Acquistare una casa rappresenta una delle decisioni più importanti nella vita di una persona, non solo per il valore affettivo, ma anche per l’investimento economico che comporta. Nel 2024, l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato le linee guida per l’acquisto di una casa, introducendo novità significative in termini di imposte e agevolazioni fiscali. La guida ha lo scopo di fornire un quadro chiaro e aggiornato delle principali normative, con particolare attenzione alle agevolazioni “prima casa” e alle nuove disposizioni per gli under 36.
Indice
Prima dell’acquisto: quali verifiche fare
Prima di procedere all’acquisto di un immobile, è bene capire se si è pronti a compiere questo passo. L’Agenzia delle Entrate spiega i passaggi prima dell’acquisto.
Il primo passo, per esempio, è verificare la corrispondenza tra i dati catastali e lo stato reale dell’immobile. La consultazione della banca dati catastale permette infatti di conoscere la rendita catastale, che sarà la base per il calcolo delle imposte e di verificare l’assenza di ipoteche o vincoli sull’immobile. Il controllo può essere effettuato sia presso gli uffici provinciali, sia online tramite i servizi messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. In caso di dubbi, è sempre consigliabile rivolgersi a un notaio o a un tecnico specializzato per una verifica più approfondita.
Il passo successivo è il contratto preliminare, conosciuto anche come compromesso. Si tratta di un accordo che impegna entrambe le parti a concludere la compravendita in un secondo momento. La sua importanza risiede nel fatto che, sebbene non trasferisca la proprietà dell’immobile, sancisce un obbligo giuridico tra le parti, tutelando l’acquirente in caso di eventuali ripensamenti del venditore.
Il contratto preliminare deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione, con il pagamento di un’imposta di registro fissa di 200 euro e l’imposta di bollo, che varia a seconda della lunghezza del documento. Inoltre, se il preliminare prevede il pagamento di una caparra o di acconti sul prezzo di vendita, è necessario pagare un’imposta proporzionale rispettivamente dello 0,50% e del 3% sugli importi versati. Le somme potranno poi essere detratte dall’imposta di registro dovuta al momento della stipula del contratto definitivo.
Quali sono le imposte sull’acquisto di una casa
Le imposte da pagare variano a seconda che l’acquisto avvenga da un privato o da un’impresa e in base all’applicazione delle agevolazioni “prima casa”. È importante comprendere bene queste differenze per evitare sorprese al momento della stipula del contratto definitivo.
Nel dettaglio, per l’acquisto da un’impresa:
- se la vendita è esente da IVA, l’acquirente dovrà pagare un’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, oltre a un’imposta ipotecaria e un’imposta catastale, entrambe in misura fissa di 50 euro ciascuna. È possibile che l’impresa scelga di applicare l’IVA anche oltre i cinque anni dalla costruzione, opzione che deve essere espressamente indicata nell’atto di vendita;
- se soggetta a IVA, quando l’immobile è soggetto a IVA (10% per le abitazioni non di lusso e 22% per quelle di categoria A/1, A/8 e A/9), l’acquirente dovrà pagare, oltre all’IVA, un’imposta di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna. Un esempio pratico: per l’acquisto di una casa con valore di 200.000 euro, l’IVA sarà di 20.000 euro (se applicata al 10%), mentre le altre imposte fisse ammonteranno complessivamente a 600 euro.
Per l’acquisto da un privato:
- l’acquirente pagherà un’imposta di registro proporzionale del 9%, con un minimo di 1.000 euro, oltre a un’imposta ipotecaria e un’imposta catastale, entrambe fisse di 50 euro ciascuna. Per esempio, se il prezzo di acquisto è di 150.000 euro, l’imposta di registro sarà di 13.500 euro (9% di 150.000 euro), mentre le altre imposte fisse aggiungeranno 100 euro, per un totale di 13.600 euro.
Un’importante novità del 2024 è l’estensione del sistema del “prezzo-valore”, che consente la tassazione sulla base del valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo di vendita pattuito. Il sistema, introdotto per combattere l’evasione fiscale e garantire maggiore trasparenza, permette all’acquirente di beneficiare di una significativa riduzione degli onorari notarili e limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, rendendo l’acquisto più sicuro e vantaggioso.
Quali sono le agevolazioni “Prima Casa”?
L’acquisto di una casa con i benefici “prima casa” permette di ridurre significativamente le imposte dovute. Le agevolazioni sono riservate a chi acquista un immobile destinato a diventare la propria abitazione principale, a condizione che si rispettino determinati requisiti. Si dividono in:
- acquisto da un privato o da un’impresa esente da IVA:
- in questo caso, le imposte da versare si riducono considerevolmente: l’imposta di registro scende al 2% (con un minimo di 1.000 euro), mentre le imposte ipotecaria e catastale restano fisse a 50 euro ciascuna. Per esempio, per un’abitazione acquistata a 150.000 euro, l’imposta di registro sarà di 3.000 euro (2% di 150.000 euro), a cui si aggiungeranno 100 euro per le altre imposte;
- acquisto da un’impresa soggetta a IVA:
- se l’immobile è soggetto a IVA, l’acquirente beneficia di un’aliquota IVA ridotta al 4% e le altre imposte (registro, ipotecaria e catastale) sono fisse a 200 euro ciascuna. Per un immobile con valore di 200.000 euro, l’IVA sarà di 8.000 euro, mentre le altre imposte fisse ammonteranno a 600 euro in totale.
Per accedere alle agevolazioni, l’immobile deve appartenere a specifiche categorie catastali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) e trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la residenza. Se l’acquirente non risiede nel Comune in cui si trova l’immobile, deve trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto, pena la perdita delle agevolazioni.
Attenzione: è importante dichiarare questa intenzione nell’atto di acquisto.
Un ulteriore vantaggio per chi acquista con i benefici “prima casa” è la possibilità di applicare il sistema del “prezzo-valore”, che consente di calcolare le imposte sulla base del valore catastale dell’immobile. Per esempio, se si acquista una casa con rendita catastale di 900 euro, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 110, si ottiene una base imponibile di 103.950 euro. Applicando il 2% su questa cifra, l’imposta di registro sarà di soli 2.079 euro, rispetto ai 4.000 euro che si pagherebbero calcolandola sul prezzo di vendita di 200.000 euro.
Agevolazioni “Prima Casa Under 36”
Per incentivare l’autonomia abitativa dei giovani, la normativa 2024 prevede ulteriori agevolazioni per gli under 36. Le agevolazioni sono state introdotte per facilitare l’accesso alla proprietà per i giovani, spesso penalizzati da contratti di lavoro precari e redditi bassi.
Sono concesse:
- esenzioni totale dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite non soggette a IVA. Questo significa che l’acquirente under 36 non dovrà pagare queste imposte, risparmiando diverse migliaia di euro. Ad esempio, su un acquisto di 150.000 euro, l’esenzione comporta un risparmio di oltre 3.000 euro rispetto alle normali imposte dovute;
- credito d’imposta pari all’IVA versata per gli acquisti soggetti a IVA. Questo credito può essere utilizzato per abbattere l’IVA dovuta su altri acquisti o per ridurre l’Irpef dovuta in dichiarazione dei redditi. Il credito può essere anche utilizzato in compensazione per altre imposte, tramite modello F24;
- esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile. Questa esenzione rappresenta un ulteriore incentivo per i giovani che intendono acquistare una casa, rendendo più conveniente l’accensione di un mutuo.
Per accedervi, il richiedente non deve aver compiuto 36 anni nell’anno di stipula dell’atto e deve avere un ISEE non superiore a 40.000 euro. L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU).
Attenzione: è fondamentale presentare un’ISEE aggiornato e accurato per beneficiare di queste agevolazioni.
Credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
Chi vende una casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” e ne compra un’altra entro un anno, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato. Questo credito d’imposta può essere utilizzato in diversi modi, rendendo il riacquisto della “prima casa” più conveniente. Le agevolazioni sono:
- la diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto. Ad esempio, se il credito d’imposta è di 3.000 euro e l’imposta di registro sul nuovo acquisto è di 2.000 euro, l’acquirente potrà azzerare l’imposta e utilizzare i restanti 1.000 euro in altri modi;
- per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, o di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto. Questa opzione può essere particolarmente vantaggiosa per chi non ha altre imposte da compensare al momento dell’acquisto;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24. È importante indicare correttamente il codice tributo “6602” per utilizzare il credito d’imposta in compensazione. Se il credito non viene utilizzato interamente, la parte residua può essere riportata nei periodi d’imposta successivi.
Quando si perdono le agevolazioni?
Le agevolazioni “prima casa” possono essere perse in determinate circostanze, ed è importante conoscerle per evitare spiacevoli sorprese. Per esempio con dichiarazioni false. Se le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false, le agevolazioni vengono revocate e l’acquirente dovrà restituire le imposte “risparmiate”, con l’aggiunta di interessi e sanzioni del 30%.
Con la vendita o donazione prima dei cinque anni. Infatti se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, le agevolazioni si perdono, a meno che entro un anno non si riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
Infine, in caso di mancato trasferimento della residenza. Se l’acquirente non trasferisce la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, perde le agevolazioni e dovrà restituire le imposte risparmiate, oltre a pagare gli interessi e le sanzioni previste.
Esistono delle eccezioni, per esempio se l’acquirente vende l’immobile prima dei cinque anni ma riacquista entro un anno un’altra abitazione da adibire a dimora principale, le agevolazioni non vengono perse. Inoltre, se per motivi validi non è possibile trasferire la residenza entro 18 mesi, è possibile chiedere la riliquidazione delle imposte senza incorrere nella sanzione del 30%, purché si comunichi tempestivamente la decadenza dall’agevolazione all’Agenzia delle Entrate.