Con la riforma del catasto, il Fisco muove le proprie perdine sulle cosiddette case fantasma e sugli immobili sconosciuti alle casse dello Stato. In ballo c’è una cifra che puà arrivare ai 2 milioni di euro. Una buona parte dei proprietari degli immobili fantasma ha già regolarizzato e sanato la posizione con il catasto nell’ultimo decennio, ma l’ultima edizione disponibile delle statistiche catastali (2021) delle Entrate ha calcolato ancora 1,2 milioni di immobili fantasma.
Le case fantasma
Sono tutti gli edifici, o relative porzioni, non risultanti al registro del catasto sono comunemente indicati con l’espressione “case fantasma”. Si tratta di unità immobiliari non dichiarate, cioè costruite senza alcuna autorizzazione per evitare che vengano accatastate. I fenomeni legati a una tale condotta sono essenzialmente due:
- l’evasione fiscale;
- l‘abusivismo edilizio, e cioè la realizzazione di volumetrie nei casi in cui non è possibile farlo.
Negli scorsi anni lo Stato ha impiegato una serie di droni per censire gli edifici non registrati. Il confronto con le mappe catastali ha portato alla scoperta di due milioni di “particelle” non dichiarate, con circa 1,2 milioni di unità immobiliari.
Una quantità che, secondo gli esperti, non è troppo cambiata negli anni. Anche perché la grande maggioranza dei proprietari degli immobili fantasma ha regolarizzato la sua posizione in Catasto, affrontando anche la relativa procedura di sanatoria comunale, quando possibile. Ma in molti casi si trattava di abusi regolarizzabili, oppure di opere perfettamente lecite ma che non erano state segnalate in variazione al Catasto (anche per ragioni evasione fiscale). O, ancora, di magazzini o tettoie da abbattere.
Caccia alle case fantasma: cosa prevede la riforma del catasto
La caccia alle case fantasma ripartirà con una semplificazione delle comunicazioni e dell’uso di strumenti ai fini dei controlli sul territorio da parte degli enti locali. Il maggior gettito scovato dall’evasione potrà poi essere utilizzato per abbattere il prelievo sugli immobili “regolari” dello stesso Comune.
L’obiettivo del Governo è la lotta all’evasione immobiliare, verificando in concreto consistenze di terreni e fabbricati, ma anche il corretto classamento e accatastamento, con incentivi per i Comuni che realizzano questi accertamenti.
Se da un lato il nuovo catasto non avrà legami con l’andamento dei prezzi di mercato, dall’altro consentirà solo di consultare dall’archivio del singolo immobile i valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi). Quest’ultimo fotografa i prezzi divisi per zone, ma con un’ampia forchetta tra un minimo e un massimo, impossibili da utilizzare ai fini fiscali per adeguare la tassazione.
Abusivismo non si ferma
Misure necessarie anche e soprattutto a causa di un fenomeno, l’abusivismo edilizio, che non accenna a placarsi nel nostro paese. Secondo i dati Istat 2020, su 100 case edificate, quelle abusive sono 6,1 al Nord, 17,8 al Centro e ben 45,6 nel Mezzogiorno, in media il 17,7% delle nuove costruzioni. Dunque ogni 5 opere nuove, almeno una viene fatta con qualche forma d’irregolarità. E tutto questo senza contare tutti quei terreni edificabili classificati invece come agricoli.
Inoltre, con la riforma, nella lotta al sommerso entra in gioco l’Agenzia delle Entrate, che avrà un ruolo chiave nell’aumentare i controlli nei confronti della case abusive, di quelle non accastate e di quelle classificate in una classe diversa dal loro effettivo valore di mercato. I Comuni hanno già il potere di farlo, ma il ruolo affidato all’amministrazione finanziaria avrà più peso e minori timori ricadute sul consenso consenso.
Il valore di mercato
Altro problema stringente è dato da tutte quelle abitazioni di cui non si conosce i valore di mercato effettivo. Spesso classificate in categorie che riflettono ancora la situazione di quando la rendita è stata attribuita, senza tenere conto di migliorie apportate negli anni. Come nel caso di Roma, dove ci sono ancora case in centro classificate come popolari ma che in realtà, dopo le ristrutturazioni, andrebbero inquadrate come di lusso.
Nelle banche dati del catasto oggi ci sono ben 3,5 milioni di edifici realizzati prima del 1940, laddove la maggior parte ha però subito importanti opere di riqualificazione da allora. In più, oggi sono registrati soltanta 70mila immobili di lusso, pari allo 0,2% del totale (attualmente il numero complessivo di immobili è di 64,4 milioni di unità, di cui 57,1 milioni di proprietà), una percentuale assolutamente non veritiera.