Se si sta valutando l’opportunità di acquistare una seconda casa a scopo investimento oppure per trascorrerci le vacanze, è molto probabile che si debba accendere un nuovo mutuo. L’iter per ottenerlo è uguale a quello da seguire per un mutuo “prima casa” ma alcune regole e costi sono leggermente differenti. Questo perché la seconda casa non è considerata un bene necessario e, quindi, non ci si può avvalere di alcune agevolazioni. Inoltre i costi legati al finanziamento sono più elevati ed è più difficile ottenere il prestito.
Vediamo perché.
Indice
Perché è più difficile ottenere un mutuo per la seconda casa
Quando si vuole acquistare la “prima casa”, le banche sono più – si fa per dire – di manica larga. Quando si tratta di concedere un prestito per la seconda, le briglie si stringono di molto, soprattutto se chi richiede il finanziamento ha già un mutuo aperto.
Le condizioni applicate dalle banche per il secondo mutuo, poi, sono più sfavorevoli e, quindi, potrebbe risultare non conveniente acquistare un nuovo appartamento:
- il capitale dato a prestito si aggira in genere al 60% del valore dell’immobile da comprare, contro l’80% applicato sulla prima casa. Ciò a fronte del maggior rischio di rimborso delle rate che si assume la banca.
- la durata è inferiore: il piano di ammortamento per una prima casa più arrivare fino ai 40 anni, mentre nel caso di un secondo finanziamento la durata non supera mai i 30
- i tassi di interesse sono più elevati dato che lo spread applicato dagli istituti di credito sono meno vantaggiosi
- la polizza assicurativa può risultare più cara, anche se non è la regola
Mutuo prima e seconda casa: quali sono le differenze
Un’altra differenza è che sul mutuo per la seconda casa non sono previste le agevolazioni applicate sulla prima casa e non ci sono i benefici fiscali come le detrazioni o sull’imposta sostitutiva del mutuo.
Agevolazioni “prima casa” e seconda casa a confronto
Quando si compra un immobile si devono pagare l’imposta di registro, quella catastale e ipotecaria, oltre all’Iva se il venditore è una società. I loro importi sono differenti a seconda che si compri una prima o una seconda casa.
- Se la compravendita avviene tra privati (indipendentemente dall’intermediazione di un’agenzia immobiliare), il compratore dovrà pagare l’imposta di registro che è pari al 2% del valore catastale dell’immobile per la prima casa e del 9% per la seconda, In entrambi i casi, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono in misura fissa e pari a 50 euro.
- Se il venditore è una società si pagherà l’Iva ridotta al 4% del prezzo dell’immobile se si tratta di una “prima casa” e del 10% sulla seconda (o del 22% per le case di lusso). Le imposte di registro, ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro ciascuna in entrambi i casi.
Mutuo prima e seconda casa: le differenze fiscali e bancarie
Oltre alla perdita dei benefici legati alla prima casa, quando si accende un mutuo per un secondo immobile vanno considerati anche ulteriori esborsi e la perdita di benefici fiscali. Ecco quali:
- Detrazione Irpef: sull’acquisto della prima casa si può beneficiare della detrazione del 19% sugli interessi passivi pagati alla banca. Detrazioni sono previste anche sulle spese di perizia, di istruttoria, notarili o su quelle di sostituzione o cancellazione di ipoteche. L’ammontare massimo che si può detrarre è di 4mila euro che si azzera totalmente nel caso di mutuo sulla seconda casa perché non è prevista alcuna detrazione
- Imposta sostitutiva del mutuo: è pari allo 0,25% del finanziamento ottenuto dalla banca per la prima casa e del 2% per la seconda
In conclusione, sono diverse le condizioni bancarie e fiscali applicabili a seconda che si tratti di mutuo sulla prima o seconda casa. La scelta di procedere con una nuova compravendita, soprattutto se a fini speculativi, va effettuata quindi, tenendo presente tutti i risvolti economici.