La ripartizione delle spese per i consumi dell’acqua in uno stabile condominiale è spesso motivo di conflitti. In molti si chiedono come i criteri di suddivisione previsti dalla legge o stabiliti dal regolamento condominiale possano essere modificati nel tempo qualora non risultino più in linea con le esigenze di alcuni condomini.
Poiché la gestione delle spese comuni costituisce spesso terreno fertile per discussioni, è bene conoscere cosa dice la normativa al riguardo.
In questo articolo esamineremo come funziona la contabilizzazione dei consumi dell’acqua, quali siano i criteri per l’attribuzione delle spese e se tali criteri siano suscettibili di variazione.
Indice
Modalità di ripartizione delle spese condominiali
La gestione dell’acqua in condominio è uno dei temi più delicati e trattati con maggior frequenza durante le riunioni assembleari.
L’acqua è un bene essenziale, il suo consumo varia molto da famiglia a famiglia e i costi possono incidere in modo significativo sul bilancio condominiale. Il legislatore ha previsto criteri precisi per la ripartizione delle spese, lasciando a un tempo margini di autonomia ai condomini, purché nel rispetto di un principio di equità e trasparenza.
Per quanto concerne le spese dell’acqua, è proprio l’idea di equità e di risparmio idrico, a suggerire un criterio di ripartizione in base ai consumi effettivi di ciascun condomino, come del resto sostenuto dal Codice dell’Ambiente.
Fatta questa premessa, il punto di partenza dell’attuale disamina è l’articolo 1123 del Codice civile, che stabilisce il principio generale in base al quale le spese per la prestazione dei servizi nell’interesse comune si ripartiscono in base all’uso che ciascun condomino può farne. L’acqua rientra pienamente in questa logica, perché si tratta di un servizio che ogni unità immobiliare utilizza in misura diversa. Tuttavia, la modalità concreta con cui si ripartisce la spesa può cambiare molto a seconda della struttura dell’impianto, della presenza o meno di contatori individuali, delle decisioni assunte dall’assemblea e di quanto previsto nel regolamento condominiale. Per questo è utile distinguere tra i diversi scenari.
Cosa può prevedere il regolamento di condominio
Non sempre quanto stabilito dalla legge all’articolo 1123 del codice civile è in linea con quanto previsto nel regolamento di condominio. Quest’ultimo può infatti prevedere dei criteri di ripartizione delle spese difformi dal dettato normativo. Sappiamo che, salvo il caso di norme inderogabili, la volontà dei condomini può prevalere sulle norme legislative; è quanto accade in caso di regolamento condominiale contrattuale.
Appurato pertanto che il criterio di ripartizione dell’acqua mediante l’uso di contatori individuali sia certamente quello più equo, non è detto che la situazione di fatto consenta una tale misurazione. Se non tutti gli appartamenti sono dotati di contatore e, soprattutto se il regolamento prevede un criterio differente, questo risulta impossibile. Tale ipotesi si verifica sovente nei condomini più vecchi.
Può succedere dunque che il regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini all’atto di compravendita (e a questo allegato) stabilisca delle modalità alternative:
- la ripartizione in base ai millesimi di proprietà;
- la ripartizione in base al numero di persone occupanti ogni appartamento.
Anche se il consumo effettivo sarebbe il criterio migliore in un’ottica di risparmio idrico, è il regolamento contrattuale a prevalere.
Si può modificare il criterio di ripartizione previsto dal regolamento di condominio?
Il problema sorge nel momento in cui qualche condomino, maggiormente attento ai consumi idrici, manifesti la volontà di pagare le spese dell’acqua in base ai consumi effettivi. A tal fine vorrebbe installare nella propria unità abitativa un contatore dell’acqua e calcolare la quota spettante in base ai dati del contatore. Può farlo? La risposta è negativa. Il condomino dotato di contatore non può comunque applicare un sistema di calcolo differente. Non si possono apportare modifiche a livello individuale in quanto un simile intervento si tradurrebbe in una violazione delle disposizioni contenute nel regolamento di condominio.
Per poter suddividere le spese in base ai consumi è indispensabile cambiare a monte le regole di riparto. Il tema è stato affrontato dalla sentenza della Corte di Appello di Milano n. 2165 del 16 luglio 2025. Secondo i Giudici, l’installazione dei contatori nei singoli appartamenti si scontrerebbe con le norme del regolamento condominiale che restano le sole applicabili. Una possibilità per cambiare lo stato delle cose è modificare le clausole contenute nel regolamento.
Come modificare il regolamento di condominio
Partiamo dal presupposto che un regolamento contrattuale può essere modificato soltanto con il consenso unanime di tutti i condomini, come sottolineato dalla Corte di Cassazione con sentenza 1179/2022. L’installazione di un singolo contatore, dunque, non legittima la variazione del meccanismo di riparto. Qualunque sia il criterio previsto nel regolamento, esso ha forza di legge tra le parti.
Quando la delibera assembleare può essere impugnata?
E se l’assemblea dei condomini deliberasse a maggioranza qualificata la modifica del criterio di ripartizione contenuto nel regolamento contrattuale?
Come affermato dal Tribunale di Torino con la sentenza n. 2516/2023, riguardante la divisione delle spese relative alla bolletta dell’acqua che mette dei punti fermi in materia:
- in assenza di contatori individuali in tutti gli appartamenti e in mancanza di regolamento condominiale si deve applicare il disposto di cui all’articolo 1123 codice civile (norma inderogabile a meno che vi sia l’unanimità di consensi) basato sui millesimi (e solo secondariamente sull’uso del bene, se possibile). Come stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza 17557/2014, la spesa per l’acqua è un’obbligazione propter rem, connessa cioè alla proprietà e all’uso potenziale del servizio;
- se è presente un regolamento contrattuale approvato da tutti i condomini che stabilisce un criterio specifico, solo con l’installazione dei contatori in tutti gli appartamenti e l’unanimità dei consensi, sarà possibile modificare il criterio originale in favore di un sistema basato sull’effettivo uso di acqua. La presenza di contatori soltanto in alcuni appartamenti non risulta sufficiente per procedere.
Qualora, invece, l’assemblea approvasse la modifica a maggioranza, la delibera sarebbe impugnabile nel giro di 30 giorni dalla sua approvazione (o dalla comunicazione del verbale per i condomini assenti) in quanto annullabile. Il Tribunale ha fondato la sua decisione sui precedenti della Cassazione divenuti ormai un orientamento costante: il calcolo delle spese si basa sui consumi effettivi solo qualora vi siano contatori installati in ciascuna unità abitativa.
Anche qualora si voglia adottare un criterio misto, afferma il Tribunale di Torino, è comunque necessaria una delibera assembleare adottata all’unanimità per la modifica del regolamento condominiale.