Comprare casa vicino a una stazione ferroviaria può costare fino all’80% in più rispetto alla media della città. È quanto accade a Torino, dove per comprare una casa nei pressi della stazione Porta Nuova occorrono 3.994 euro al metro quadro contro i 2.220 euro/mq medi della città. A Roma Termini occorrono 6.100 euro al metro quadro contro i 3.810 euro/mq della media comunale. Ma non è una regola valida ovunque: a Napoli, per esempio, gli immobili vicini alla Stazione Centrale costano quasi un quarto in meno rispetto alla media cittadina.
A fotografare queste differenze è un’analisi di Immobiliare.it Insights, che ha confrontato i prezzi delle abitazioni in vendita entro dieci minuti a piedi dalle principali stazioni ferroviarie italiane con quelli medi dei rispettivi Comuni.
Torino è la città con il divario più alto
Tra le città analizzate, Torino registra la differenza più marcata tra i prezzi delle case vicino alla stazione e quelli medi comunali. Per acquistare un immobile entro dieci minuti a piedi da Porta Nuova occorrono in media 3.994 euro al metro quadrato, contro i 2.220 euro richiesti mediamente nel resto della città. Il sovrapprezzo raggiunge così il 79,9%.
Al secondo posto si colloca Roma. Nelle vicinanze della stazione Termini, il prezzo medio delle abitazioni in vendita arriva a circa 6.100 euro al metro quadrato, mentre la media comunale si attesta a 3.810 euro. La differenza è pari a circa il 60%, un divario che rende particolarmente costoso acquistare casa in prossimità del principale snodo ferroviario della Capitale. Completa il podio Venezia, dove comprare un’abitazione nei dintorni della stazione di Santa Lucia costa mediamente 5.049 euro al metro quadrato. Il valore supera del 54,8% la media cittadina, pari a 3.262 euro al metro quadrato.
Firenze, Bari e Milano: quanto costa la vicinanza alla stazione
Il divario tra i prezzi degli immobili nelle aree vicine alle stazioni e quelli medi comunali supera il 20% anche a Firenze e Bari. Nel capoluogo toscano, chi cerca casa a dieci minuti a piedi dalla stazione di Santa Maria Novella deve mettere in conto una spesa media di 5.719 euro al metro quadrato. Il dato è superiore del 21,9% rispetto ai 4.692 euro al metro quadrato registrati a livello comunale.
A Bari, invece, acquistare nei dintorni della stazione Centrale richiede mediamente 2.767 euro al metro quadrato, contro i 2.288 euro della media cittadina. In questo caso, la differenza raggiunge il 20,9%. Anche a Milano la prossimità alla stazione si accompagna a prezzi più elevati, sebbene lo scarto sia più contenuto. Nell’area della Stazione Centrale, il costo medio delle abitazioni in vendita è di 6.566 euro al metro quadrato, contro i 5.649 euro della media comunale. Il divario è quindi del 16,2%.
A Bologna e Trento il sovrapprezzo è più contenuto
In altre città, la differenza tra i valori immobiliari vicino alla stazione e quelli medi comunali è decisamente più ridotta. A Bologna, comprare casa nei pressi della stazione Centrale costa in media 4.116 euro al metro quadrato, l’8,6% in più rispetto ai 3.791 euro registrati nel Comune.
A Trento, invece, gli immobili situati nelle vicinanze della stazione ferroviaria hanno un prezzo medio di 3.614 euro al metro quadrato. Si tratta di un valore superiore del 6,1% rispetto ai 3.405 euro al metro quadrato della media cittadina. Questi dati mostrano come il vantaggio di vivere vicino al treno non si traduca ovunque nello stesso incremento dei prezzi. L’entità del divario varia infatti da una città all’altra e può essere molto diversa anche in funzione delle caratteristiche del mercato immobiliare locale.
Genova, Palermo e Napoli: vicino alla stazione si risparmia
L’analisi di Immobiliare.it Insights evidenzia anche tre eccezioni alla tendenza generale. A Genova, Palermo e Napoli, infatti, acquistare casa vicino alla stazione ferroviaria costa mediamente meno rispetto alla media comunale. A Genova, un’abitazione situata entro dieci minuti a piedi da Piazza Principe costa in media 1.781 euro al metro quadrato, contro i 1.833 euro della media cittadina. La differenza è contenuta, pari al 2,8%.
A Palermo lo scarto è più ampio: nei dintorni della stazione Centrale i prezzi si attestano a 1.466 euro al metro quadrato, circa il 5,8% in meno rispetto ai 1.557 euro medi del Comune. Il caso più significativo è però quello di Napoli. Qui, acquistare casa vicino alla Stazione Centrale significa spendere mediamente 2.279 euro al metro quadrato, contro i 2.990 euro della media comunale. Il prezzo risulta quindi inferiore del 23,8%.
La stazione può influenzare il valore di una casa, ma non è l’unico fattore
Nel complesso, i dati mostrano che la vicinanza ai collegamenti ferroviari rappresenta spesso un elemento capace di incidere sui prezzi delle abitazioni, ma non determina automaticamente un aumento del valore immobiliare.
A Torino, Roma e Venezia la differenza rispetto alla media cittadina è particolarmente elevata, mentre a Bologna e Trento il sovrapprezzo è più limitato. A Genova, Palermo e soprattutto Napoli, invece, le case vicine alle stazioni risultano mediamente più economiche. Per chi intende acquistare un immobile, quindi, la distanza dalla stazione è un elemento da valutare insieme agli altri fattori che influenzano il prezzo: posizione, caratteristiche dell’abitazione, servizi disponibili e qualità del contesto urbano. Il confronto con la media comunale offre un primo riferimento utile, ma non sostituisce un’analisi dei prezzi delle singole zone e delle caratteristiche specifiche dell’immobile.