L’evasione dell’Imu in Italia resta un fenomeno stabile, con una perdita stimata di 5 miliardi di euro l’anno. Un buco enorme che mette in luce le inefficienze del sistema catastale e la difficoltà di recuperare il gettito dalle “casa fantasma” che, nonostante siano beni immobili, sono invisibili su carta.
Imu dispersa: una voragine da 5 miliardi l’anno
Ogni anno l’evasione dell’Imu si traduce in un ammanco di circa 5 miliardi di euro per le casse dello Stato. Secondo l’ultima relazione del Ministero dell’Economia, ben il 20,9% del gettito potenziale dell’imposta sfugge al Fisco.
La perdita si deve in gran parte ai cosiddetti “immobili fantasma”, abitazioni o edifici che esistono nella realtà ma non compaiono nei registri catastali. Questi immobili, per un valore complessivo di 494 miliardi di euro, sfuggono completamente alle imposte. A ciò si aggiungono gli immobili registrati al Catasto ma per cui non viene però versata l’Imu, spesso a causa di controlli insufficienti.
In risposta a questa situazione, il ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti in settimana ha rilanciato il dibattito politico con nuove misure mirate a rafforzare la lotta contro l’evasione fiscale nel settore immobiliare. Le proposte però non hanno tardato a suscitare tensioni tra i partiti politici, soprattutto per il timore che possano condurre a nuove tasse sulla casa.
Soluzioni al fenomeno: l’aggiornamento del Catasto
La lotta contro l’evasione sull’immobiliare ha recentemente scatenato un acceso dibattito politico, a seguito delle dichiarazioni del ministro dell’Economia. Giorgetti ha rilanciato due temi centrali: la revisione delle rendite catastali per gli immobili ristrutturati con il Superbonus e la caccia alle case fantasma. Anche se il ministro ha evitato di parlare esplicitamente di “nuove tasse”, il solo accenno a questi argomenti ha riacceso le polemiche, con l’opposizione pronta a denunciare il rischio di un aumento della pressione fiscale sulla casa.
Nonostante il clamore mediatico, la proposta di Giancarlo Giorgetti non introduce nuove imposte. Al contrario, punta a recuperare il gettito perso, concentrandosi su chi ha beneficiato di agevolazioni fiscali senza adeguare il valore catastale dell’immobile o su chi, attraverso l’evasione, non ha mai contribuito in modo equo. “Cercare le case fantasma che non pagano nulla è doveroso”, ha commentato Maurizio Gasparri di Forza Italia, segnalando che persino i partiti tradizionalmente contrari a tasse sul mattone riconoscono la necessità di affrontare l’evasione in questo ambito.
Ma la stretta fiscale non si ferma qui: un altro problema di vasta portata riguarda la quantità di immobili fantasma che sfuggono al Fisco.
Immobili fantasma: un fenomeno da 4 milioni di case
Secondo i dati più recenti forniti dall’Agenzia delle Entrate (risalenti a ottobre 2023) in Italia si contano oltre 2 milioni di immobili fantasma posseduti da persone fisiche. Di questi, oltre 1 milione sono abitazioni. Se però si includono anche gli immobili strumentali e quelli posseduti da società, il totale sale quasi a 4 milioni di unità.
Ma cosa sono esattamente questi immobili fantasma? Si tratta di edifici completamente sconosciuti al Fisco, perché non accatastati, oppure di immobili registrati con caratteristiche diverse da quelle reali.
Dal punto di vista geografico, il fenomeno si presenta:
- nel Sud Italia con il 6,2% del totale
- al Nord con l’1,8%
- al Centro con il 2,9%
Anche le grandi città non sono esenti: a Napoli la quota di immobili fantasma arriva al 5,9%, mentre a Roma è del 2,3% e a Milano si attesta all’1,3%.
Rischio aumento dell’Imu sulle seconde case
Oltre alla lotta contro le case fantasma, un altro elemento cruciale riguarda l’aumento dell’Imu sulle seconde case, legato alla revisione delle rendite catastali. La manovra annunciata dal governo Meloni mira a riequilibrare il prelievo fiscale, soprattutto nei confronti dei proprietari che hanno beneficiato di bonus edilizi senza però adeguare il valore catastale dei loro immobili.
Il meccanismo dei controlli si basa sull’incrocio dei dati presenti nell’Anagrafe tributaria con le informazioni ottenute dalle nuove rilevazioni cartografiche. In questo modo, lo Stato potrà individuare eventuali disallineamenti non solo per le case completamente sconosciute al Catasto, ma anche per quelle i cui proprietari non hanno aggiornato la rendita dopo aver usufruito di agevolazioni come il Superbonus.
Secondo le stime di giornali di settore, l’effetto di una rivalutazione delle rendite catastali potrebbe tradursi in aumenti dell’Imu significativi. Due esempi:
- a Roma un immobile abitativo di tre vani in categoria A3 potrebbe vedere un aumento della rendita del 37%, passando da 503 a 689 euro. Questo porterebbe l’Imu a salire da 896 a 1.227 euro, con un incremento di 331 euro all’anno;
- a Milano, un immobile di cinque vani in categoria A2 potrebbe subire un aumento simile, con l’Imu che crescerebbe di 742 euro annui a seguito di un doppio salto di classe catastale.
Crociata contro le case fantasma: le promesse
La crociata contro le case fantasma non è una novità nella storia delle promesse di lotta all’evasione immobiliare. Già nel 1995, il Fisco italiano annunciava campagne di verifica incrociata per scovare gli immobili non censiti nel Catasto, con titoli come “Foto aeree e verifiche incrociate per scovare le case fantasma” che segnalavano l’inizio di un percorso verso la legalità.
Negli anni, la strategia si è fatta più sofisticata: indagini cartografiche, telerilevamento con immagini satellitari e sovrapposizioni di mappe catastali sono state solo alcune delle tecniche utilizzate per identificare gli immobili non dichiarati. Nonostante queste operazioni, i risultati non sono stati all’altezza delle aspettative. Tra il 2007 e il 2010, oltre 2 milioni di unità non censite furono persino pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale, ma pochi proprietari hanno proceduto alla regolarizzazione.
Il vero problema, come sottolineano diverse analisi, non è la mancanza di strumenti per identificare le case fantasma, ma piuttosto la volontà politica di combattere seriamente l’evasione immobiliare. Spesso, infatti, l’abusivismo edilizio si intreccia con l‘evasione fiscale, complicando ulteriormente la situazione. Si stima che tra il 50% e il 60% delle case non iscritte al Catasto presentino problemi urbanistici: edifici che, essendo abusivi, non possono pagare l’Imu, creando così una doppia violazione.
Anche gli amministratori locali, i primi beneficiari del gettito fiscale recuperato, non sempre hanno mostrato la volontà di dare un senso concreto alle operazioni di emersione degli immobili. Ciò nonostante, l’Agenzia delle Entrate ha fissato nuovamente l’obiettivo di valorizzare il patrimonio immobiliare nel triennio 2024-2026, con un focus ancora una volta sulle “case fantasma”.
Un ciclo che sembra non avere fine. Già nel 2010 l’Agenzia delle Entrate dichiarava conclusa la prima fase dell’operazione “case fantasma”, invitando i proprietari a regolarizzare la loro posizione. Molte delle lettere inviate sono rimaste senza risposta, e oggi, quasi 15 anni dopo, la caccia ai fantasmi continua, con nuove promesse e campagne.