A chi di noi non è capitato di trovare nel proprio appartamento delle infiltrazioni d’acqua sui muri? Muffa, perdite d’acqua, macchie per umidità sono una spiacevole sorpresa tutt’altro che insolita. Le implicazioni negative di tutto questo riguardano, oltreché il valore economico dell’immobile nel suo complesso, anche la salubrità dell’ambiente e l’integrità dei locali.
La situazione si complica se si pensa che siamo di fronte ad una delle più frequenti cause di conflitto tra vicini, in particolar modo nell’ambito della vita condominiale.
Avere chiaro a chi ci si deve rivolgere per il risarcimento del danno è fondamentale al fine di poter ripristinare le condizioni originarie e ottenere un ristoro per i pregiudizi che ne sono conseguiti. Quel che è certo è che per sapere a chi dovrà provvedere alle riparazioni occorre individuare l’origine del problema.
In questo articolo esamineremo le singole fattispecie che possono verificarsi, per fornire una panoramica degli strumenti di tutela dei quali la persona lesa può avvalersi.
Indice
Cosa fare in caso di infiltrazioni: i primi passi da compiere
Nel momento in cui ci si trova di fronte a delle infiltrazioni d’acqua sulle pareti dell’appartamento, la prima cosa da fare è quella di proteggere i propri beni e fare il possibile affinché la perdita non si estenda, provocando danni sempre maggiori. Si deve tener presente che l’articolo 1227 del Codice Civile disciplina il concorso di colpa del danneggiato che i Giudici hanno ritenuto un vero e proprio obbligo di salvataggio. Dispone la norma che se il fatto colposo della persona lesa ha contribuito a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l’entità delle conseguenze che ne sono derivate. Il risarcimento non è dovuto per i danni che la persona lesa avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza.
Successivamente si dovrà documentare i fatti accaduti e lo stato dell’immobile, tramite video e fotografie, al fine di costituire una prova relativa egli effetti dannosi provocati dalla perdita o guasto.
Terzo passo è quello di avvisare il titolare dell’immobile vicino dal quale presumibilmente proviene la perdita d’acqua e/o l’amministratore, qualora l’appartamento si trovi in uno stabile condominiale. Dopo un primo contatto informale può essere cosa buona inviare una comunicazione scritta per mettere al corrente i destinatari dello stato delle cose. L’amministratore, infatti, ha l’obbligo di intervenire per la conservazione delle parti comuni ed ha il compito di procedere per attivare l’eventuale polizza assicurativa condominiale.
Rottura delle tubature del vicino
Qualora l’infiltrazione derivi da un guasto a una tubatura ormai vecchia o a un impianto di proprietà del vicino risponde quest’ultimo dopo che un tecnico di fiducia (geometra, architetto o ingegnere), mediante una perizia tecnica, abbia accertato l’origine dell’infiltrazione. Un’ipotesi comune è l’infiltrazione dovuta alla perdita in un bagno. Si pensi ad un guasto che riguardi una tubatura orizzontale come lo scarico della doccia o il tubo della lavatrice.
Il principio generale è che paga chi è proprietario della parte dell’edificio che ha causato il danno avendone egli la custodia (articolo 2051 codice civile), salvo che si accerti il caso fortuito. Il proprietario, qualora sia stata sottoscritta, potrà avvalersi dell’assicurazione privata per coprire i costi di riparazione e i danni subiti dall’appartamento.
Rottura che proviene dalle parti comuni
Se l’immobile è situato all’interno di un condominio e l’infiltrazione proviene dalle parti comuni sarà quest’ultimo a dover intervenire per risarcire. In questo caso occorre distinguere il caso in cui la perdita provenga dalle tubature, dalla facciata, dal tetto o dal lastrico di uso esclusivo.
In ogni caso il primo passo da compiere è rivolgersi all’amministratore dello stabile, in qualità di rappresentante del condominio, che potrà anche attivare la copertura assicurativa per i danni all’edificio.
Poiché in base all’articolo 2051 Codice Civile il responsabile è il condominio, il costo per i danni subiti e per le riparazioni necessarie viene ripartito tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Un aspetto importante da evidenziare è che anche il condomino leso parteciperà pro quota alla spesa.
Particolare attenzione riveste il caso in cui il danno provenga da un terrazzo/lastrico calpestabili di proprietà o ad uso esclusivo di un condomino e che funge da tetto dell’edificio. Si applica quanto disposto dall’articolo 1126 Codice Civile ovvero che la spesa si divide nella seguente maniera: un terzo a carico del proprietario del terrazzo e due terzi a carico di tutti i condomini che beneficiano della copertura data dal lastrico, incluso il condomino danneggiato.
Casa in affitto
Ci soffermiamo ancora sull’ipotesi in cui l’immobile dal quale proviene l’infiltrazione sia stato concesso in affitto. A chi rivolgersi per chiedere i danni? Al proprietario o all’inquilino che vive nell’appartamento?
Se l’immobile è affittato, l’inquilino paga per i danni causati da un uso scorretto o da mancata manutenzione ordinaria. Il proprietario di casa (locatore) risponde invece per i difetti strutturali o la rottura degli impianti fissi. Anche in questa ipotesi è fondamentale individuare l’origine dell’infiltrazione.
Richiesta di risarcimento danni
Visto il riferimento normativo da applicare alle casistiche descritte (articolo 2051 Codice Civile), siamo di fronte ad una responsabilità di tipo oggettivo. Questo significa che il soggetto danneggiato deve provare soltanto il danno e il nesso causale con il bene che lo ha generato (collegamento tra la rottura del tubo e la macchia al soffitto), senza dover provare la colpa o la negligenza del custode responsabile. Sarà proprio quest’ultimo, che ha il potere di controllo sul bene, a dover fornire la prova liberatoria per poter escludere la sua responsabilità, prova che coincide unicamente con il caso fortuito. Si tratta di un evento inevitabile, imprevedibile e dalla portata così eccezionale da dover essere al di fuori della sua portata di controllo.
Quali sono gli step da compiere
Il primo mezzo per richiedere il risarcimento del danno è la lettera di intimazione: una volta accertata la responsabilità tramite perizia, la lettera di richiesta del risarcimento, è l’atto formale con il quale si intima il pagamento del danno in via bonaria e stragiudiziale come da quantificazione resa possibile mediante la perizia.
Qualora la lettera non sortisse alcun effetto si attiveranno le vie legali avviando un procedimento tecnico preventivo, ovvero un procedimento d’urgenza che ha lo scopo di ottenere una valutazione tecnica da parte di un CTU (consulente del Tribunale) al fine di favorire l’accordo ed evitare una causa ordinaria.