Affitti, addio al risparmio per chi cerca casa: il canone concordato costa come quello libero

Nato con l’obiettivo sociale di offrire un calmiere ai prezzi dei canoni di locazione e garantire tutele fiscali ai proprietari, il contratto a canone concordato sta vivendo un inatteso corto circuito. Secondo le recenti rielaborazioni dei dati erogati dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, quasi quattro persone su dieci che hanno contratto un affitto con canone agevolato si trovano a pagare di più di quelle che hanno scelto il mercato libero.

Cerchiamo di comprendere come sia possibile questo paradosso.

Perché nasce il canone agevolato e come funziona

Il canone concordato è una tipologia contrattuale introdotta per venire incontro alle esigenze di chi cerca casa e quelle di chi possiede l’immobile. A differenza del classico contratto libero della durata di 4 anni più 4, in cui l’importo dell’affitto viene stabilito liberamente dalle parti, la formula agevolata prevede una durata minima più breve, pari a 3 anni più 2 di rinnovo automatico.

L’elemento centrale di questo strumento risiede nel calcolo dell’affitto mensile. La cifra non è arbitraria, ma deve oscillare all’interno di una forbice di prezzo definita dagli accordi stipulati tra i Comuni e le organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. Per compensare l’accettazione di un tetto massimo al canone, lo Stato riconosce al locatore un pacchetto di agevolazioni fiscali.

Oggi stiamo assistendo a una dinamica che ribalta completamente la logica della misura. Se originariamente la formula del 3+2 offriva un valore di spesa stabilmente inferiore rispetto ai contratti tradizionali, in molte aree urbane la quota di partenza stabilita dalle tabelle territoriali risulta allineata o superiore rispetto a quanto richiesto sul mercato tradizionale, aggravando l’emergenza abitativa nelle grandi città.

Le ragioni del rincaro degli accordi territoriali

Determinano questo allineamento al rialzo una serie di fattori congiunturali che si sono sovrapposti negli ultimi anni. Una volta superata la vecchia soglia dei valori di riferimento, la pressione sui prezzi si è scaricata contemporaneamente su entrambe le tipologie contrattuali attraverso due direttrici principali.

Da un lato c’è l’aggiornamento delle tabelle comunali ad alta tensione abitativa, con la revisione dei parametri e delle fasce di oscillazione che erano rimaste bloccate a valori ormai non più coerenti con i prezzi reali.

Dall’altro c’è il forte posizionamento dei locatori sui tetti massimi consentiti dalle nuove fasce, con il fine di poter sfruttare la cedolare secca al 10% e i tagli sulle aliquote Imu.

Un mercato diviso tra metropoli e capoluoghi intermedi

Nei grandi centri ad alta attrattività e nelle principali città universitarie, la corsa al rialzo del canone concordato è stata dettata dalla necessità di adeguarsi a una domanda spropositata. Senza questo ritocco, la maggior parte dei proprietari avrebbe abbandonato la locazione residenziale di lungo periodo per migrare verso il mercato degli affitti brevi o della ricettività turistica.

Nelle realtà urbane medio-piccole e in molti capoluoghi si è verificato un fenomeno ancora più evidente. In questi contesti la forbice tra prezzo libero e prezzo calmierato era storicamente più ridotta. L’ultimo aggiornamento delle fasce di calcolo ha portato l’importo concordato a toccare direttamente il tetto del mercato effettivo, annullando nei fatti qualsiasi risparmio economico per l’inquilino.

I numeri del rincaro: il confronto tra le città italiane

Tra il 2018 e il 2025 il costo dei contratti 3+2 è cresciuto in tutti i 103 capoluoghi italiani, con un aumento medio del 24,6%, contro il +27,9% registrato dal mercato libero. In ben 44 città la velocità di aumento del canone concordato ha persino battuto quella dei contratti tradizionali. Emblematico il caso di Milano, dove l’affitto libero è salito del 38% mentre la formula agevolata ha segnato un balzo del 78,4%, pur rimanendo nominalmente più economica in termini assoluti.

Prendendo come riferimento un trilocale di circa 80 metri quadri in zona semicentrale, le differenze tra i capoluoghi restano marcate:

Questa rincorsa ha guidato anche le preferenze degli italiani. Nel 2025 su un totale di 286.000 nuovi contratti, quelli a canone libero hanno superato i 3+2 di mille unità.

Il rischio di snaturare la funzione sociale del concordato

Il pareggio o il superamento del canone calmierato rispetto a quello libero rischia di trasformare uno strumento di protezione in un ulteriore fattore di inflazione immobiliare. Se per i proprietari l’adesione al 3+2 continua a garantire un importante riparo fiscale attraverso la tassazione agevolata dei ricavi, per gli inquilini la misura ha perso la natura originaria di tutela sociale.

Senza un riequilibrio tra la rendita immobiliare e le reali capacità d’acquisto delle famiglie, l’effetto paradosso dimostra come l’adeguamento dei valori concordati si stia traducendo nell’ennesimo rincaro a carico di studenti fuorisede e lavoratori, in un mercato dove i redditi reali faticano a tenere il passo con il costo della casa.