In tema di pignoramento della prima casa ci sono delle false credenze secondo le quali l’abitazione principale sarebbe impignorabile. Non è affatto così o, meglio, lo è solo per determinati tipi di debito e solo in presenza di specifiche condizioni. È bene, quindi, conoscere esattamente quando un proprietario di casa può rischiare di vedere il proprio appartamento messo all’asta.
Un elemento da cui partire è sicuramente la distinzione tra un debito contratto con un privato – istituto di credito, fornitore, persona fisica, ecc… – oppure con lo Stato. La differenza è importante: a seconda della natura dell’insoluto, le conseguenze per il proprietario di casa variano molto.
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Pignoramento di casa per debiti di natura privata: le credenze da sfatare
Quando si è inadempienti verso un soggetto privato (in campo immobiliare il caso più tipico è il mancato pagamento delle rate del mutuo), la prima leggenda metropolitana da smentire è che la prima casa sia impignorabile. Nulla di più falso. La banca che ha erogato il mutuo – così come qualsiasi altra società privata o qualunque altro creditore persona fisica – può sempre avviare una procedura esecutiva per ottenere un “titolo esecutivo” in modo da poter procedere con l’espropriazione forzata di un immobile, anche se è una prima casa. Quindi, è bene sottolineare che lo spossessamento di un bene immobile è possibile tutte le volte in cui il debito abbia natura privata, indipendentemente dal fatto che sia o meno l’abitazione principale del debitore.
Un secondo mito da sfatare è che il pignoramento possa avvenire soltanto quando l’insoluto superi una determinata soglia. Non è così. Non esiste, infatti, un limite massimo entro il quale il creditore non possa agire per recuperare il dovuto. Paradossalmente, anche il debito di un euro darebbe diritto alla banca di agire in sede legale (ovviamente nella pratica il limite è dettato più da valutazioni sui costi-benefici di un procedimento esecutivo).
Infine, non ci sono norme che vietino l’espropriazione della prima casa anche laddove ci sia la presenza di un minore oppure di un disabile.
Le cose sono leggermente differenti nel caso in cui il debito sia contratto nei confronti dell’Erario. In questo caso il proprietario può essere esonerato dal pignoramento, salvo che rispetti determinati requisiti.
Pignoramento di casa per debiti con l’Erario
La situazione è diversa per il proprietario di casa che ha debiti verso lo Stato e ha ricevuto una cartella esattoriale da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione per il mancato pagamento di imposte, tasse o sanzioni amministrative pecuniarie. Su questo fronte ciò che fa la differenza è il numero di appartamenti di proprietà del debitore. L’articolo 76, comma 1, del DPR n. 602/73 (così come modificato dalla Legge n. 69/2013) non parla infatti di “prima casa”, ma di “unica casa”.
Ciò significa che se il debitore è proprietario di una sola abitazione (indipendentemente dal fatto che sia prima casa o meno) può rientrare nella fattispecie di esenzione dalla pignorabilità in presenza di determinati requisiti.
I requisiti per l’impignorabilità dell’immobile “unico”
Andando più nello specifico, l’espropriazione forzata è vietata se:
- la casa è l’unico immobile di proprietà del debitore
- il debitore ha la residenza nell’unico immobile
- l’immobile è accatastato come abitazione civile (categoria catastale A, tranne la A/10)
- non si tratta di un immobile di lusso (accatastato nelle le categorie A/1, A/8 e A/9)
I requisiti per la pignorabilità del secondo immobile
Cosa accade, invece, se il debitore possiede più case? In questo caso l’Agenzia delle Entrate Riscossione può procedere con le azioni di recupero del credito pignorando i beni immobiliari (partendo dalla “seconda casa” per poi, eventualmente, aggredire la “prima casa”) a condizione che:
- il debito erariale del proprietario superi i 120 mila euro
- il valore totale degli immobili del debitore sia superiore a 120 mila euro
- l’Agenzia delle Entrate Riscossione conceda preliminarmente una possibilità di rateizzazione al debitore prima di procedere con il pignoramento