Nel percorso di compravendita immobiliare, due momenti sono fondamentali: il compromesso di vendita (o contratto preliminare) e il rogito notarile. Il primo sancisce l’impegno reciproco tra venditore e acquirente, mentre il secondo trasferisce ufficialmente la proprietà. In alcuni casi, le parti concordano la consegna anticipata dell’immobile, ovvero prima del rogito. Siamo di fronte a quello che viene definito come contratto preliminare ad effetti anticipati poiché vengono anticipate alcune prestazioni che normalmente vengono eseguite dopo il rogito davanti al notaio. Una prassi, spesso dettata da esigenze concrete, che può sembrare vantaggiosa, ma che nasconde rischi giuridici e pratici. La consegna può offrire benefici immediati, soprattutto per l’acquirente ma espone entrambe le parti a rischi giuridici ed economici. La soluzione sta nella chiarezza contrattuale: clausole ben scritte, garanzie e assistenza professionale.
In questo articolo analizzeremo di cosa si tratta, i benefici, i pericoli e le modalità per tutelarsi.
Indice
Cos’è la consegna anticipata dell’immobile
La consegna anticipata non è un istituto codificato, ma una prassi che nasce dall’accordo tra venditore e acquirente. In sostanza, il venditore permette all’acquirente di utilizzare l’immobile dopo la firma del compromesso, pur restando formalmente proprietario fino al rogito.
Immaginiamo un caso concreto: un acquirente firma il compromesso a maggio, ma il rogito è fissato a settembre. Per motivi abitativi chiede di entrare subito nella casa. Il venditore acconsente, ma la proprietà rimane sua fino alla stipula notarile. L’acquirente, quindi, può abitare l’immobile o iniziare lavori di ristrutturazione, pur non essendo ancora titolare del diritto di proprietà.
Quali sono i benefici della consegna anticipata
Quali benefici possono trarre le parti contraenti dalla consegna della casa in anticipo? Pensiamo a una giovane coppia che deve lasciare l’appartamento in affitto entro breve tempo. Grazie alla consegna anticipata, può trasferirsi subito nella nuova casa, evitando costi aggiuntivi di locazione. Altro caso può essere che l’acquirente ha dovuto vendere la propria abitazione e vuole evitare di affittarne un’altra. Chiede allora la consegna anticipata della casa e il venditore per non perdere l’affare accetta di consegnarla. Le ragioni possono essere molteplici ma la scelta non è priva di rischi e di sorprese.
Dal punto di vista dell’acquirente, la consegna anticipata consente di godere immediatamente dell’immobile. È utile per chi deve traslocare in tempi rapidi, per chi vuole avviare lavori di ristrutturazione senza attendere mesi o per chi desidera ridurre i costi di un affitto temporaneo.
Il venditore, dal canto suo, può trarre vantaggio da questa disponibilità. Concedere l’uso anticipato della casa dimostra flessibilità e favorisce la conclusione dell’affare. Inoltre, se l’immobile era vuoto, il venditore può liberarsi di spese di gestione e manutenzione.
Nella fattispecie è lecito chiedersi chi deve pagare le spese legate all’immobile nel periodo in cui il venditore non lo ha più a disposizione. Sul punto è necessario che le parti trovino un preventivo accordo al fine di evitare controversie.
I rischi della consegna anticipata
La consegna delle chiavi prima del rogito notarile può portare alcuni rischi, pertanto è bene che entrambe le parti ponderino con attenzione la decisione.
Gli svantaggi per l’acquirente sono:
- non è ancora proprietario: se il rogito non viene stipulato, rischia di perdere l’immobile;
- eventuali creditori del venditore possono iscrivere ipoteche o pignoramenti fino al rogito;
- spese e lavori effettuati prima del trasferimento potrebbero non essere rimborsati.
Per il venditore sono:
- l’acquirente occupa l’immobile senza esserne proprietario e se non stipula il rogito si possono incontrare ostacoli nell’ottenere la restituzione e questo può essere motivo di scontro;
- responsabilità per eventuali danni o incidenti fino al trasferimento della proprietà;
- contenziosi in merito alla ripartizione delle spese.
Si pensi al caso in cui un acquirente entra in casa con consegna anticipata, ma non riesce a ottenere il mutuo. Il rogito salta e il venditore deve avviare un procedimento per liberare l’immobile.
Quali sono gli strumenti giuridici per tutelarsi
Considerati i rischi cui si può andare incontro in caso di consegna anticipata della casa è opportuno adottare particolari cautele.
Per ridurre i rischi, è fondamentale innanzitutto predisporre accordi chiari e scritti. Molto utile può essere inserire clausole nel compromesso al fine di specificare che la consegna anticipata non trasferisce la proprietà e che l’acquirente è tenuto a stipulare il rogito entro una data precisa. Anche un deposito cauzionale è una misura opportuna per il venditore che può chiedere una somma a garanzia della restituzione dell’immobile o del rispetto degli obblighi. Una certa utilità rivestono anche le polizze assicurative volte a coprire eventuali danni durante il periodo di consegna anticipata. Alcuni scelgono di limitare l’uso dell’immobile, consentendo solo lavori di ristrutturazione e non l’abitazione stabile.
La consegna anticipata è una “zona grigia” che richiede attenzione. Senza adeguate clausole, può trasformarsi in un contenzioso. Risulta pertanto opportuno:
- indicare in modo dettagliato lo stato in cui si trova l’immobile al momento della consegna;
- dare precisazione in merito alle modalità di ripartizione delle spese di gestione, manutenzione e condominiali;
- valutare se può essere opportuno per il venditore ricevere una caparra di importo più elevato.
Sul tema delle spese da sostenere, secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione (ordinanza 11470 del 30 aprile 2021), la ripartizione delle spese deve avvenire in base alle norme relative al contratto di comodato poiché la consegna dell’immobile deve qualificarsi come detenzione e non come possesso. Anche se con un accordo le parti possono stabilire diversamente, per legge le spese ordinarie dovrebbero essere a carico dell’acquirente mentre saranno a carico del proprietario venditore quelle straordinarie che dovessero rendersi necessarie.
Consigli pratici per venditori e acquirenti
La consegna anticipata dell’immobile tra compromesso e rogito è una pratica diffusa, ma non priva di rischi. Come abbiamo visto, la chiave di tutto sta nella tutela contrattuale: clausole chiare, garanzie e assistenza professionale. Solo così la consegna anticipata può trasformarsi da rischio a opportunità.
Ecco alcuni consigli pratici da seguire: per l’acquirente si suggerisce di non investire in lavori o spese significative prima del rogito, salvo accordi chiari. È importante verificare la situazione ipotecaria e catastale dell’immobile e pretendere clausole che garantiscano la restituzione delle somme spese in caso di mancata stipula.
Per il venditore è opportuno: non concedere la consegna anticipata senza garanzie economiche e contrattuali.
Per entrambi la miglior cosa è affidarsi a un notaio o avvocato per redigere clausole precise e tutelanti. Questa è la chiave per trasformare la consegna anticipata da rischio a opportunità.