La Commissione europea si appresta a presentare una bozza di regolamento che potrebbe rivoluzionare il mercato immobiliare delle città d’arte. Il provvedimento, inserito all’interno del piano strategico per l’abitabilità noto come Affordable Housing Act, mira a fornire uno scudo legale e nuovi poteri d’intervento ai Comuni per porre un freno alla diffusione delle locazioni brevi nei territori sotto pressione abitativa.
Le indiscrezioni sul testo hanno scatenato un’immediata levata di scudi in Italia, ma non solo. Il fronte del no ha compattato la maggioranza di Governo, con Lega e Fratelli d’Italia schierati contro una misura giudicata liberticida e punitiva per la proprietà privata. L’Esecutivo è affiancato dalle associazioni dei proprietari come Confedilizia e Aigab. Di segno diametralmente opposto, come era prevedibile, la reazione di Federalberghi, che accoglie con favore un intervento ritenuto indispensabile per riequilibrare il settore ricettivo.
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I numeri del mercato e la soglia dello stress abitativo
L’impalcatura della riforma comunitaria poggia su un parametro matematico rigido per definire le aree sotto stress abitativo. La bozza europea stabilisce che un Comune o un quartiere entra in emergenza quando il rapporto tra il prezzo medio di acquisto di un immobile e il reddito medio annuo della popolazione locale supera il valore di 8.
Il punto più controverso della norma risiede proprio nella sua applicazione generalizzata. Una volta superata questa soglia, le amministrazioni locali avranno la copertura giuridica per applicare tre interventi principali indistintamente a tutti gli operatori:
- L’imposizione di tetti quantitativi al numero di notti affittabili durante l’anno.
- Il blocco totale al rilascio di nuove licenze o autorizzazioni per le locazioni turistiche.
- La limitazione all’acquisto di seconde e terze case da parte di soggetti non residenti.
Un divieto unico è iniquo
In Italia si contano circa 26,6 milioni di nuclei familiari. Il 73,9% vive in un’abitazione di proprietà, mentre circa 5,5 milioni di famiglie possiedono almeno un secondo immobile. All’interno di questa platea, sono circa 500.000 i soggetti attivi nel settore degli affitti brevi.
La criticità sollevata dalle opposizioni e dai proprietari nasce dal fatto che il regolamento europeo non sembrerebbe fare distinzioni tra chi usa l’immobile come integrazione al reddito e chi contribuisce alla povertà abitativa.
Per una parte consistente del ceto medio italiano, presente anche nelle fasce di reddito attorno ai 35.000 euro annui, la seconda casa rappresenta un investimento familiare storico o un’eredità, i cui frutti servono a far fronte all’inflazione e alle spese correnti.
Allo stesso tempo, il mercato dei centri storici e delle grandi capitali d’arte evidenzia una spaccatura netta:
- il 70% dei proprietari possiede un singolo appartamento gestito in autonomia per integrare il bilancio familiare;
- il restante 30% è composto da grandi gestori, multinazionali del settore e soggetti con ampi portafogli immobiliari, che arrivano a controllare oltre il 55% degli annunci totali e ad accaparrarsi la quota maggioritaria del fatturato complessivo.
Cosa succede a Roma e Milano: la simulazione dei prezzi
Per comprendere l’impatto reale della norma sul territorio italiano bisogna incrociare i redditi medi pro-capite registrati dal Fisco con i prezzi medi al metro quadro dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Il calcolo della Soglia 8 mostra che intere metropoli rischiano il congelamento delle licenze.
A Milano, a fronte di un reddito medio annuo pro-capite di circa 33.000 euro, la soglia limite per un bilocale standard da 70 metri quadri si attesta a 264.000 euro. Considerando che la media cittadina supera ampiamente i 5.000 euro al metro quadro, oltre il 90% del territorio comunale milanese entrerebbe automaticamente in zona rossa, concedendo alla giunta comunale la facoltà di bloccare le locazioni brevi dalla periferia al centro.
A Roma, con un reddito medio di circa 26.500 euro, la soglia critica per 70 metri quadri si ferma a 212.000 euro. In questo caso il blocco scatterebbe in modo totale in tutto il Centro Storico, Trastevere, Prati e nella prima fascia semicentrale, dove i prezzi oscillano tra i 4.500 e gli 8.500 euro al metro quadro, lasciando fuori dai vincoli soltanto le periferie esterne al Grande Raccordo Anulare.
Se da un lato le piattaforme e i fondi finanziari avranno sempre le risorse necessarie per aggirare anche questo ostacolo, sembra necessario aggiungere che la situazione per i piccoli proprietari italiani sarà peggiore rispetto alla media europea. Da 30 anni i redditi dei cittadini italiani sono fermi, mentre quelli degli altri cittadini comunitari viaggiano su altri valori di scala.
Il rischio di punire il risparmio invece della speculazione
A proteggere le entrate di chi opera nel settore contribuisce la struttura del Fisco, dove l’adesione alla cedolare secca permette di tassare i ricavi da locazione con un’aliquota sostitutiva fissa al 21% (al 26% per gli immobili successivi al primo), sottraendo tali cifre alla progressività dell’Irpef ordinaria.
L’intento dichiarativo della Commissione Ue è quello di frenare l’incetta di immobili da parte dei grandi fondi e dei multi-host, che hanno sottratto migliaia di alloggi alla residenzialità ordinaria spingendo al rialzo i canoni d’affitto. Tuttavia, senza un distinguo normativo tra la rendita finanziaria delle multinazionali e la gestione del singolo appartamento, la scure della Soglia 8 risikia di penalizzare allo stesso modo i piccoli risparmiatori, congelando il valore delle seconde case e minacciando la sostenibilità abitativa senza risolvere alla radice le storture del mercato.