Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una fase di forte espansione nel segmento di lusso. A trainarlo sono soprattutto gli acquirenti stranieri, attratti dal fascino del Belpaese ma anche dalle agevolazioni fiscali introdotte negli ultimi anni. Tra queste, spicca la flat tax fino a 200mila euro per chi trasferisce la residenza fiscale in Italia, una misura che ha reso il Paese particolarmente interessante per individui ad alto reddito. Secondo i dati di Engel & Völkers, nel 2024 quasi un quinto delle compravendite immobiliari in Italia ha coinvolto acquirenti stranieri, con una netta prevalenza di americani. Le città più richieste restano Milano, Roma, Firenze, Venezia e le colline toscane, mete che coniugano qualità della vita, valore culturale e opportunità d’investimento.
Gli americani guidano la domanda
Il portale Gate-away.com, specializzato nella compravendita di immobili italiani all’estero, conferma la tendenza: gli americani rappresentano il 29,9% delle richieste totali, seguiti da britannici (9,8%) e tedeschi, in calo a causa della debolezza economica in Germania. L’interesse degli acquirenti statunitensi è legato non solo al richiamo culturale dell’Italia, ma anche alla ricerca di una migliore qualità della vita e di un regime fiscale più vantaggioso rispetto a quello del proprio Paese. Il Centro Italia è la zona più richiesta, con il 60% delle compravendite di immobili di pregio, seguito dal Nord (30%) e dal Sud e Isole (35%). Le regioni toscane e umbre continuano ad attrarre investitori che cercano dimore storiche o tenute di campagna, spesso da trasformare in residenze di lusso o strutture ricettive.
Milano al centro dei capitali internazionali
Il ruolo di Milano nel mercato del lusso è sempre più centrale. La città lombarda è diventata la nuova meta per i grandi patrimoni, grazie a un’offerta immobiliare in costante crescita e a politiche fiscali competitive. Negli ultimi anni, secondo un’analisi di Fortune Italia, si è registrata una vera e propria impennata di nuovi residenti stranieri, molti dei quali provenienti da Paesi considerati paradisi fiscali, come Cipro, Panama, Antigua, Bahamas e Barbados. Il fenomeno rappresenta un’inversione di tendenza: invece di spostare capitali verso località offshore, sempre più ricchi scelgono di trasferire la residenza in Italia, approfittando di un quadro normativo che garantisce certezza fiscale e vantaggi di lungo periodo.
La flat tax: un incentivo da 200mila euro
La normativa fiscale italiana consente ai nuovi residenti di versare un’imposta sostitutiva fissa sui redditi prodotti all’estero. Inizialmente fissata a 100mila euro l’anno, la soglia è stata recentemente raddoppiata a 200mila euro. Il regime può durare fino a 10 anni, e per chi dispone di redditi multimilionari rappresenta un risparmio significativo rispetto ad altri Paesi europei. Secondo i dati del Ministero dell’Economia, nell’anno di introduzione della misura i nuovi residenti ad alto reddito sono stati 98. Il numero è salito a 263 nel 2018, 429 nel 2019, 790 nel 2020 e quasi 1.000 nel 2021. Questa crescita ha avuto un impatto diretto sul mercato immobiliare, in particolare su quello milanese, dove l’acquisto di immobili di lusso da parte di investitori stranieri è aumentato in modo consistente.
Cresce il numero dei super-ricchi in Italia
Il Wealth Report 2024 dell’agenzia Knight Frank conferma la tendenza: negli ultimi anni è aumentato in modo significativo il numero di Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI), ossia persone con un patrimonio superiore a 30 milioni di dollari. Questi acquirenti scelgono prevalentemente attici e dimore di pregio nei centri storici o nelle aree residenziali più esclusive, spesso destinate a diventare la loro prima casa. Secondo le agenzie immobiliari di settore, la presenza di questi investitori contribuisce a sostenere i prezzi, soprattutto nelle grandi città. A Milano, in particolare, la domanda di immobili di lusso ha superato l’offerta, con una crescita significativa delle quotazioni nelle zone di Brera, Quadrilatero e Porta Venezia.