Il mercato degli affitti romani sta attraversando una fase di profonda trasformazione. Quello che per anni è sembrato un eldorado per i proprietari di immobili oggi si rivela un modello più fragile, stretto tra un’offerta in forte crescita, costi di gestione sempre più elevati e una domanda che fatica a tenere il passo.
Le analisi di Inside Airbnb mostrano che Roma conta oggi oltre 33.000 annunci attivi sulla piattaforma, tra interi appartamenti, stanze private e strutture alberghiere.
Indice
Prezzi medi e ricavi degli affitti brevi a Roma
Nel comparto degli affitti brevi, i numeri medi aiutano a definire lo stato dell’arte della città:
- prezzo medio per notte: 176 euro;
- notti prenotate all’anno: circa 80;
- reddito medio annuo: 12.794 euro.
Si tratta di una media cittadina che, tuttavia, nasconde forti differenze tra i quartieri. La redditività reale dipende infatti in modo diretto dalla posizione dell’immobile.
Quanto si guadagna, quartiere per quartiere
I ricavi annui medi degli affitti a Roma evidenziano un divario netto tra centro e aree periferiche:
- Centro Storico: 18.229 euro;
- Aurelia: 10.729 euro;
- Parioli: 9.720 euro;
- San Giovanni/Cinecittà: 9.011 euro;
- Monteverde: 8.820 euro;
- Appia Antica: 7.823 euro;
- Prenestino/Centocelle: 6.473 euro;
- Monte Mario: 5.750 euro;
- Monte Sacro: 5.428 euro;
- Portuense: 5.326 euro;
- Eur: 5.159 euro;
- Ostia/Acilia: 3.917 euro;
- Cassia/Flaminia: 3.684 euro;
- Roma delle Torri: 3.577 euro.
La media generale della città si attesta a 12.794 euro annui, ma è evidente come solo alcune zone riescano a superarla in modo significativo.
Le aree migliori dove affittare
A Roma, gli affitti rendono di più nelle aree che combinano alta attrattività turistica, buoni collegamenti e un contesto residenziale di pregio.
È il caso del Centro Storico, dove la domanda resta elevata durante tutto l’anno. Lo stesso vale per Aurelia e San Giovanni, ben collegate e facilmente accessibili, oltre che per Parioli e Monteverde, caratterizzate da un contesto residenziale di pregio. In queste aree i ricavi possono superare anche del 40% la media cittadina, rendendo gli affitti brevi particolarmente competitivi.
Al contrario, nelle zone periferiche o meno turistiche i rendimenti calano sensibilmente: in quartieri come Roma delle Torri, Cassia/Flaminia e Ostia si scende sotto i 4.000 euro annui, mentre in aree come Eur, Portuense e Monte Sacro i ricavi si attestano poco sopra i 5.000 euro.
In questi contesti, il margine operativo si riduce e diventa più difficile coprire i costi legati alla gestione degli affitti brevi, rendendo il modello meno sostenibile.
Affitti brevi o affitti tradizionali, cosa conviene
Guardando solo ai ricavi, il confronto è diretto:
- Affitti brevi: fino a oltre 18.000 euro annui nelle zone centrali, ma con forte variabilità;
- Media cittadina: circa 12.794 euro annui;
- Aree periferiche: anche sotto i 4.000 euro annui.
Il punto chiave è che gli affitti brevi premiano solo alcune zone. Dove il flusso di visitatori è alto, i ricavi superano generalmente quelli di un affitto tradizionale. Dove invece la domanda è più debole, i guadagni risultano inferiori e meno stabili.
Meglio affittare ai turisti o avere un inquilino
La scelta tra affittare a turisti o puntare su un inquilino stabile dipende soprattutto dai ricavi e dalla posizione dell’immobile. Nel Centro Storico e nelle zone a più alta domanda, gli affitti brevi risultano generalmente più convenienti, grazie a entrate superiori alla media cittadina. Nelle aree intermedie, invece, la convenienza è meno scontata e varia in base al tasso di occupazione dell’immobile durante l’anno.
Al contrario, nelle zone periferiche, dove i ricavi sono più contenuti, avere un inquilino stabile resta nella maggior parte dei casi la soluzione più vantaggiosa. In generale, a Roma gli affitti brevi restano davvero redditizi solo nelle zone più richieste. Nelle altre aree, invece, i rendimenti più bassi rendono spesso preferibile la locazione tradizionale.