Quando si decide di vendere o acquistare casa ci si pone di fronte al primo e più importante dilemma: qual è il prezzo al metro quadro dell’immobile? La risposta è la base di partenza per una trattativa di compravendita che sia il più possibile coerente al reale valore di mercato.
Il valore al metro quadro è informazione indispensabile per chi vende: se il prezzo è troppo alto, la casa non sarà appetibile ai potenziali compratori; se il prezzo è troppo basso, si conclude un pessimo affare, finanziariamente parlando.
È un’informazione altrettanto utile per chi compra: il prezzo stabilito è l’ago della bilancia che indica se l’investimento immobiliare sia effettivamente conveniente.
Non solo. Conoscere il valore degli immobili al metro quadro è utile anche nel caso si voglia locare un’unità immobiliare.
Come destreggiarsi, allora, nel mare magnum degli annunci immobiliari?
Un primo faro è rappresentato dalla quotazione proposta dall’OMI, l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, grazie alla quale è possibile stabilire un valore di massima al metro quadro della propria casa.
Vediamo, quindi, come calcolare il valore del proprio immobile e quali sono i parametri da tenere in considerazione per una valutazione il più accurata possibile.
Indice
Come conoscere il valore degli immobili al metro quadro
Istituito nel 2004, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate è diventato un fondamentale punto di riferimento non solo per gli enti e le istituzioni pubbliche che hanno la necessità di quantificare il valore del patrimonio gestito, ma anche per gli operatori del mercato immobiliare e per i cittadini che intendono vendere o acquistare casa.
Con cadenza semestrale (a gennaio e a giugno), l’OMI aggiorna i valori massimi e minimi del prezzo al metro quadro di acquisto o di locazione delle case ubicate nei Comuni censiti negli archivi catastali, in base alla zona, allo stato di conservazione e alla destinazione d’uso.
La quotazione dell’OMI, dunque, è diventata uno strumento di stima iniziale che deve però essere affiancata a valutazioni più specifiche sul singolo immobile. Questo perché la banca dati OMI fornisce valori di mercato ordinari, che non tengono conto di particolari caratteristiche di pregio o di degrado dell’unità immobiliare.
Per questa ragione, oltre ai parametri estimativi adottati dall’Agenzia delle Entrate, vanno applicati dei coefficienti correttivi che tengono conto delle specificità della singola casa.
Vediamo, quindi, più nel dettaglio gli indicatori dell’OMI e quali sono gli indicatori aggiuntivi.
La valutazione delle case al metro quadro dell’OMI
Il prezzo degli immobili al metro quadro è ricavato attraverso una successione di scelte ad imbuto, strutturate in aggregazioni omogenee.
Dopo aver indicato la Provincia e il Comune in cui si trova la casa da stimare, il prezzo al metro quadro dipenderà dai seguenti presupposti:
- Fascia: rappresenta un’area territoriale che ha una precisa collocazione all’interno del Comune selezionato. In questa fase si deve indicare se l’unità abitativa è ubicata in una zona centrale, semicentrale, periferica, suburbana o extraurbana.
- Zona: all’interno della fascia indicata, è necessario selezionare il “quartiere” o, meglio, la porzione della fascia che presenta un’omogeneità del valore economico degli immobili e delle condizioni socio-ambientali.
- Destinazione d’uso: in questa fase è necessario indicare se l’immobile è residenziale, commerciale, terziario (per un utilizzo direzionale) o produttivo (per un uso industriale).
- Tipologia edilizia: tale campo identifica la natura dell’immobile indicando se si tratti di “abitazione civile” (nel caso di destinazione residenziale), “box” oppure di “abitazione commerciale” (se si tratta di negozio o centro commerciale).
- Stato di manutenzione e conservazione: è l’indicazione relativa alle condizioni dell’unità immobiliare, tendendo conto dello stato, delle finiture interne e dell’efficienza degli impianti domestici. Si fa un distinguo, in sostanza, se la casa versi in condizioni ottime, normali o scadenti.
Limitatamente ai box, posti auto ed autorimesse, la scelta dello stato di conservazione non incide sul prezzo al metro quadro, mentre per i negozi e i centri commerciali il giudizio è riferito alla posizione commerciale dell’immobile e non alla sua condizione.
Compiute le prime tre scelte sopra elencate viene visualizzata una tabella che indica, per ogni tipologia edilizia e stato di conservazione, un intervallo compreso tra il prezzo minimo e massimo al metro quadro del valore di mercato (utile nelle compravendite) e del valore di locazione (se si intende affittare casa).
Come detto, si tratta di una stima ordinaria di massima che va adeguata tenendo conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile attraverso ulteriori coefficienti correttivi.
I coefficienti di merito al prezzo del metro quadro
Il prezzo del metro quadro di casa indicato dalla quotazione OMI può essere rivalutato o svalutato moltiplicando il suo valore per alcuni coefficienti percentuali correttivi.
Tali “coefficienti di merito” esprimono le qualità o i punti di debolezza specifici dell’unità abitativa oggetto di compravendita o di locazione, andando ad analizzare le seguenti specifiche caratteristiche:
- Lo stato locativo: se la casa è affittata, il valore finale potrebbe subire un ribasso, soprattutto nel caso di contratti di locazione pluriennale
- Piano: in questo caso il coefficiente varia molto a seconda che nell’edificio sia presente un ascensore o meno. Nel primo caso, il prezzo si svaluta fino al secondo piano per poi rivalutarsi a partire dal terzo piano fino all’attico. In assenza di ascensore nello stabile, il valore viene sempre svalutato con percentuali minori per il piano terra o rialzato e per il primo piano.
- Stato di conservazione: anche i coefficienti di merito analizzano questo aspetto, apprezzando o deprezzando il valore a seconda che la casa sia finemente ristrutturata, in buono stato, di nuova costruzione o da ristrutturare.
- Luminosità: si analizza l’esposizione e l’orientamento della casa per valutare l’irradiazione della luce naturale nell’arco della giornata.
- Vista: tale coefficiente valuta gli affacci e il panorama esterno; l’aspetto estetico, infatti, può incidere notevolmente sul valore dell’immobile.
- Anzianità: si riferisca all’epoca di costruzione dell’edificio. Più lo stabile è datato e più il coefficiente è negativo se si tratta di appartamenti in pessimo stato; non si deprezza il valore al metro quadro se le condizioni sono normali, mentre si ha una rivalutazione crescente se la casa è in ottimo stato.
- Riscaldamento: viene analizzata la tipologia di impianto di climatizzazione; il coefficiente ha un valore positivo se il riscaldamento è autonomo e negativo se è assente.
I coefficienti di merito, dunque, consentono di calcolare con più precisione il valore della propria unità immobiliare rispetto alle quotazioni OMI, dalle quali, però, è necessario partire.
Come scoprire la quotazione OMI per la vostra casa
Individuare il prezzo al metro quadro del vostro appartamento è abbastanza intuitivo.
Basta entrare nella sezione dell’Osservatorio del mercato immobiliare nel sito dell’Agenzia delle Entrate e scegliere una delle due seguenti tipologie di ricerca:
- Ricerca testuale: il risultato sarà visualizzato dopo aver indicato le informazioni richieste sull’ubicazione della casa.
- Ricerca su mappa: si seleziona la zona attraverso il servizio di navigazione territoriale GeoPOI.
Da smartphone o tablet, infine, è possibile scoprire il valore del proprio immobile anche tramite l’App gratuita “OMI Mobile”, grazie alla quale è possibile interrogare la banca dati dei valori OMI navigando su mappa, inserendo un indirizzo specifico oppure indicando la propria posizione.