Per l’abitazione principale parzialmente locata il proprietario deve versare l’Imu? A fornire delle indicazioni ai contribuenti che si trovassero in questa situazione ci ha pensato il Ministero delle Finanze e dell’Economia attraverso la Faq n. 12 del 20 gennaio 2016, con la quale ha chiarito che, nel caso in cui il proprietario vi dovesse mantenere la residenza può continuare a beneficiare dell’esenzione Imu. Le singole amministrazioni comunali, ad ogni modo, possono prevedere delle ipotesi diverse all’interno del proprio regolamento Imu.
Fatte queste premesse, da tempo si è aperto un dibattito su come debbano essere gestite tributariamente le abitazioni principali nel momento in cui siano concesse in locazione parzialmente. Quando l’immobile viene concesso in locazione complessiva, il proprietario perde la residenza: è quindi tenuto a versare l’Imu per il periodo nel quale dura la locazione. La situazione è un po’ diversa nel caso in cui la locazione risulti essere parziale. È diventata comune, infatti, la pratica di concedere in locazione solo e soltanto una o più stanze della prima casa. Queste situazioni hanno acceso un ampio dibattito sull’esenzione Imu, soprattutto laddove il proprietario ed il conduttore stanno convivendo. Ma vediamo nel dettaglio come si devono muovere le parti per essere in regola.
Indice
Imu, cos’è e quando deve essere pagata
Acronimo di Imposta Municipale Unica – anche nota come Imposta Municipale Propria -, l’Imu è una patrimoniale che deve essere versata dai proprietari di immobili che siano ubicati nel territorio italiano. A questa regola fanno eccezione le abitazioni principali, purché non rientrino nella categoria degli immobili di lusso – che rientrano nelle categorie A/1, A/8 e A/9 -. Come abitazione principale si considera quella nella quale il proprietario ha deciso di stabilire la propria residenza. A gestire l’Imu sono le singole amministrazioni comunali, che applicano dei regolamenti approvati localmente.
L’obbligo di versare l’Imu sorge per il semplice motivo che un determinato soggetto è proprietario di un immobile indicato all’interno dell’articolo 2 del Dlgs n. 504/1992. Stiamo, quindi parlando di:
- aree fabbricabili;
- terreni agricoli;
- fabbricati.
A versare l’Imu sono tenuti:
- i proprietari dei beni che abbiamo elencato in precedenza;
- il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
- il coniuge assegnatario della casa coniugale dopo la separazione legale, l’annullamento, lo scioglimento o la cessazione degli effetti civili del matrimonio;
- il concessionario, nel caso in cui vi sia una concessione di un’area demaniale;
- il locatario nel caso in cui ci sia una locazione finanziaria di un immobile, anche se lo stesso deve essere ancora costruito o è in corso di costruzione.
Abitazione principale
Non è necessario versare l’Imu per l’abitazione principale. Con questo termine il legislatore si riferisce ad un bene con le seguenti caratteristiche:
- vi sia il possesso, la proprietà o un diritto reale sul bene;
- ci sia al suo interno la residenza anagrafica;
- vi sia inoltre la dimora abituale, che viene intesa come continuità nel tempo dell’esercizio del diritto.
A fornire una definizione precisa e compiuta di abitazione principale è il Decreto Legge n. 101/2011, anche noto come Decreto Monti, al cui interno viene indicato quanto segue:
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Esenzione Imu, la locazione parziale dell’immobile
Concedere in locazione parte dell’immobile adibito ad abitazione principale è perfettamente legale. Sono due le modalità attraverso le quali è possibile concedere in locazione un immobile, che hanno un impatto differente sull’esenzione Imu. Il proprietario ha la possibilità di:
- dare in affitto parzialmente l’immobile – anche quando è prima casa – continuando a mantenere al suo interno la residenza – in questo caso l’avranno sia il proprietario che l’inquilino -. Quando si dovesse venire a configurare questa opzione non si perde il diritto a beneficiare dell’esenzione Imu;
- l’immobile viene dato parzialmente in locazione e il proprietario decide di spostare altrove la propria residenza. Dal punto di vista dell’Imu, nel caso in cui si dovesse scegliere questa opzione, il proprietario è tenuto a versare l’Imu, proprio perché ha deciso di spostare la residenza.
La conditio sine qua non per non perdere il diritto all’esenzione Imu, quindi, è quello di continuare a mantenere la residenza all’interno dell’immobile. A livello anagrafico si dovrà accettare di dover condividere la residenza con gli inquilini.
Prima casa in locazione totale per una parte dell’anno
La locazione integrale di un immobile adibito a prima casa per un periodo limitato dell’anno fa perdere l’esenzione Imu per quel determinato periodo. Questo caso si viene a verificare, per esempio, quando l’immobile viene dato in locazione per i mesi estivi. Il diritto all’esenzione viene persa per il periodo nel quale il bene è oggetto di locazione.
Situazione differente è quella che prevede che vengano date in affitto solo alcune stanze dell’immobile. Come abbiamo visto in precedenza, se il proprietario continua a mantenere la residenza nell’immobile, non perderà l’esenzione Imu.
A ribadirlo è la Faq n. 12 del 20 gennaio 2016 del Ministero dell’Economia e delle Finanze, che ha specificato nel dettaglio che:
Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie.
Dare in locazione l’intero immobile per una parte dell’anno, invece, non permette di beneficiare delle esenzioni. Il Comune avrà, quindi, pieno diritto ad inviare al proprietario un avviso di accertamento. Il contribuente avrà diritto a difendersi seguendo due strade differenti:
- presentando ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di competenza;
- presentando istanza di riesame in autotutela. Sarà opportuno allegare all’istanza la documentazione utile a supporto di quanto richiesto.