Il frazionamento degli immobili si sta affermando come forma di investimento alternativa nelle principali città italiane. Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, in diverse realtà urbane si registrano operazioni sempre più frequenti su appartamenti di ampia metratura, spesso superiori ai 100 metri quadrati, che non trovano facilmente collocazione sul mercato nella loro configurazione originaria. L’intervento consiste nella suddivisione di grandi appartamenti in unità più piccole, in linea con una domanda orientata verso bilocali e trilocali, sia in vendita sia in affitto. Si tratta di un’operazione che risponde a esigenze di mercato ma anche a cambiamenti demografici e sociali.
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Frazionamento immobiliare, cosa è e quali sono le regole da seguire
Il frazionamento di un immobile è un termine tecnico utilizzato in ambito catastale e urbanistico per indicare la divisione di un’unità immobiliare in due o più unità distinte. La suddivisione di un appartamento è tra le modifiche più richieste nell’edilizia privata. Dal punto di vista economico può rappresentare una scelta strategica: due o più unità di dimensioni ridotte risultano spesso più facilmente collocabili sul mercato rispetto a un immobile molto ampio, sia in caso di vendita sia in caso di locazione.
Inoltre, immobili più piccoli possono comportare costi di gestione più contenuti. Il frazionamento è però soggetto a regole precise. Intervenire senza rispettare le normative urbanistiche e catastali può comportare sanzioni amministrative e pecuniarie. Ogni modifica deve essere comunicata sia al Comune sia al Catasto per ottenere i certificati di conformità urbanistica e catastale.
Dove avvengono le operazioni di frazionamento e chi le effettua
Le operazioni di frazionamento si concentrano spesso nei quartieri universitari. Ci sono immobili molto ampi che vengano ristrutturati o suddivisi per rispondere alla domanda di studenti fuori sede. In alcuni casi, se la metratura lo consente, si realizza anche un bagno per ogni camera. Il bilocale si conferma la tipologia più richiesta in locazione. Secondo i dati riportati da Tecnocasa, un bilocale in genere rende intorno al 5,8% annuo lordo, percentuale che può essere ampiamente superata se si affitta a posto letto.
Oltre agli investitori privati, sono sempre più numerose le imprese di costruzione che puntano sul frazionamento con l’obiettivo di rivendere gli immobili ristrutturati. Il recupero dell’esistente rappresenta una strada praticata anche alla luce della vivacità della domanda di nuove costruzioni. Nelle grandi metropoli, una soluzione nuova costa mediamente il 31,5% in più rispetto a una tipologia usata.
Le città più interessate al frazionamento immobiliare
Roma è tra le città maggiormente coinvolte dal fenomeno, ma operazioni di frazionamento si registrano anche a Firenze, Napoli e Verona. A Milano si segnala invece un rallentamento, legato agli elevati prezzi degli immobili e ai costi di ristrutturazione, che rendono gli investitori più prudenti. In generale, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa rileva un aumento delle operazioni di frazionamento, con particolare interesse per piani rialzati e piani terra, spesso acquistati con ribassi significativi in fase di trattativa e poi ristrutturati.
Gli immobili frazionati possono essere destinati anche a bed & breakfast o affitti turistici, nel rispetto dei regolamenti comunali. Nella maggior parte dei casi osservati dalle reti Tecnocasa, le unità vengono vendute e successivamente acquistate da investitori che le destinano alla locazione. Nelle grandi città si registra un rallentamento degli affitti brevi a favore di affitti transitori e contratti per studenti.
Il frazionamento consente anche di ridurre i tempi di vendita. Se mediamente un immobile resta sul mercato per circa 107 giorni, per monolocali e bilocali il tempo si riduce a circa 85 giorni Il fenomeno riguarda anche il cambio di destinazione d’uso. In diverse grandi città, molti uffici situati in zone centrali e inseriti in contesti residenziali sono stati convertiti in abitazioni. La diffusione dello smart working ha ridotto la necessità di ampi spazi per uffici, mentre la domanda si concentra su immobili nuovi ed efficienti in aree servite.