“Avvocata, l’immobile è accatastato, paghiamo l’IMU da anni, ci ha vissuto tutta la famiglia. Possiamo vendere lo stesso? Possiamo donarlo a nostro figlio?”. È una delle domande più frequenti quando una casa abusiva deve cambiare mano. Può trattarsi di una veranda chiusa senza titolo, un ampliamento mai sanato o un fabbricato costruito senza permesso.
Nell’ultimo dato BES disponibile, riferito al 2022, l’Istat misura ancora 15,1 abitazioni abusive ogni 100 autorizzate; nel Mezzogiorno si arriva a 40,2. Una casa con abusi edilizi non è sempre fuori mercato. Può essere venduta o donata solo se l’atto rispetta le menzioni urbanistiche richieste e se il titolo edilizio indicato esiste davvero ed è riferibile proprio a quell’immobile.
Il rogito può reggere, ma l’abuso resta nell’immobile. Resta sul valore, sulla rivendita, sulla perizia della banca, sulla possibilità di sanare, sul rischio di demolizione e sulle responsabilità di chi trasferisce il bene. Vale anche per la donazione di un immobile abusivo: il fatto che non ci sia un prezzo non rende il passaggio più semplice. Può solo spostare il problema più avanti, quando chi riceve la casa prova a venderla, dividerla con altri eredi o usarla come garanzia.
Indice
Casa abusiva o con abusi edilizi, cambia qualcosa?
Una casa abusiva può essere un fabbricato nato senza permesso, una casa modificata dopo un titolo regolare, oppure un immobile accatastato e abitato che non coincide con i titoli edilizi depositati.
L’art. 46 del d.P.R. 380/2001 riguarda gli edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985:
“Gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono diritti reali sono nulli se non riportano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.
Restano fuori gli atti relativi a diritti reali di garanzia e servitù; il trasferimento della proprietà, invece, resta dentro il regime delle menzioni urbanistiche.
Per gli immobili più risalenti si applica l’art. 40 l. n. 47 del 1985, con il sistema delle menzioni urbanistiche, del condono e della dichiarazione per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967. Quella dichiarazione colloca l’origine dell’edificio; non copre ciò che negli anni è stato aggiunto, chiuso, trasformato o cambiato senza un titolo.
Le Sezioni Unite con la sentenza n. 8230 del 2019, hanno ricondotto questo sistema alla nullità urbanistica testuale. L’atto cade se mancano le dichiarazioni richieste oppure se viene indicato un titolo inesistente o non riferibile all’immobile. Quando un titolo reale esiste e riguarda proprio quel bene, la difformità si sposta sul piano della regolarità urbanistica, sanabilità, valore della casa e rischio che chi riceve l’immobile dovrà gestire dopo.
Un fabbricato senza titolo mette in discussione la base urbanistica dell’immobile; una casa con titolo ma modificata nel tempo impone di misurare la difformità; un immobile solo accatastato resta identificato sul piano fiscale, senza essere per questo legittimato sul piano edilizio.
Si può vendere una casa con abuso edilizio?
Sì, una casa con abuso edilizio può essere venduta se nell’atto risultano le menzioni urbanistiche richieste e il titolo indicato esiste ed è riferibile all’immobile.
“La vendita valida, da sola, non regolarizza il bene”.
L’atto è viziato da nullità testuale (art. 1418, comma 3, c.c.), se il rogito non riporta gli estremi del permesso di costruire, del permesso in sanatoria o delle altre dichiarazioni urbanistiche richieste dalla legge. Lo stesso rischio si apre se il titolo indicato esiste solo sulla carta, oppure riguarda un immobile diverso da quello trasferito (Cass. SS.UU. sent. n. 8230 del 2019).
Quando il titolo è reale e appartiene proprio a quella casa, la difformità non produce sempre la nullità della vendita. Chi compra diventa proprietario, ma può ritrovarsi con un immobile meno commerciabile, più difficile da rivendere, più complesso da finanziare con un mutuo o esposto a costi tecnici per sanatoria, verifiche o demolizione.
La validità formale del rogito non chiude neppure i rapporti tra venditore e acquirente. Se l’irregolarità non era evidente e incide sul valore o sul libero godimento della casa, può rilevare l’art. 1489 c.c., sugli oneri non apparenti gravanti sulla cosa venduta.
“L’acquirente può eccepire di aver ricevuto un bene diverso da quello promesso, perché l’abuso pesa sull’uso, sul prezzo, sulla futura rivendita e sulla possibilità di mettere l’immobile in regola”.
Se l’abuso emerge tra preliminare e definitivo, la vendita può fermarsi prima del rogito. Il preliminare non trasferisce la proprietà, ma abusi gravi o non sanabili possono incidere sull’obbligo di arrivare alla vendita. La Cassazione ha riconosciuto il recesso dell’acquirente e il diritto al doppio della caparra (art. 1385 c.c.), in presenza di abusi non sanabili che incidevano sul valore e sull’utilizzabilità dell’immobile (Cass. ordinanza n. 17148 del 2024).
Si può donare un immobile abusivo?
La donazione deve essere fatta per atto pubblico, a pena di nullità (art. 782 c.c.) Nell’atto devono esserci gli estremi del permesso di costruire, dell’eventuale sanatoria, menzioni urbanistiche o le dichiarazioni di legge (art. 46, d.P.R. 380/2001; art. 40, l. n. 47/1985). La gratuità non alleggerisce il controllo.
“Il titolo indicato deve esistere e deve riguardare proprio il bene trasferito”.
Il passaggio dal genitore al figlio, interno alla famiglia, può essere quasi neutro, finché il donatario non prova a rivendere, chiedere un mutuo, offrire l’immobile in garanzia o dividerlo con altri eredi. L’assenza di un prezzo può rendere l’operazione più silenziosa; non rende il bene più regolare.
L’irregolarità può comportare:
- valore più basso;
- verifiche più pesanti in sede di rivendita;
- dubbi sulla sanabilità;
- minore appetibilità per acquirenti e banche.
La Cassazione, con l’ordinanza n. 12764 del 2025, ha affrontato anche il caso in cui l’abuso riguardi solo una parte dei beni donati. In questa ipotesi non si può dare per scontata la caduta dell’intero atto: l’art. 1419 c.c. impone di verificare se la nullità resti circoscritta alla parte interessata o se travolga tutta la donazione.
Se la casa è accatastata, abitata o ereditata si può stare tranquilli?
“No, catasto, residenza, IMU, agibilità o provenienza ereditaria possono rendere l’immobile tracciato, vissuto, fiscalmente emerso. Non lo rendono regolare sul piano urbanistico”.
Negli atti immobiliari l’art. 29, co. 1-bis, l. n. 52 del 1985 impone l’indicazione dei dati catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità catastale, conforme anche le Sezioni Unite con la sentenza n. 21761 del 2021.
“Il catasto identifica il bene, lo collega a una rendita e una planimetria; non crea il permesso di costruire che manca e non sana un ampliamento realizzato senza titolo”.
Abitare l’immobile da anni, pagare l’IMU, avere le utenze intestate o la residenza racconta che l’immobile è utilizzato e fiscalmente emerso. Non dimostra che la costruzione originaria o le modifiche successive siano state autorizzate.
L’agibilità incide sull’uso concreto dell’immobile, sul valore, sull’adempimento del venditore; nei casi più gravi, può pesare su risoluzione o risarcimento. Non sostituisce il titolo edilizio e non riscrive la storia urbanistica della casa.
Neppure l’eredità chiude il problema. Gli eredi ricevono la casa nello stato in cui si trova, con documenti e irregolarità. La questione torna quando l’immobile deve essere diviso, attribuito, venduto o trasferito. Le Sezioni Unite con sentenza n. 25021 del 2019 hanno ricondotto gli atti di scioglimento della comunione ereditaria relativi a edifici abusivi alla disciplina della nullità urbanistica.
Dopo 20 o 40 anni l’abuso edilizio è ancora un problema?
“Il tempo può incidere sul reato edilizio, ma non crea il titolo che manca”.
Un abuso vecchio di 20 o 40 anni può pesare ancora quando la casa deve essere venduta, donata, finanziata o rimessa sul mercato.
Per gli interventi eseguiti senza permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali, l’art. 31 del d.P.R. 380/2001 mantiene il presidio della demolizione e, nei casi previsti, dell’acquisizione. L’ordine di demolizione ha natura ripristinatoria, anche se l’opera risale a molti anni prima.
Se la casa deve tornare a circolare, bisogna capire se la sua storia edilizia può essere ricostruita o regolarizzata. L’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001 disciplina lo stato legittimo dell’immobile; l’art. 36 regola l’accertamento di conformità; il nuovo art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, riguarda alcune ipotesi di parziali difformità, assenza o difformità da SCIA e variazioni essenziali.
Le modifiche del D.l. n. 69/2024, conv. nella l. n. 105/2024, sono oggi incorporate nel Testo unico edilizia e restano rilevanti nel 2026. Le linee guida MIT del 30 gennaio 2025 intervengono su stato legittimo, mutamenti di destinazione d’uso, tolleranze e procedure di regolarizzazione. Il Salva Casa può aiutare su alcune difformità; non è un condono generale e non trasforma ogni immobile abusivo in un bene liberamente vendibile o donabile.
Anche la fiscalizzazione dell’abuso va distinta dalla sanatoria. L’art. 34 del d.P.R. 380/2001 consente, in alcune ipotesi di parziale difformità, di applicare una sanzione quando la demolizione pregiudicherebbe la parte eseguita legittimamente. Pagare una sanzione, però, non equivale sempre a ottenere una sanatoria piena. La Cassazione, con la sentenza n. 41208 del 2025, ha ribadito che la fiscalizzazione resta legata alle parziali difformità.