Il panorama normativo e fiscale legato alle agevolazioni edilizie in Italia ha subito negli ultimi anni una metamorfosi radicale. Se la prima fase del superbonus è stata caratterizzata dalla corsa all’efficientamento energetico e alla sisma bonificazione – trainata dai meccanismi dello sconto in fattura e della cessione del credito -, la fase attuale si sta concentrando sugli effetti collaterali di natura fiscale a lungo termine. Tra questi, lo spauracchio principale per i contribuenti è rappresentato dalla nuova tassazione sulle plusvalenze generate dalla vendita di immobili riqualificati.
In questo contesto di forte incertezza, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con un chiarimento di fondamentale importanza attraverso la risposta all’interpello n. 124/2026. La pronuncia affronta un caso tutt’altro che raro nella pratica immobiliare italiana: la vendita di una proprietà la cui titolarità ha subito variazioni giuridiche nel tempo (nuda proprietà, donazione di usufrutto e successiva riunione dei diritti). Il verdetto del Fisco è chiaro e stabilisce un principio cardine: ai fini del calcolo del decennio di monitoraggio fiscale, a fare fede è unicamente la data originaria in cui è avvenuto l’acquisto casa.
Indice
Il quadro normativo: la stretta sulle plusvalenze post-Superbonus
Per comprendere la portata dell’intervento dell’Agenzia delle Entrate, è necessario fare un passo indietro e analizzare la norma introdotta dalla Legge di Bilancio (articolo 1, comma 64 della Legge n. 213/2023), che ha modificato il Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) inserendo la lettera b-bis) al comma 1 dell’articolo 67.
La norma ha introdotto una specifica fattispecie di reddito diverso: la plusvalenza realizzata mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili sui quali siano stati effettuati interventi ammessi al superbonus, qualora i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della vendita. L’obiettivo del legislatore è evidente: colpire l’intento speculativo di chi ha beneficiato di un massiccio aiuto statale per ristrutturare a costo zero (o quasi) un immobile al solo fine di rivenderlo a prezzo maggiorato, incamerando un profitto netto. Questa plusvalenza viene tassata con un’imposta sostitutiva particolarmente onerosa, pari al 26%.
Tuttavia, il legislatore ha previsto precise deroghe per salvaguardare le situazioni in cui la vendita non ha finalità meramente speculative. La tassazione del 26% non si applica nei seguenti casi:
- immobili acquisiti per successione ereditaria;
- immobili che abbiano costituito l’abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione (o per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto casa e la vendita, se inferiore a dieci anni).
Il caso analizzato dall’AdE: l’intreccio tra usufrutto e proprietà
Il dubbio interpretativo sciolto dalla risposta n. 124/2026 nasce proprio dall’applicazione del requisito temporale legato all’abitazione principale dei familiari. Il contribuente istante descriveva una situazione patrimoniale articolata:
- nel maggio del 2006 aveva perfezionato l’acquisto casa dai propri genitori, ottenendo la piena proprietà dell’immobile. All’interno della struttura, i genitori avevano mantenuto la propria residenza anagrafica e dimora abituale;
- nel giugno del 2012, lo stesso contribuente aveva deciso di donare il diritto di usufrutto vitalizio ai genitori, spogliandosi della piena proprietà e conservando esclusivamente la nuda proprietà del bene;
- di recente, a seguito della rinuncia formale all’usufrutto da parte dei genitori, il diritto si era consolidato nuovamente in capo al figlio, che era tornato a essere pieno proprietario.
Nel frattempo, sull’immobile erano stati eseguiti interventi edilizi trainati dal superbonus. Di fronte alla prospettiva di una imminente cessione sul mercato della casa ristrutturata, il contribuente si è rivolto al Fisco per un dubbio cruciale: da quale momento decorre il calcolo del decennio per verificare se i familiari vi abbiano risieduto per la maggior parte del tempo? La data da considerare era il rogito di acquisto casa originario del 2006, oppure la data della recente rinuncia all’usufrutto che ha ripristinato la piena proprietà?
La soluzione del Fisco: la preesistenza del diritto reale
La risposta dell’Agenzia delle Entrate è stata favorevole al contribuente, basandosi su una solida interpretazione civilistica. Il Fisco ha chiarito che il consolidamento dell’usufrutto alla nuda proprietà non costituisce un nuovo acquisto di un diritto reale, bensì la semplice riespansione di un diritto di proprietà che era già legalmente entrato nel patrimonio del contribuente nel lontano 2006.
Di conseguenza, per verificare il rispetto del requisito dell’abitazione principale, si deve guardare esclusivamente al momento del primo acquisto casa. Poiché tra il 2006 e il momento della programmata cessione (ipotizzata entro i primi mesi del 2027) i genitori del contribuente avevano mantenuto ininterrottamente la residenza nell’immobile per oltre la metà degli anni richiesti, la plusvalenza realizzata con la vendita non sarà soggetta all’imposta sostitutiva del 26%.
Questo chiarimento rappresenta un precedente importantissimo per tutti coloro che si trovano a gestire proprietà immobiliari caratterizzate da scomposizioni di diritti reali (donazioni di usufrutto, costituzione di diritti d’uso o di abitazione) e che intendono procedere alla vendita dopo aver usufruito del superbonus.
Calcolo della plusvalenza e spese del Superbonus
L’importanza della data in cui si compie l’acquisto casa non si limita alla verifica dei requisiti di esenzione (come l’abitazione principale), ma influisce direttamente anche sulla rivalutazione monetaria del prezzo d’acquisto, qualora la plusvalenza risulti dovuta. La legge stabilisce infatti che se la vendita avviene entro i 10 anni dalla conclusione degli interventi edilizi, la possibilità di abbattere il guadagno tassabile deducendo le spese sostenute per il superbonus varia in base a un doppio binario temporale.
La deducibilità dei costi e la rivalutazione del valore dell’immobile seguono regole precise a seconda del tempo trascorso. Se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori, i costi sostenuti per il superbonus valgono zero ai fini del calcolo del guadagno tassabile. La legge vieta di utilizzarli per aumentare o ridurre il valore di partenza dell’immobile, determinando così una plusvalenza massima e un conseguente aumento delle tasse (al 26%) da pagare al momento del rogito. Se la vendita avviene tra il 6° e il 10° anno dalla fine dei lavori, lo Stato concede una parziale mitigazione, permettendo di scalare il 50% delle spese del Superbonus per abbattere la base imponibile della plusvalenza e alleggerire il carico fiscale.