Negli ultimi anni il fenomeno delle locazioni brevi è cresciuto molto, spinto soprattutto dalla diffusione delle piattaforme digitali e dalla crescente domanda turistica. Nel tempo, però, il legislatore è intervenuto introducendo un tetto massimo al numero di immobili destinabili alle locazioni brevi. Il limite, inizialmente fissato a quattro immobili, dal 2026 è stato ridotto a due.
Una soglia che, nelle intenzioni, dovrebbe distinguere chi svolge un’attività occasionale da chi opera in modo strutturato. Ma il rispetto del limite numerico non è sufficiente, da solo, a escludere la natura imprenditoriale dell’attività. A chiarire quest’ultimo passaggio è la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026 della Corte di giustizia tributaria di Firenze, come rivelato da una nota stampa dello Studio Carli.
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Quando l’attività diventa imprenditoriale
Il caso riguardava un contribuente che gestiva quattro immobili attraverso piattaforme online, offrendo esclusivamente i servizi minimi previsti dalla legge. Nonostante ciò, i giudici hanno qualificato l’attività come imprenditoriale, con conseguente assoggettamento a Irpef e Iva.
La decisione si fonda sul fatto che non conta “quanto” si loca, ma “come” lo si fa. La Corte ha infatti valorizzato alcuni elementi tipici dell’attività d’impresa, tra cui la continuità nel tempo, l’organizzazione stabile e il numero elevato di prenotazioni. Anche la presenza costante sulle piattaforme digitali, con attività di promozione e gestione attiva degli annunci, è stata interpretata come indice di professionalità.
La decisione quindi non va in conflitto con quanto deciso nella Legge di Bilancio 2026, che ha introdotto la presunzione di imprenditorialità. Dal 1° gennaio 2026, chi affitta più di due immobili in locazione breve è tenuto ad aprire la partita Iva e a rispettare gli obblighi amministrativi (Scia, Suap) e di sicurezza. Con la recente sentenza della Corte, anche con due immobili potrebbe essere necessario aprire partita Iva.
Importante anche i guadagni dalle locazioni
Un altro aspetto determinante riguarda il peso economico dei proventi. Come spiega lo Studio Carli:
È stato valutato il peso economico dei proventi, soprattutto quando rappresentano una fonte prevalente di reddito.
Questa interpretazione amplia di fatto i casi che possono essere oggetto di contestazione fiscale, rendendo meno rilevante il semplice rispetto dei limiti quantitativi fissati dalla legge. Il numero di immobili, dunque, diventa un parametro indicativo, ma non decisivo.
Firenze al centro degli affitti brevi
Non è un caso che la sentenza provenga da Firenze. Il tema degli affitti brevi è centrale negli ultimi anni nella città toscana, come dimostrano anche i numeri: a giugno 2025 a Firenze si contavano quasi 12mila annunci su Airbnb, l’85% dei quali relativi a interi appartamenti e oltre il 70% concentrati nel centro storico. Un’espansione rapidissima, se si considera che nel 2012 gli annunci erano appena 150.
Sempre a Firenze, inoltre, tre sentenze del Tar del maggio 2026 sugli alloggi turistici hanno respinto diciannove ricorsi contro il regolamento comunale sulle locazioni brevi. I giudici hanno riconosciuto che la tutela dell’ambiente urbano, insieme agli obiettivi sociali e culturali e alla conservazione del patrimonio storico, costituisce un interesse generale tale da giustificare restrizioni alla libertà d’impresa.
I ricorsi erano stati presentati da operatori del settore, società di gestione, associazioni e proprietari privati, che contestavano una presunta violazione del diritto di proprietà e della libertà economica, oltre al contrasto con la normativa europea e con le competenze statali.