La cedolare secca è a tutti gli effetti un’opzione. Questo significa, in estrema sintesi, che se il contribuente non effettua una scelta non può aderire a questo particolare regime fiscale. Sono due i modi nei quali il diretto interessato ha la possibilità di effettuare questa operazione:
- nel momento in cui il contratto di locazione viene registrato (o, eventualmente, nelle annualità successive);
- nella dichiarazione dei redditi. Questa opportunità è riservata a quei tipi di accordi per i quali non vige l’obbligo di registrazione entro un termine fisso. Tra questi ci sono le locazioni brevi, che hanno una durata complessiva inferiore ai 30 giorni.
La registrazione del contratto di locazione deve essere effettuata utilizzando il Modello RLI: utilizzando questo documento il contribuente ha la possibilità di optare per la cedolare secca. Allo stesso modo, il contribuente ha la possibilità di optare per la cedolare secca nel momento in cui avviene la proroga (anche quando è tacita). In questo caso, è possibile aderire o modificare l’opzione nei seguenti modi:
- appoggiandosi ai servizi telematici dell’Agenzia delle entrate, utilizzando il software RLI o RLI-web;
- provvedendo a presentare il Modello RLI – compilato in ogni sua parte – direttamente presso lo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.
Indice
Dichiarazione dei redditi: esercitare l’opzione della cedolare secca
In alcuni casi non c’è alcun obbligo di registrazione del contratto di locazione. Ci riferiamo, nello specifico, alle cosiddette locazioni brevi, che hanno una durata inferiore a 30 giorni. In questo caso il locatore ha la possibilità di esercitare l’opzione della cedolare secca:
- direttamente all’interno della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta per il quale il reddito risulta essere stato prodotto;
- in alternativa è possibile esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto, nel caso si dovesse decidere volontariamente di effettuare questa operazione.
La comunicazione preventiva
È bene sottolineare che i soggetti che hanno intenzione di avvalersi della cedolare secca devono comunicarlo obbligatoriamente all’inquilino. L’operazione deve essere effettuata preventivamente con una lettera raccomandata.
Effettuando questa comunicazione, il locatore comunica anche di rinunciare alla facoltà di richiedere l’aggiornamento dell’importo dell’affitto, anche se questo era previsto all’interno del contratto. Non si devono applicare nemmeno gli adeguamenti previsti all’andamento del tasso di inflazione.
In relazione ai contratti di locazione con una durata complessiva inferiore ai trenta giorni – per i quali, è bene ricordarlo, non è previsto alcun obbligo di registrazione – e quelli per i quali è stata espressamente indicata la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione, non è necessario inviare all’inquilino qualsiasi tipo di comunicazione.
Come funziona la cedolare secca
Ma perché è così importante effettuare una scelta? Come abbiamo anticipato in apertura la cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo. È, quindi, una scelta che effettua liberamente il proprietario immobiliare, al quale viene applicata un’imposta sostitutiva IRPEF e delle addizionali per i redditi percepiti per l’affitto.
L’opzione per la cedolare secca può essere effettuata da tutti i contribuenti che percepiscono dei redditi da locazione di immobili. Sono previste essenzialmente due diverse aliquote – il 10 e il 21% (il discorso cambia per gli affitti brevi, dove per il secondo e il terzo immobili si applica l’aliquota del 26%) – che vengono applicate alle diverse tipologie di contratti di locazione.
Volendo sintetizzare al massimo, le persone fisiche che danno in affitto un immobile possono optare per due soluzioni diverse:
- la tassazione ordinaria;
- la cedolare secca.
Quest’ultima permette di aderire a un regime di tassazione sostitutiva, che permette di versare delle tasse in misura fissa esclusivamente per i redditi che provengono dalla locazione. In altre parole i redditi che provengono dagli affitti e sottoposti alla cedolare secca vengono tassati in maniera separata rispetto agli altri e non concorrono alla formazione complessiva del reddito ai fini IRPEF.
Cedolare secca: chi la può applicare
La cedolare secca è uno strumento riservato alle persone fisiche, che siano titolari di un diritto di proprietà o del diritto reale di godimento di un immobile. Questo non deve essere locato nell’esercizio dell’attività di impresa, arti o professioni.
La circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate ha spiegato che possono aderire al regime della cedolare secca i locatori che:
- siano una persona fisica;
- siano titolari di un diritto di proprietà o reale sull’immobile;
- stiano effettuando la locazione al di fuori dell’esercizio di impresa, arti o professioni;
- conseguono reddito fondiario.
Le aliquote previste per la cedolare secca
La cedolare secca prevede, in estrema sintesi, due diverse aliquote:
- la tassazione al 21% per i contratti d’affitto a canone libero per gli immobili locati a fini abitativi;
- una tassazione ridotta al 10% per i contratti d’affitto a canone concordato, che siano stati sottoscritti sulla base di appositi accordi tra le associazioni di inquilini e proprietari.
L’aliquota del 10% si applica anche per i contratti a canone concordato che vengono stipulati con gli studenti universitari.
Discorso diverso per gli affitti brevi. In questo caso per il secondo e il terzo immobile concesso in locazione, l’aliquota della cedolare secca è al 26%. Nel caso in cui gli immobili inizino ad essere quattro è obbligatoria l’apertura della partita Iva ed esercitare l’attività imprenditorialmente.
Attenzione agli immobili
I contribuenti devono prestare particolare attenzione alla tipologia dell’immobile per il quale optano per la cedolare secca. È possibile esercitare l’opzione per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11, con l’esclusione della A10 relativa a uffici o studi privati.
L’immobile deve essere locato a uso abitativo. Accedono all’agevolazione anche le relative pertinenze, che sia locata congiuntamente o con un contratto separato.
In sintesi
Per poter accedere alla tassazione agevolata messa a disposizione dalla cedolare secca, i contribuenti devono esercitare l’opzione. La scelta può essere effettuata nel momento in cui si registra il contratto di locazione o in dichiarazione dei redditi.
Il locatore, a ogni modo, se dovesse esercitare l’opzione nel Modello 730 deve inviare una comunicazione all’inquilino, comunicandogli, tra le altre cose, la rinuncia ad aggiornare il canone di locazione, anche se questa opzione è prevista dal contratto.