Nel momento in cui si decide di affrontare una spesa considerevole come quella dell’acquisto di una seconda casa, occorre considerare diversi aspetti. Il costo iniziale, il mantenimento successivo ma anche le tasse e le imposte. Proprio riguardo quest’ultimo argomento, volendo essere più precisi, c’è una differenza da sottolineare, quella che intercorre tra tassa e imposta.
La prima infatti è un tributo che va versato in cambio di un servizio pubblico, la seconda è un somma da pagare che non ha corrispettivo ai cittadini da parte dello Stato e dei comuni. In quest’ottica i proprietari di una seconda casa devono pagare la tassa dell’IMU e la TASI. Al momento dell’acquisto ci sono invece da calcolare l’IVA, l’imposta di registro, l’imposta catastale e quella ipotecaria.
Prima di specificare e spiegare le varie voci legate alle suddette spese, è utile fare chiarezza riguardo il procedimento che porta all’acquisto di una casa, in generale. Quali sono i vari passaggi? Ci sono delle agevolazioni fiscali da sfruttare per la seconda casa? Ci sono particolari requisiti da avere o categorie di cui far parte? Andiamo per ordine, considerando i vari step ed i diversi costi in fase d’acquisto e in fase di gestione.
Indice
Procedimento per l’acquisto di una casa
Ci sono diversi controlli tecnici e legali, di base, da effettuare prima di concretizzare l’acquisto:
- la verifica dell’immobile. Assicurarsi che non ci siano ipoteche, che non sia stato costruito abusivamente, che non ci siano debiti con il condominio e che non ci siano difetti edilizi anche dell’eventuale palazzo in cui si trova. Ovviamente le condizioni interne e lo stato di manutenzione. Solitamente se ne occupa l’intermediario immobiliare, qualora si passi per un’agenzia, altrimenti ci si avvale dell’aiuto del notaio e di altri professionisti come un architetto;
- la proposta d’acquisto. Una delle fasi cruciali perché l’acquirente esplicita la volontà di acquistare la proprietà, determinando le condizioni offerte come il prezzo, il pagamento, il consegna, ecc. Se il venditore accetta, si passa a tutti gli effetti, allo step successivo;
- il compromesso o preliminare d’acquisto. Una sorta di prenotazione dell’immobile, una scrittura privata in cui si riportano tutti i dettagli e le clausole che riguardano la futura compravendita. In sostanza ci sono i dati personali, la descrizione dell’immobile, il prezzo, la caparra, la penale;
- il rogito notarile o atto di compravendita. Il trasferimento della proprietà di una casa (dal venditore all’acquirente) dietro corrispettivo della somma di denaro pattuita. Come suggerisce il nome stesso, il tutto deve avvenire alla presenza del notaio, che assicura la veridicità e la validità degli atti.
Tasse per l’acquisto di una seconda casa
La tassazione della prima casa, meglio definita come abitazione principale, gode di alcuni vantaggi che la seconda non possiede. Le aliquote sono quelle ordinarie. Se si compra da un privato o da un’impresa per vendite esenti da IVA, occorre considerare:
- 9% di imposta di registro;
- 50 euro imposta ipotecaria;
- 50 euro imposta catastale.
Se ci si rivolge a costruttori edili soggetti ad IVA, i calcoli da fare saranno i seguenti:
- 10% di iva che sale fino al 22% in caso di immobile di lusso;
- 200 di imposta di registro;
- 200 di imposta ipotecaria;
- 200 di imposta catastale.
Il calcolo dell’imposta applicata quindi cambia come il metodo per calcolarla. Pagando l’IVA, si applica l’imposta al prezzo d’acquisto mentre pagando il 9% di imposta di registro, si applica l’imposta al valore catastale.
Tasse di mantenimento di una seconda casa
La gestione ordinaria di questo secondo immobile prevede delle spese fisse come l’IMU e la TASI.
- IMU (Imposta Municipale Unica) ovvero l’imposta che unifica le tasse e i contributi che gravano sulla proprietà o il possesso di unità immobiliari, come appunto la seconda casa ma anche negozi o capannoni.
- TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) riguarda i servizi pubblici che il Comune mette a disposizione per soddisfare l’interesse pubblico. Ad esempio: illuminazione stradale, servizio socio-assistenziali, tutela del patrimonio artistico e delle aree comunali.
Queste due tasse non vanno pagate se riguardano la prima casa cioè l’abitazione principale, quella dove si ha sia la residenza che il domicilio. L’eccezione è per le case di lusso, per esempio le abitazioni signorili (accatastate A1), ville (A8), castelli, palazzi artistici o storici (A9), che anche come prima casa, non ne sono esenti. Cosa succede invece per la seconda casa? Si paga ma ci sono comunque delle eccezioni e anche delle agevolazioni in specifici casi.
Agevolazioni fiscali per la seconda casa
L’IMU si calcola proporzionalmente alla quota e ai mesi di possesso, la TASI in base ai mesi di possesso. Il mese si considera intero se si superano i 15 giorni, per entrambi. Tuttavia nel caso dell’IMU, se l’immobile è in comproprietà, non può pagare uno solo per tutti, ognuno versa la sua parte. La TARI va pagata rispetto alla quota di possesso da ciascuno ma se uno dei proprietari non paga, il Comune può richiedere la sua quota agli altri.
Proprio il Comune può ridurre la TASI in caso di unico abitante, di occupazione stagionale quindi discontinuo, per chi risiede all’estero per più di 6 mesi e per i fabbricati rurali ad uso abitativo. Le informazioni relative appunto alla riduzione della tassa, possono essere richieste all’Ufficio Tributi del Comune. C’è poi un’altra agevolazione, che riguarda sia IMU che TASI ed è il comodato d’uso.
Se l’immobile viene infatti concesso in comodato d’uso a parenti di primo grado quindi figli o genitori, c’è una riduzione del 50% sulla base imponibile, cioè sull’ammontare su cui si calcola l’imposta in base all’aliquota applicata. Ci sono però dei requisiti da possedere per poter usufruire di questa importante diminuzione. Il parente beneficiario deve risiedere in Italia e deve essere registrato anagraficamente nella stessa abitazione nella quale vive in comodato. Inoltre, il comodante deve possedere un solo immobile ed il comodato d’uso gratuito deve essere certificato in modo regolare.
Tasse per la seconda casa in affitto
Per quanto riguarda l’IMU, i proprietari delle case in affitto versano interamente la tassa. Per la TASI, al proprietario spetta tra il 70% ed il 90%, a seconda di quanto deciso dal Comune. All’inquilino che vive in affitto il restante, tranne se utilizza l’immobile come prima casa. Nel caso di abitazione principale, con residenza, l’inquilino non deve versare nulla. Se l’affitto è invece temporaneo e per meno di 6 mesi nello stesso anno, la TASI spetta solo al proprietario dell’immobile.
Diverso il caso del canone concordato. Quest’ultimo, disciplinato dalla legge 431/98, ha lo scopo di incentivare prezzi più bassi per gli affitti e favorire agevolazioni fiscali sia per i proprietari che per gli inquilini. In questo specifico caso, se l’immobile viene dato in locazione a canone concordato, sia IMU che TASI vengono ridotte del 25%. Si fa il calcolo applicando l’aliquota deliberata dal Comune in questione ma poi versa il 75% della totale.
Ritardo nel pagamento delle tasse
Da gennaio 2019, pagare le tasse in ritardo costa un tasso d’interesse pari al 0,8% annuo mentre la sanzione varia a seconda dei giorni di ritardo del pagamento. Per sanare l’irregolarità si può procedere con:
- ravvedimento sprint, entro 14 giorni, la sanzione è dello 0,1% giornaliero.
- ravvedimento breve, dal 15° al 30° giorno successivo alla scadenza, la sanzione è all’1,5%.
- ravvedimento intermedio, dal 30° giorno di ritardo fino al 90°, la sanzione sale all’1,67%.
- ravvedimento lungo, dopo 90 giorni ma ancora entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno in cui è stata commessa la violazione, la sanzione è del 3,75%.
Oltre questi termini, si procede con una sanzione pari al 30% della tassa non versata e occorre rivolgersi al comune.
Quando la seconda casa è una casa vacanza
Qualora stiate valutando l’idea di garantirvi un soggiorno fisso, magari durante le vacanze, in un posto di mare, in campagna o in montagna, state probabilmente per acquistare una seconda casa. Occorre pianificare con coscienza la scelta finanziaria nel breve e lungo termine. Il valore di queste case infatti, spesso, tende a crescere meno rapidamente. Tuttavia se il tempo passato in villeggiatura e la comodità di avere una propria casa, per esempio se si ha una famiglia con bambini piccoli, ripaga, allora vale la pena investire in una casa che non fa parte di grandi centri abitati.
Investire i propri risparmi per comprare un altro immobile per piacere o per necessità, oltre l’abitazione principale, comporta anche una serie di tasse per la seconda casa da considerare. Spese fisse, che pur non godendo delle facilitazioni fiscali della prima casa, possono comunque essere, qualche volta, ridimensionate.