A causa dei violenti fenomeni meteorologici che si sono abbattuti nel nostro Paese in questi ultimi tempi molti sono i tetti condominiali che sono stati scoperchiati o comunque danneggiati.
Ci si chiede chi sia obbligato al pagamento delle spese per il rifacimento e quali siano le modalità di ripartizione.
Per trovare una risposta due sono le norme cui fare riferimento: l’articolo 1123 del codice civile e quanto disposto dal regolamento condominiale.
Vediamo più nel dettaglio come la fattispecie viene disciplinata dalla normativa.
Indice
Il tetto condominiale è parte comune dell’edificio?
La manutenzione e la sostituzione del tetto condominiale quando si verificano eventi calamitosi come nubifragi e trombe d’aria comportano il sostenimento di spese anche piuttosto ingenti. Ecco che all’interno di un condominio non è raro assistere ad accese discussioni. È importante, pertanto, per affrontare le situazioni conflittuali e gestirle al meglio, essere preparati su ciò che dice la legge al riguardo.
In base a quanto affermato dal nostro legislatore tutti i condomini devono contribuire alle spese occorrenti per la manutenzione e sostituzione del tetto trattandosi di un bene comune, in base all’elenco di cui all’articolo 1117 codice civile.
Ai sensi dell’articolo 1118 codice civile ogni condomino ha un diritto sulle parti comuni che è proporzionale al valore della proprietà e ad esso non vi può rinunziare. Per tale motivo non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese necessarie.
Il rifacimento del tetto che presenta i segni dell’usura del tempo o che è stato addirittura danneggiato dall’abbattersi delle intemperie particolarmente violente è una necessità anche se ciò comporta costi rilevanti. La conservazione o la sostituzione sono fondamentali sia per mantenere la capacità energetica dell’edificio, sia per evitare caduta di tegole che possano arrecare danni ad altri o agli stessi condomini. Una buona manutenzione del tetto consente altresì di evitare delle infiltrazioni a danno delle singole unità immobiliari.
Ripartizione delle spese in base alle quote millesimali
Sulla base di quanto stabilito dall’articolo 1123 del codice civile le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio (tra le quali rientra il tetto condominiale) sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione.
Le spese di riparazione o di rifacimento del tetto spettano dunque ai condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, e sono dovute anche da quelli che vivono ai piani bassi o ai titolari di negozi, garage o magazzini.
Poiché sono fatte salve convenzioni contenenti differenti criteri può accadere che indicazioni specifiche siano contenute nell’atto d’acquisto o nel regolamento condominiale di natura contrattuale. In tale fattispecie, si deve giungere ad una diversa conclusione.
Può succedere pertanto che il tetto non sia propriamente definibile come condominiale qualora appartenga in proprietà esclusiva solo ad uno o più condomini, come nel caso del tetto mansardato.
Le spese per il rifacimento spetteranno certamente al titolare esclusivo. Attenzione però. La proprietà del tetto da parte di un singolo condomino non esclude la funzione di copertura dell’intero edificio da esso svolta. Parte delle spese pertanto, come disposto dall’articolo 1126 codice civile in caso di lastrico solare, verranno comunque addebitate anche agli altri condomini. Un terzo delle spese spetta quindi al proprietario esclusivo mentre i restanti due terzi sono dovute dagli altri condomini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Ripartizione delle spese in base all’uso
Torniamo al caso in cui ad essere danneggiato sia un tetto condominiale in quanto parte comune. Alla regola di cui al primo comma dell’articolo 1123 codice civile si affianca una regola alternativa, posta dallo stesso legislatore; è stabilito infatti un diverso criterio di ripartizione qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa. In tal caso, le spese per la conservazione e godimento del tetto condominiale, sono suddivise in funzione dell’uso che ciascun condomino ne faccia.
Ci sono casi in cui il tetto, per come è strutturato, potrebbe coprire solo alcuni degli appartamenti degli edifici e pertanto non svolgere la sua funzione di copertura nei confronti di tutti. In tal caso la ripartizione delle spese, da effettuarsi sempre sulla base delle tabelle millesimali, non coinvolge l’intero condominio ma solo quei condomini i cui appartamenti risultano coperti dal tetto. È questa la situazione che da sempre costituisce uno dei temi più dibattuti in ambito condominiale. Il principio di proporzionalità rispetto al valore della proprietà trova applicazione unicamente nel caso in cui il bene comune sia destinato a servire ugualmente e indiscriminatamente le diverse proprietà. A supporto di tale interpretazione vi è una corrente giurisprudenziale in riferimento alla quale si cita la Corte di Cassazione, sentenza n. 13655/1992.
Per fare un esempio una chiara applicazione di questo criterio alternativo si riscontra nell’ipotesi del supercondominio, ovvero il condominio che sia costituito da più edifici, ciascuno avente un diverso tetto. Ecco che le spese per il rifacimento spetteranno ai condomini che si trovano sotto l’asse verticale del tetto danneggiato e non a quelli degli altri corpi di fabbrica.
Il regolamento di condominio può derogare?
Può succedere che il regolamento di condominio di carattere contrattuale ponga una regola specifica, magari anche in contrasto con quanto previsto dalla legge come illustrata finora.
Può contenere, ad esempio, una clausola in base alla quale i costi per la manutenzione ordinaria o straordinaria spettino indistintamente a tutti i condomini in proporzione a quanto risulti dall’applicazione delle tabelle millesimali ad esso allegate. Una clausola di questo tipo non terrebbe alcun conto pertanto dell’eventuale diverso uso che i condomini potrebbero fare del bene comune, quando come abbiamo sopra descritto, il tetto dovesse essere funzionale soltanto alla copertura di una parte degli appartamenti.
Si pone dunque il dubbio di quale sia la norma a prevalere e a cui fare riferimento, se il regolamento condominiale contrattuale o il codice civile.
Per capire quale sia la disposizione da applicare bisogna partire dal fatto che non tutte le norme del codice civile in materia di condominio possono essere derogate, sia pure con un regolamento approvato all’unanimità da tutti i condomini. Così è infatti stabilito dall’articolo 1138 del codice civile che cita espressamente gli articoli che non possono essere derogati nemmeno per volontà unanime dei condomini. Tra questi non figura l’articolo 1123 e pertanto alle norme in esso contenute potranno prevalere le clausole del regolamento che dovessero disporre diversamente.