Le condizioni igienico sanitarie di un edificio sono alla base della salute e del benessere di chi vive al suo interno. Determinati requisiti sono previsti per far sì che ogni abitazione risponda a criteri minimi di abitabilità. Questi criteri concernono i seguenti aspetti:
- altezza minima dei locali;
- superficie abitabile per ciascuna persona;
- presenza di servizi igienici sanitari adeguati;
- corretta ventilazione dei locali.
Nel corso degli anni abbiamo assistito ad una evoluzione della normativa volta a soddisfare sempre più le esigenze abitative dei cittadini. Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, per quanto concerne i requisiti igienico sanitari, sono state aggiornate le disposizioni di cui al decreto ministeriale 5 luglio 1975 che fino ad oggi ha rappresentato in materia la normativa di riferimento.
Ecco che, con le disposizioni di recente approvazione, è cambiato il concetto di abitabilità per quanto riguarda i miniappartamenti.
Ma andiamo con ordine e facciamo un passo indietro partendo dal Decreto Ministeriale del 1975.
Indice
Abitabilità: quali sono le regole attuali
Cosa prevede il Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975? Per quanto concerne le norme igienico sanitarie poste a tutela della salute pubblica nonché della dignità e salute del singolo individuo, il DM 1975 ha inciso profondamente sul modo di costruire le nuove abitazioni, costituendo una vera e propria svolta nel mondo dell’edilizia.
I requisiti fino ad oggi da rispettare sono:
• altezza minima di 2,70 metri per le camere principali e 2,40 per i corridoi, bagni o ripostigli;
• superficie minima pari a 28 metri quadrati per 1 persona e 38 metri quadri progettati per due persone;
• ventilazione naturale: presenza di finestre apribili nelle stanze principali come camere da letto, soggiorno e cucina, al fine da assicurare una corretta illuminazione e ricambio di aria adeguato;
• presenza di servizi igienici, con almeno un bagno munito di tutto il necessario, come wc, lavabo bidet, doccia.
Come cambiano i requisiti di abitabilità
A seguito delle variazioni apportate dal Decreto Salva Casa 2024 oggi saranno ammesse delle soluzioni abitative differenti, consentite dalle riduzioni delle altezze minime e della superficie minima a disposizione. Anche se la normativa precedente era volta a migliorare la qualità della vita garantendo un certo standard di condizioni igieniche e salubrità dell’aria, pur mantenendo i necessari livelli di benessere, si è deciso di apportare delle modifiche ai criteri precedentemente stabiliti. Le ragioni che hanno portato, dopo un lungo processo evolutivo, all’attuale legge in materia, devono rinvenirsi nelle mutate esigenze abitative, nella maggiore densità abitativa che caratterizza sempre più le nostre città e nelle necessità sempre più sentite di avviare un percorso di recupero del patrimonio edilizio, anche al fine di ottenere un miglioramento energetico.
I nuovi requisiti da rispettare saranno:
- altezza minima pari a 2,40 metri per le stanze principali;
- superficie minima abitabile: 20 metri quadrati per una persona e 28 metri quadrati per due persone. La riduzione è stata pensata per adattarsi a quelle realtà urbane dove gli spazi abitativi sono fortemente ridotti.
Restano fermi i requisiti legati alla presenza di servizi igienici e all’adeguata ventilazione naturale connessa all’installazione di finestre che possono garantire un adeguato confort e benessere.
Agibilità di un edificio
Tra le novità introdotte dal Decreto Salva Casa vi è quella del ruolo centrale assunto dal professionista tecnico abilitato al quale spetta il compito del rilascio del certificato di agibilità dell’edificio.
Ricordiamo in proposito che l’agibilità di un edificio (meglio conosciuta come abitabilità in base alla precedente normativa) viene disciplinata dall’articolo 24 del Testo Unico Ediizia.
Il certificato di agibilità, oggi definito segnalazione certificata, attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati unitamente alla conformità dell’opera al progetto presentato. Esso viene rilasciato da un professionista abilitato con la finalità di garantire un’adeguata tutela della salute e dell’incolumità pubblica.
L’agibilità di un immobile è necessaria per i seguenti interventi:
• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni sopra indicate.
La segnalazione certificata deve essere presentata, a firma del professionista che se ne assume la responsabilità, entro il termine di 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento e dovrà essere corredata dalla documentazione richiesta dall’articolo 24 del TUE.
Deve essere presentata allo Sportello Unico per l’edilizia dai seguenti soggetti:
• il soggetto titolare del permesso di costruire;
• il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA);
• i loro successori o aventi causa.
In mancanza di agibilità dell’edificio il responsabile sarà soggetto ad una sanzione amministrativa pecuniaria che va da euro 77 a euro 464.
Miniappartamenti: asseverazione del professionista abilitato
Abbiamo detto che con la segnalazione certificata si attesta la la conformità dell’immobile alle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti. In attesa che i requisiti igienico sanitari di carattere prestazione degli edifici vengano resi noti con decreto del Ministro della Salute, ai fini della certificazione di tali condizioni, esclusivamente nel caso di miniappartamenti, il progettista abilitato è autorizzato a rilasciare, in primo luogo, un’asseverazione con la quale egli attesta la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie.
Le ipotesi in cui si richiede l’asseverazione del professionista sono le seguenti:
• locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
• alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.
Le fattispecie sopra evidenziate, costituenti casi eccezionali rispetto alle regole standard, sono il risultato delle modifiche apportate all’articolo 24 TUE dal Decreto Salva Casa (D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 24 luglio 2024, n. 105).
Requisito di adattabilità
L’ asseverazione del professionista abilitato può essere resa solo qualora venga rispettato il criterio di adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, come previsto dal regolamento di cui al decreto Ministro dei lavori pubblici 14/06/1989, n. 236, nel quale tale concetto assume un ruolo di centrale importanza. È un prerequisito dell’asseverazione che fa riferimento alla possibilità dell’immobile di essere fruibile da persone affette da disabilità motoria.
Per poter essere rilasciata l’asseverazione dovrà essere soddisfatta almeno una delle due seguenti condizioni:
- i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero del patrimonio edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
- sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio.
Qualora una delle due condizioni sopra menzionate dovesse non essere soddisfatta per ottenere lo status di immobile abitabile restano fermi i requisiti di cui al DM del 75: altezza a 2,70 metri e superficie minima di 28 metri quadrati per i monolocali e 38 metri quadrati per i bilocali.