La Legge di Bilancio ha introdotto nuove regole per gli affitti brevi in ambito turistico. La novità più rilevante riguarda la soglia di imprenditorialità. Dal 1° gennaio 2026, al terzo immobile che risulta affittato (e non più dal quinto come previsto dalla normativa precedente) scatta infatti l’obbligo di partita Iva per il proprietario. Quindi, per chi supera i due immobili in locazione breve o turistica si applica automaticamente la presunzione di imprenditorialità, che impone il rispetto di tutti gli obblighi fiscali, amministrativi e di sicurezza che ne conseguono. In caso contrario, sono previste pesanti sanzioni. Ma non è l’unico obbligo per chi affitta una casa vacanze.
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Affitti brevi, quando si diventa imprenditori
Chi affitta più di tre immobili, nel caso di locazioni breve o turistiche, viene considerato a tutti gli effetti un imprenditore. La Legge di Bilancio 2026 esclude in questo caso che si possa considerare attività occasionale o privata.
Pertanto, diventano obbligatori gli adempimenti Suap e il rispetto delle regole specifiche di sicurezza, ma anche partita Iva e Scia (la segnalazione certificata di inizio attività).
A tal proposito il Ministero del Turismo è stato chiaro e, con le Faq pubblicate il 16 gennaio ha specificato che chi concede in locazione più di due appartamenti deve presentare la Scia presso lo Suap del Comune in cui svolge l’attività.
L’obbligo vale:
- per chi affitta più di 2 appartamenti in locazione breve (fino a 30 giorni);
- per chi affitta più di 2 appartamenti per finalità turistiche anche oltre i 30 giorni;
Vale inoltre sia per chi affitta in modalità mista (breve + turistica) che in modalità esclusivamente turistica.
Se si rientra nella presunzione di imprenditorialità, prevista dalla Legge di Bilancio 2026, l’attività viene qualificata come impresa a prescindere dalla forma contrattuale utilizzata.
Cin obbligatorio anche senza partita Iva
Il legislatore considera affitti brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari o portali telematici come Booking o AirBnb.
Per questi immobili il proprietario deve chiedere il Cin, il codice identificativo nazionale, in vigore dal 2025, che va esposto negli immobili concessi in locazione, negli annunci online e nei portali di intermediazione.
Il Cin rappresenta lo strumento di tracciabilità pubblica del mercato degli affitti brevi, fondamentale per il controllo fiscale, urbanistico e turistico. Questo, a differenza della partita Iva e della Scia, è un adempimento che riguarda tutti i gestori, imprenditoriali o non imprenditoriali, di appartamenti dati in locazione per brevi periodi.
Sanzioni da migliaia di euro: chi rischia
Non mettersi in regola può costare caro in base al tipo di violazione.
Scia mancante
La mancata presentazione della Scia comporta sanzioni da 2.000 a 10.000 euro, in funzione delle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Cin mancante
Queste sanzioni si sommano a quelle previste per mancanza del Cin (da 800 euro a 8.000 euro per ciascuna unità per cui si accerti l’inadempimento), per le irregolarità amministrative e fiscali e per le violazioni delle misure di sicurezza.
Dispositivi mancanti
Dal 2026, infatti, tutti gli spazi concessi in locazione devono essere dotati obbligatoriamente di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili, rilevatori di monossido di carbonio, estintori portatili, minimo uno per piano e posizionati in luoghi visibili e accessibili (uno ogni 200 metri quadrati).
Chi non rispetta queste regole minime rischia sanzioni da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata. Non si tratta quindi di una multa unica, ma di sanzioni cumulative, con un impatto economico potenzialmente molto elevato.