Gli italiani hanno sempre evidenziato una grande predilezione per il mattone, un investimento da sempre ritenuto sicuro ed in grado di recuperare il costo della vita. L’acquisto di immobili finalizzato ad una rendita da locazione è aumentato del 28%, anche in una fase in cui si registra un calo delle compravendite ad uso abitativo (-7%). Ma in ottica di lungo periodo e guardando ad una futura pensione, occorre chiedersi s investire in immobili è davvero la migliore strategia da seguire o vi sono invece investimenti più redditizi. Il “mattone” è davvero il miglior investimento per gli anni della pensione?”
Una analisi di Moneyfarm, società di consulenza finanziaria indipendente, mette a confronto i tassi di rendimento a breve e lungo periodo di un investimento immobiliare, un BTP e un fondo pensione, tenendo on considerazione pro e contro: rispetto agli immobili, BTP e fondi pensione sono più semplici da gestire, più liquidi e consentono investimenti parziali e progressivi nel tempo, anche se il valore di entrambi gli strumenti è soggetto a oscillazioni in funzione, rispettivamente, dell’andamento dei tassi e dei mercati finanziari sottostanti alle linee di investimento. E allora cosa frutta di più?
Il rendimento stabile del mattone ma…
Investire nel mattone ha vantaggi sia dal punto di vista successorio sia per il fatto che affitti e prezzi di vendita si rivalutano per effetto dell’inflazione, ma vi sono numerosi svantaggi. si tratta di investimenti scarsamente liquidi e flessibili, a cui si associano rischi specifici legati a difficoltà di gestione, reperimento di inquilini, morosità e spese straordinarie.
Guardando al rendimento di un immobile, dal 2010 ad oggi, l’indice dei prezzi delle abitazioni è in terreno positivo soltanto per gli immobili di nuova costruzione, mentre i costi d’acquisto delle abitazioni esistenti sono addirittura diminuiti. Gli ultimi dati Istat mostrano che dal 2010 ad oggi l’indice dei prezzi delle abitazioni è in terreno positivo soltanto per gli immobili di nuova costruzione (+24%), mentre i costi d’acquisto delle abitazioni esistenti sono addirittura diminuiti (-16%)
Il rendimento netto nazionale di un immobile in locazione si aggira intorno al 3,1%, mentre a Milano e Roma, complici i costi d’acquisto più elevati, il rendimento scende rispettivamente al 2,7% e al 2,9%.
La rivalsa dei BTP-People
La scorda primavera si è assistito al ritorno dei BTP-People: i due collocamenti del BTP Valore hanno fatto piazza pulita, confermando che, in alternativa al mattone, gli italiani amato moltissimo i titoli di stato nostrani, perché sono comunque sicuri e, rispetto all’immobile, sono più semplici da gestire, più liquidi e consentono investimenti parziali e progressivi nel tempo, pur essendo condizionati dall’andamento dei tassi e dei mercati finanziari.
Attualmente, il rendimento effettivo netto del BTP più lungo attualmente sul mercato (scadenza 2072, cedola lorda 2,15%), al netto della ritenuta fiscale e grazie al prezzo di circa 61 euro, è intorno al 3,1%, quindi sovrapponibile alla rendita immobiliare media.
Per il lungo termine, per capire quale sia, tra immobile e BTP, lo strumento in grado di assicurare il rendimento maggiore, la variabile chiave è l’inflazione. Dopo 10 anni, infatti, un investimento immobiliare medio con canoni rivalutati al 100% dell’inflazione potrebbe rendere 52.928 euro, contro i 47.966 di un BTP 2072. Il risultato cambierebbe se i canoni d’affitto riuscissero a recuperare solo il 50% dell’inflazione, in tal caso il rendimento a quarant’anni dei due investimenti sarebbe sostanzialmente equivalente: 143.060 dell’immobiliare contro 145.344 euro del BTP.
Nel caso di immobili a Milano o Roma, a causa del minor rendimento netto immobiliare, in uno scenario di rivalutazione dei canoni al 100% dell’inflazione, il BTP resterebbe competitivo per i primi dieci anni, per poi essere superato dal rendimento immobiliare; in uno scenario di rivalutazione dei canoni per il 50% dell’inflazione, invece, i BTP si dimostrerebbero più competitivi per ogni orizzonte temporale.
Il fondo pensione vince la partita
I fondi pensione hanno lo svantaggio che offrono una rendita solamente a partire dal raggiungimento della pensione in poi, con un valore variabile in funzione dell’età di pensionamento, mentre gli immobili ed i BTP danno accesso quasi immediatamente a un flusso di risorse (canoni d’affitto o cedole) per il lungo termine. Per quanto riguarda la fiscalità, BTP e i fondi pensione appaiono gli strumenti maggiormente tutelati e agevolati, mentre per gli immobili periodicamente si torna a discutere di possibili inasprimenti fiscali (ad esempio modifiche al valore catastale sul quale calcolare le imposte).
Se però si confronta il rendimento medio immobiliare (pari alla somma dei canoni netti) con quello di un fondo pensione, a parità di capitale investito, quest’ultimo appare nettamente in vantaggio all’aumentare dell’orizzonte temporale disponibile e del rischio associato al profilo dell’investitore.
In uno scenario di rivalutazione dei canoni immobiliari al 75% dell’inflazione, il rendimento a 40 anni di un fondo pensione si collocherebbe sia in linea – 180.635 euro in caso di profilo a basso rischio, con focus su obbligazionario governativo Europa – sia notevolmente sopra – 540.339 euro in caso di profilo ad alto rischio, con focus su azionario mondiale – la rendita immobiliare media (174.119 euro).
Concludendo…
“Gli investimenti immobiliari sono da sempre una grande passione degli italiani, ma il fatto che una casa possa essere al tempo stesso asset finanziario e bene tangibile con cui stabilire un legame emozionale può portare a scelte d’investimento non efficienti”, spiega Andrea Rocchetti, Global Head of Investment Advisory di Moneyfarm, aggiungendo “gli investimenti immobiliari, come ogni altro tipo di investimento, devono essere sempre analizzati con parametri finanziari, considerando i costi espliciti, quelli impliciti e il costo-opportunità, cioè il possibile impiego alternativo del capitale”.