Cedolare secca sugli affitti, la seconda o unica rata in scadenza il 1° dicembre

Si avvicina la scadenza per versare la seconda o unica quota della cedolare secca emersa dall’ultima dichiarazione dei redditi. Ufficialmente l’appuntamento è fissato per il 30 novembre 2025, ma cadendo di domenica, il pagamento può essere effettuato lunedì 1° dicembre. Dovranno passare alla cassa quanti hanno optato per la tassazione sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali sulle locazioni e il pagamento deve essere effettuato utilizzando un Modello F24.

Così come avviene per le altre imposte come l’Irpef e l’Iva,l’acconto può essere calcolato adottando il metodo storico o quello previsionale. Scegliendo quest’ultimo è possibile ridurre l’importo nel momento in cui dovessero ricorrere determinate situazioni, come la risoluzione anticipata del contratto o un accordo che ha portato alla riduzione del canone di locazione. È importante, però, stimare correttamente l’imposta da pagare e non versarne troppo poca.

Scade il secondo acconto della cedolare secca

I contribuenti hanno tempo fino al prossimo 1° dicembre 2025 per effettuare il pagamento del secondo o unico acconto della cedolare secca. Ricordiamo che questa imposta va a sostituire completamente l’Irpef e le relative addizionali unicamente per quanto riguarda i redditi da locazione.

Interessati a questa scadenza sono le persone fisiche che:

• sono titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento;
• non hanno dato in locazione l’immobile nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.

Come calcolare l’imposta con la cedolare secca

Il calcolo dell’acconto da versare è molto semplice: è pari al 100% dell’imposta che è stata versata nel corso del 2024.

La cedolare secca deve essere calcolata andando ad applicare un’aliquota pari al 21% al canone di locazione annuo stabilito dalle parti, con l’eccezione dei contratti di locazione a canone concordato, per i quali l’aliquota è pari al 10%.

Come è calcolata per gli affitti brevi

Leggermente diversi sono i parametri da tenere a mente per gli affitti brevi – quelli che hanno una durata inferiore a 30 giorni – per i quali l’aliquota da applicare è al 26% a partire dalla seconda abitazione.

Se l’immoible è uno solo o su uno a scelta nel caso in cui siano fino a quattro è possibile applicare l’aliquota più bassa, che è pari al 21%.

La cedolare secca può essere applicata alle locazioni brevi solo e soltanto se nel corso dell’anno vengono destinati a questa finalità un numero massimo di quattro appartamenti: chi dovesse oltrepassare questa soglia deve obbligatoriamente aprire una partita Iva perché si configura un’attività di tipo imprenditoriale.

Chi deve versare l’acconto e in quante rate

A determinare quali debbano essere le regole per versare l’acconto della cedolare secca è il totale dell’imposta che il contribuente deve pagare. Nel caso in cui nell’anno precedente fosse superiore a 51,65 euro, l’importo può essere versato entro il 1° dicembre 2025:

• in un’unica soluzione se è inferiore a 257,52 euro;
• in due rate se è superiore a 257,52 euro.

A quanto ammonta l’acconto della cedolare secca

Per quanti dovessero optare per il versamento in due rate differenti, la prima, pari al 40% dell’acconto, doveva essere pagata entro lo scorso 30 giugno. La seconda ammonta dunque al 60% dell’acconto.

Discorso diverso, invece, per i contribuenti che stanno anche esercitando un’attività professionale per la quale sono stati approvati gli Isa, per i quali le rate di acconto sono uguali: sono quindi pari al 50% dell’importo dovuto.

Da ricordare, inoltre, che l’acconto della cedolare secca non deve essere versato nel corso del primo anno nel quale il contribuente ha optato per questo regime fiscale: manca una base imponibile di riferimento sulla quale effettuare i calcoli, che è costituita, molto semplicemente, dall’imposta che è stata versata l’anno prima.

Il metodo previsionale per pagare meno tasse

Per ridurre l’importo dell’acconto della cedolare secca da versare, il contribuente può adottare il metodo previsionale al posto di quello storico. Ricordiamo, infatti, che per calcolare l’imposta da versare il contribuente può optare per due diverse modalità:

• il metodo storico;
• il metodo previsionale.

Il primo, come si può giustamente intuire dal nome, prevede che l’importo da versare sia calcolato sulla base dell’importo dovuto l’anno precedente.

La situazione cambia leggermente se si prende come riferimento il metodo previsionale, il cui calcolo dell’imposta si basa sui redditi che il contribuente ipotizza di realizzare entro la fine dell’anno, prendendo in considerazione anche le deduzioni, le detrazioni e i crediti d’imposta.

Optare per questa soluzione si può dimostrare interessante nel caso in cui si dovesse ritenere che il reddito per l’anno in corso possa essere inferiore rispetto a quello del 2024.

Questo può avvenire, per esempio, quando sopraggiunge la risoluzione del contratto d’affitto o quando è concordata una riduzione del canone di locazione, due eventi che vanno ad impattare direttamente sull’importo che deve essere versato.

Il metodo previsionale deve essere gestito con la massima attenzione, perché, se gli acconti versati risultano inferiori rispetto a quanto realmente dovuto, si rischia di dover versare delle sanzioni per l’omesso versamento.

In altre parole questa soluzione permette di far risparmiare sull’acconto, ma solo e soltanto se non si commettono errori di calcolo e non si sottostimano i proventi della locazione.

I codici tributo nel Modello F24

Per effettuare i versamenti del secondo acconto della cedolare secca è necessario utilizzare un Modello F24, nel quale dovrà essere utilizzato il codice tributo 1841. Nel caso in cui dovesse esserci un sostituto d’imposta (quindi per i lavoratori dipendenti) l’importo dovuto viene trattenuto direttamente in busta paga.

I codici tributo da utilizzare per il pagamento della cedolare secca con Modello F24, a ogni modo, sono quelli contenuti nella tabella.

L’anno di riferimento da inserire all’interno dell’apposito campo è il 2025.