Stabile. È questo il termine più adatto per descrivere la fotografia scattata dalla Banca di Italia sull’andamento congiunturale degli immobili nel quarto trimestre del 2023. Secondo l’indagine compiuta analizzando l’attività di 1.501 agenti immobiliari, il mercato delle compravendite sarebbe caratterizzato da un numero minore di contratti di vendita delle case, una domanda più contenuta rispetto all’anno scorso e una maggiore difficoltà dei compratori ad accendere un mutuo. Molto probabilmente è lo scotto da pagare per la raffica di aumenti dei tassi di interesse decisi dalla BCE a partire da luglio 2021. Ma non è tutto negativo, perché per questo primo trimestre del 2024 è prevista una ripresa
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Mercato immobiliare: possibile ripresa dopo un 2023 stagnante
Il 65% degli agenti immobiliari interpellati dalla Banca d’Italia hanno definito la dinamica congiunturale dei prezzi delle case nel quarto trimestre 2023 come stabile, mentre per un altro 25% è addirittura calata. Solo il 9% degli intermediari immobiliari ha parlato di un aumento delle quotazioni, ma sono ben il 15% in meno del primo trimestre del 2022. Sintomo di una situazione molto cambiata negli ultimi due anni. Lo dimostra anche il fatto che la quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è diminuita rispetto allo stesso periodo del 2022, seppur piazzandosi su livelli ben superiori alla media degli anni pre-pandemici, dal 2012 al 2019, quando il numero delle agenzie era del 72%.
Un altro segnale arriva dalla difficoltà a vendere gli immobili: rispetto al quarto trimestre del 2022, nell’anno appena passato è aumentata la percentuale di agenzie che hanno segnalato un aumento degli incarichi a vendere ancora inevasi.
Ma le cose stanno già cambiando e lo faranno ancora di più nel lungo termine. Si sta assistendo, infatti a una stabilizzazione del mercato e a un arresto della riduzione dei nuovi incarichi (passata da un -14% al -10%). Infatti, il numero degli intermediari immobiliari che si aspettano un peggioramento del mercato nel prossimo futuro è nettamente diminuito anche se supera di quasi 30 punti percentuali il numero di chi invece prevede un miglioramento.
Le caratteristiche del mercato immobiliare nel quarto trimestre 2023
Anche a causa dei tassi alti, il 2023 si è chiuso con una domanda di case in calo, una maggiore difficoltà ad ottenere un mutuo e a strappare sconti sul prezzo.
Partiamo dalla domanda. Il 40% degli agenti ha riscontrano un calo dei nuovi incarichi a vendere rispetto al periodo precedente ed è passata da un 15% del quarto trimestre del 2022 a un 29% dello stesso periodo del 2023 la percentuale di agenti che ha visto diminuire il numero dei potenziali acquirenti. Ma anche quando si arriva alla fase finale della trattativa, un altro ostacolo che si propone è la concessione del mutuo da parte delle banche. E non sempre avviene. Anzi. Questo è infatti il motivo per il quale il 27% delle compravendite non si conclude. A conferma di ciò, anche il calo, registrato a partire dalla fine del 2021, degli acquisti delle case mediante un mutuo e che ha raggiunto quota 56,9%, inferiore addirittura al 63,4%, il valore più basso dal 2013.
Un’altra ragione per la quale non si concludono gli affari, confermata dal 50% degli agenti, è l’assenza di un accordo sul prezzo tra venditore e compratore. Lo sconto applicato sulla richiesta iniziale del venditore è rimasto contenuto e pari all’8,6%, il 5% in meno rispetto al periodo pre-pandemia. Soltanto un terzo degli intermediari immobiliari afferma di aver applicato uno sconto compreso tra il 10 e il 30%.
Ma le case vendute, invece, come sono? Le compravendite hanno riguardato soprattutto appartamenti di piccole dimensioni (nel 40% dei casi inferiori agli 80 mq), con classe energetica bassa (per il 60% delle volte pari alla F o alla G) e, in due casi su tre circa, ubicate in zone urbane.