La Legge n. 383/2001 ha completamente detassato le donazioni: questo significa che per qualsiasi passaggio di proprietà a titolo gratuito i soggetti coinvolti dall’operazione non devono pagare delle imposte. Ricordiamo che la donazione è un atto di trasferimento di una proprietà da un soggetto all’altro, senza che il cedente riceva alcun tipo di compenso. L’operazione può coinvolgere qualsiasi tipo di bene, dai titoli azionari, al denaro o dei beni personali.
Le uniche donazioni sulle quali si devono pagare delle tasse sono quelle relative agli immobili, per le quali è necessario sostenere:
- l’imposta ipotecaria;
- l’imposta catastale;
- l’imposta di donazione.
Indice
Come funziona la donazione di un immobile
Attraverso la donazione il proprietario di un immobile decide di trasferire gratuitamente la proprietà dello stesso ad un altro soggetto. Quest’ultimo, il donatario, lo riceve senza dover versare nulla in cambio. È necessario formalizzare l’operazione con un atto pubblico, recandosi da un notaio.
A disciplinare nel dettaglio la donazione è l’articolo 769 del Codice Civile, secondo cui è:
il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
Perché sia valido a tutti gli effetti l’atto di donazione deve contenere una serie di elementi:
- la descrizione dettagliata e precisa dell’immobile oggetto dell’operazione:
- devono essere indicati i contraenti: donatore e donatario;
- deve essere indicato il valore dell’immobile;
- nel caso in cui dovessero essere presenti, è necessario indicare quali oneri sono a carico del donatario.
Generalmente la donazione di un immobile viene effettuata tra familiari (la più diffusa è tra genitori e figli o tra nonni e nipoti). Da un punto di vista strettamente fiscale ci sono delle franchigie molto ampie, che determinano l’esenzione dell’imposta di donazione.
La donazione è un contratto a titolo gratuito attraverso il quale si trasferisce la la proprietà di un bene: è sufficiente la mera manifestazione del consenso, non è necessaria la consegna, che invece è necessaria quando i beni hanno un modico valore (come previsto dall’articolo 783 del Codice Civile).
L’atto deve avere obbligatoriamente una forma pubblica e devono essere presenti due testimoni: questa formalità è giustificata dall’importanza dell’operazione stessa ed è necessaria per l’impatto che ha sul patrimonio del donante, che deve essere in grado di intendere e volere. Ma soprattutto deve capire quali conseguenze derivano dalla sua operazione.
Quali imposte si pagano sull’immobile donato
L’imposta ipotecaria è indispensabile per trascrivere l’ipoteca nei registi immobiliari pubblici (nel caso in cui sia presente) – l’aliquota è al 2% e deve essere calcolata sul valore catastale del bene o del maggiore valore che viene indicato all’interno del rogito;
L’imposta catastale serve per trascrivere il passaggio di proprietà nei pubblici registri – l’aliquota è pari all’1% del valore catastale o del maggiore valore che viene indicato all’interno dell’atto.
Infine l’imposta di donazione deve essere versata solo e soltanto nel caso in cui l’immobile valga più di un milione di euro.
Il valore sul quale si devono conteggiare le imposte non è quello di mercato dell’immobile donato, ma il suo valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita attribuita dal catasto con alcuni coefficienti che devono essere applicati caso per caso.
A quanto ammontano le tasse
Quando la donazione ha come oggetto un bene immobiliare, il suo valore corrisponde all’imponibile sul quale devono essere applicate le aliquote dell’imposta di donazione. Quest’ultima deve essere versata unicamente quando il valore dell’immobile supera il milione di euro (situazione che difficilmente si viene a verificare).
Ma entriamo nel dettaglio e vediamo quali sono le somme che il donatario deve versare tra imposte specifiche e altre spese:
- imposta di donazione sul 4% sul valore complessivo dell’immobile che eccede 1.000.000 euro, con il minimo di 200 euro;
- imposta di registro pari al 2% del valore dell’immobile, con l’importo minimo da versare pari a 200 euro (equivale a 200 euro se per il donatario è la prima casa);
- imposta ipotecaria al 2% del valore dell’immobile, con un importo minimo di 200 euro (equivale a 200 euro se è la prima casa);
- imposta catastale dell’1% del valore dell’immobile, con importo minimo di 200 euro (sempre 200 euro se è prima casa per il donatario);
- imposta di bollo di 230 euro;
- tassa ipotecaria di 35 euro;
- voltura catastale di 55 euro.
Come si fa a conoscere il valore dell’immobile
L’entità delle imposte da versare varia a seconda del valore dell’immobile, che costituisce la base imponibile. Per fare i calcoli deve essere preso in considerazione il valore catastale del bene (non quello di mercato), come già accennato.
Il calcolo deve essere effettuato moltiplicando la rendita catastale con alcuni coefficienti, legati alla classe catastale dell’immobile oggetto dell’operazione, che sono suddivisi in diversi segmenti che vanno dalla A alla F.
I coefficienti, nel dettaglio, sono i seguenti:
- 115,5 quando l’immobile viene adibito a prima casa;
- 126 per gli immobili di categoria A e C;
- 176,4 per gli immobili di categoria B;
- 63 per gli immobili di categoria A/10 e D.
Come gestire le donazioni di immobili all’estero
La donazioni di immobili ubicati all’estero hanno degli effetti fiscali che abbiamo appena analizzato nel caso in cui uno dei soggetti coinvolti abbia la residenza fiscale in Italia.
L’articolo 2 del Dlgs n. 346/90 prevede che l’operazione sia soggetta:
- all’imposta sulle successioni e donazioni nel caso in cui un donante sia residente in Italia – devono essere applicate le aliquote e le franchigie ordinarie;
- a nessuna imposta nel caso in cui il donante sia residente all’estero.
Vediamo quali effetti pratici hanno queste disposizioni.
Una delle situazioni più frequenti che possono ricorrere è una donazione effettuata da genitori residenti in Italia a un figlio residente all’estero con l’immobile oggetto dell’operazione è ubicato nel territorio italiano.
L’imposta di donazione in questo caso deve essere versata solo e soltanto se il valore dell’immobile – nel caso in cui sia l’unico bene oggetto della donazione – sia superiore ad un milione di euro.
Quando è inferiore a questo importo, sarà necessario versare unicamente l’imposta di registro e quelle ipotecaria e catastale. Nel caso in cui si tratti di prima casa, dovranno essere versate nella misura di 200 euro.
A fornire queste indicazioni è stata direttamente l’Agenzia delle Entrate attraverso la risposta all’interpello n. 464/2019.