Spetta ai singoli Comuni determinare quale debba essere l’aliquota Imu da applicare sulle seconde case. I singoli enti possono scegliere quali valori applicare all’imposta nel Prospetto delle aliquote che devono trasmettere per il 2026.
Le indicazioni precise e dettagliate della cornice entro la quale le singole amministrazioni comunali si possono muovere arrivano dal Mef, che con un decreto del 6 novembre 2025 ha provveduto a modificare e a integrare le condizioni per la diversificazione.
Dalla documentazione predisposta dal Ministero si evincono alcune interessanti novità sulla possibilità di differenziare le aliquote per gli immobili in affitto o in comodato d’uso. Ma anche su quelle che possono essere adottate per le case di montagna o al mare, che le famiglie utilizzano per le vacanze e che vengono impiegate solo alcuni mesi all’anno.
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Imu sulle seconde case, le possibili agevolazioni
Per riuscire a comprendere nel dettaglio entro quale perimetro si possono muovere i singoli comuni per determinare le aliquote Imu è necessario dare un’occhiata all’Allegato A che è stato pubblicato insieme al decreto firmato dal Viceministro dell’Economia e delle Finanze lo scorso 10 novembre 2025. Attraverso questo provvedimento sono state aggiornate le singole fattispecie in modo da superare le problematiche che erano state riscontrate in passato quando il prospetto delle aliquote aveva debuttato. E che erano state messe in evidenza fin da subito dagli enti coinvolti.
In questo contesto è interessante soffermarsi un attimo sulla sezione che analizza i casi per i quali l’aliquota Imu per la seconda casa può essere ridotta. Gli enti avranno la possibilità di fissare delle percentuali diverse per le case che vengono date in comodato d’uso da quelle in affitto.
Fino a questo momento la possibilità era concessa unicamente per i seguenti contratti di locazione:
- a canone libero o concordato;
- transitori;
- stipulati con gli studenti.
Situazione simile si era venuta a creare in caso di comodato: le agevolazioni Imu previste per gli accordi stipulati con i parenti possono essere estese anche alle altre casistiche.
Cosa potranno fare i singoli comuni
I Comuni, nel momento in cui preparano il Prospetto, hanno la possibilità di fissare delle regole specifiche. Potranno indicare la tipologia di contratto per i quali le aliquote potranno essere modulate in maniera diversa. Sarà possibile, inoltre, prevedere delle agevolazioni Imu sulla seconda casa solo per alcune categorie catastali, che potranno essere calibrate sulla durata del contratto o sulle condizioni del locatario o del comodatario. Potranno essere previste delle limitazioni a soggetti con invalidità o disabilità o sulla base dell’Isee.
Altro parametro che potrà essere utilizzato per le agevolazioni Imu è l’ubicazione dell’immobile, che può essere o meno all’interno del centro storico o ubicato in determinate zone, che possono essere penalizzate per lo stato di abbandono o perché non servite adeguatamente dai servizi pubblici.
Le agevolazioni previste per le case vacanza
Gli sconti Iva possono essere ammessi anche per gli immobili che rimangono a disposizione del proprietario. Stiamo pensando, in questo caso, agli immobili che non vengono affittati o dato in comodato d’uso, ma che vengono utilizzati per l’intero anno o una parte dallo stesso proprietario.
Uno dei casi tipici in questo senso è quello delle case vacanze, che possono essere al mare o in montagna. Anche in questi casi i Comuni hanno la possibilità di modulare il valore dell’Imu sulla base di uno o più parametri di accesso.
Per questa particolarità d’immobili è interessante il criterio dell’utilizzo (o del non utilizzo). Le amministrazioni hanno la possibilità di prevedere delle aliquote Imu specifiche per le seconde case che dovessero essere senza arredo o che non siano provviste di utenze attive di luce, acqua e gas. Lo stesso dicasi per gli immobili che vengono utilizzati in modo limitato, discontinuo e stagionale per un massimo di sei mesi all’anno.
Alcuni parametri potranno essere adottati per delimitare quali debbano essere gli ambiti di applicazione in base al soggetto passivo, andando a selezionare – solo per fare un esempio – se applicare le agevolazioni agli invalidi e ai disabili.
Le amministrazioni comunali, inoltre, potranno delimitare l’ambito di applicazione in base alla collocazione dell’immobile e alle condizioni di inagibilità dovute a delle calamità naturali o ad altre cause.
Quali sono i tempi di approvazione
Importante sottolineare che le agevolazioni Imu non sono previste per tutti i contribuenti, ma sono condizionate dalle scelte che i singoli Comuni effettueranno.
Le delibere di approvazione della diversificazione delle aliquote devono essere redatte dagli enti interessati accedendo all’applicazione che è disponibile all’interno del Portale del Federalismo Fiscale, attraverso il quale viene elaborato anche il prospetto.
Per l’approvazione delle aliquote diversificate sarà importante il rispetto della data del 14 ottobre 2026, pena l’applicazione delle aliquote previste nel corso dell’anno precedente.
Cosa succede all’esenzione Imu prima casa?
Quanto abbiamo visto fino a questo momento non va ad impattare sull’esenzione Imu per l’abitazione principale del contribuente, per la quale continueranno a rimanere gli stessi requisiti e limitazioni.
Per poter continuare ad evitare di pagare l’imposta, in questo caso, nell’immobile il possessore vi deve risiedere anagraficamente e abitualmente. Dall’agevolazione sono esclusi gli immobili che sono stati classificati nelle seguenti categorie catastali, che sono considerate di lusso:
- A/1, abitazioni di tipo signorile;
- A/8, ville;
- A/9, palazzi storici o artistici.
Alcune recenti pronunce della Corte Costituzionale e della Cassazione hanno esteso l’esenzione Imu per l’abitazione principale ad entrambi i coniugi o partner, anche quando dovessero risiedere in abitazioni differenti ubicate nello stesso comune o in Comuni diversi, purché per entrambi siano rispettati i requisiti di residenza e dimora abituale nel rispettivo immobile.
Questo significa, in estrema sintesi, che chi possiede un immobile in Italia – con l’esclusione di quelli di lusso – e vi risieda e dimori all’interno abitualmente non deve pagare l’Imu per il suddetto immobile.