La surroga del mutuo, detta anche portabilità del mutuo, è un’operazione bancaria che permette di trasferire il proprio finanziamento presso un’altra banca con condizioni economiche più vantaggiose, senza costi aggiuntivi. Ma conviene fare la surroga del mutuo oggi? Quali sono i tempi e i limiti da considerare?
Indice
Cos’è la surroga del mutuo
La surroga del mutuo, conosciuta anche come portabilità del mutuo, è un’operazione bancaria che consente di trasferire il proprio finanziamento presso un’altra banca, mantenendo il debito residuo ma modificando le condizioni contrattuali. Questa procedura è disciplinata dalla Legge 40/2007 (Legge Bersani) e garantisce al mutuatario la possibilità di migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo senza sostenere spese notarili, penali o costi di istruttoria.
A differenza della rinegoziazione del mutuo, che prevede una revisione delle condizioni direttamente con la propria banca, e della sostituzione del mutuo, che consiste nell’accensione di un nuovo finanziamento con estinzione di quello precedente, la surroga permette di mantenere lo stesso importo residuo con un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose.
Le principali ragioni per cui si sceglie di surrogare un mutuo sono:
- Riduzione del tasso di interesse: passare da un tasso più alto a uno più basso consente di abbassare l’importo delle rate mensili;
- Cambio del tipo di tasso: si può passare da un mutuo a tasso fisso a uno a tasso variabile (o viceversa), a seconda dell’andamento del mercato;
- Miglioramento delle condizioni contrattuali: si può scegliere una durata più lunga o più breve, riducendo il peso degli interessi o la rata mensile.
Come funziona la surroga del mutuo
Il processo di surroga del mutuo segue una serie di passaggi ben definiti:
- Ricerca delle migliori offerte di surroga: confrontare le condizioni offerte da diverse banche per individuare quella più conveniente in base ai tassi di interesse e ai costi accessori.
- Presentazione della richiesta alla nuova banca: il mutuatario fornisce la documentazione relativa al mutuo in essere, tra cui il contratto originale, il piano di ammortamento e le ultime rate pagate.
- Valutazione della richiesta da parte della banca subentrante: l’istituto verifica l’affidabilità creditizia del cliente, il valore dell’immobile e le condizioni del mutuo attuale.
- Approvazione della surroga e trasferimento del mutuo: una volta accettata la richiesta, il mutuo viene trasferito alla nuova banca senza costi per il cliente, e il mutuatario inizia a pagare le nuove rate con le condizioni aggiornate.
Un aspetto importante della surroga del mutuo è che il debito residuo rimane invariato: non è possibile ottenere liquidità aggiuntiva come avviene nella sostituzione del mutuo, ma solo modificare le condizioni di pagamento.
Il processo può richiedere dalle 4 alle 8 settimane, a seconda della banca e delle verifiche necessarie. Durante questo periodo, il mutuatario deve continuare a versare le rate al vecchio istituto di credito fino all’effettivo passaggio del mutuo alla nuova banca.
Quando conviene fare la surroga del mutuo
Molti si chiedono conviene fare la surroga del mutuo oggi? La convenienza dipende da diversi fattori:
- Differenza tra tasso attuale e nuovo tasso offerto: se il nuovo tasso è almeno 0,5%-1% più basso rispetto a quello attuale, la surroga può essere vantaggiosa.
- Durata residua del mutuo: la surroga conviene nei primi anni di ammortamento, quando la maggior parte della rata è composta da interessi. Se il mutuo è agli ultimi anni, il risparmio potrebbe essere minimo.
- Importo residuo del mutuo: maggiore è il capitale ancora da rimborsare, maggiore sarà il beneficio derivante da una riduzione del tasso di interesse.
Esempio pratico:
Un mutuo di 150.000 euro a tasso fisso del 3%, con una durata residua di 20 anni, potrebbe essere surrogato a un tasso dell’1,5%, permettendo un risparmio totale di decine di migliaia di euro sugli interessi.
Mutuo a tasso fisso e surroga: quando conviene cambiare?
Uno degli aspetti più dibattuti è se conviene surrogare un mutuo a tasso fisso. La risposta dipende dall’andamento del mercato dei tassi di interesse.
- Se i tassi di mercato sono in calo, può essere conveniente surrogare un mutuo a tasso fisso con uno a tasso variabile per beneficiare di rate più basse. Tuttavia, questa scelta comporta un rischio di rialzo dei tassi in futuro.
- Se i tassi sono in aumento, chi ha un mutuo a tasso variabile potrebbe valutare il passaggio a un mutuo a tasso fisso, bloccando così l’importo della rata e proteggendosi da possibili incrementi.
Un indicatore utile da monitorare è il tasso Euribor (per i mutui a tasso variabile) e il tasso IRS (per i mutui a tasso fisso), che influenzano direttamente il costo del mutuo.
Quante volte si può surrogare il mutuo?
Una domanda frequente tra i mutuatari riguarda la possibilità di effettuare più surroghe nel corso del tempo. La risposta è che non esiste un limite legale al numero di volte in cui si può surrogare un mutuo, a patto che ci sia una banca disposta ad accettare la richiesta e che il mutuatario presenti ancora i requisiti richiesti.
Tuttavia, è importante considerare alcuni fattori prima di richiedere una seconda (o terza) surroga:
- Vantaggio economico reale: ogni nuova surroga deve portare un miglioramento tangibile sulle condizioni di rimborso (tasso più basso, rata inferiore, durata più favorevole). Se il risparmio è minimo, potrebbe non valere la pena effettuare il passaggio.
- Storico creditizio: ogni banca valuta il profilo del mutuatario e il suo comportamento con i precedenti istituti. Se una persona ha effettuato numerose surroghe in pochi anni, alcune banche potrebbero vederlo come un cliente poco stabile e rifiutare la richiesta.
- Condizioni di mercato: se i tassi di interesse sono già ai minimi storici, potrebbe non esserci ulteriore margine per una surroga vantaggiosa.
Di conseguenza, prima di procedere con una nuova surroga del mutuo, è sempre utile simulare il potenziale risparmio con un consulente o tramite strumenti di comparazione online.
Quali mutui non si possono surrogare
Non tutti i mutui possono essere trasferiti a un’altra banca. Alcuni casi in cui la surroga del mutuo potrebbe non essere concessa includono:
- Mutui con ipoteca di secondo grado: se il mutuo ha già un’ipoteca su un immobile con un precedente gravame, la nuova banca potrebbe rifiutare la surroga per via del rischio aggiuntivo.
- Mutui con condizioni particolari o agevolazioni: alcuni mutui concessi con fondi statali o regionali (come mutui a tasso agevolato per categorie specifiche) non sono sempre surrogabili, a meno che il nuovo istituto accetti di mantenere le stesse condizioni.
- Mutui di importo molto basso: se il capitale residuo è inferiore a 30.000-40.000 euro, alcune banche potrebbero rifiutare la surroga, perché non la considerano economicamente vantaggiosa.
Se il proprio mutuo rientra in uno di questi casi, si può valutare la rinegoziazione con la banca attuale, che potrebbe offrire condizioni migliorative senza necessità di cambiare istituto.
Dopo quanto tempo si può fare la surroga del mutuo
Tecnicamente, la surroga del mutuo può essere richiesta in qualsiasi momento, senza un limite temporale minimo stabilito dalla legge. Tuttavia, in pratica, le banche tendono ad accettare la surroga solo dopo un certo periodo dall’apertura del mutuo, solitamente dopo almeno 12-24 mesi.
I motivi principali di questa prassi sono:
- I costi sostenuti dalla banca originaria: l’istituto che ha erogato il mutuo sostiene spese iniziali (istruttoria, perizia, notarile) e potrebbe non essere disposto a perdere il cliente subito.
- Valutazione del mutuatario: le nuove banche preferiscono clienti con uno storico creditizio solido e qualche anno di pagamenti regolari.
Se si valuta una surroga precoce (entro i primi due anni), è consigliabile verificare se la banca subentrante è disposta a concederla senza problemi.
INPS e surroga del mutuo: come funziona
Un caso particolare è quello della surroga mutuo INPS, ovvero i mutui concessi tramite il Fondo ex INPDAP per dipendenti pubblici e pensionati.
Chi ha contratto un mutuo INPS prima casa può teoricamente surrogarlo con un’altra banca, ma ci sono alcuni vincoli:
- Perdita delle agevolazioni: i mutui INPS spesso offrono tassi agevolati rispetto al mercato, quindi surrogandolo si potrebbero perdere i vantaggi economici iniziali.
- Vincoli burocratici: la surroga di un mutuo INPS può richiedere più tempo rispetto a un mutuo tradizionale, perché l’INPS deve approvare il passaggio.
- Esistenza di condizioni migliori sul mercato: prima di surrogare un mutuo INPS, è fondamentale verificare se le condizioni offerte da una banca commerciale siano realmente più vantaggiose.
In alternativa, chi ha un mutuo INPS può valutare la rinegoziazione con l’ente, per cercare di migliorare le condizioni senza dover cambiare istituto.
Le alternative alla surroga
Se la surroga del mutuo non è conveniente o non è possibile per vincoli bancari, esistono altre opzioni da considerare:
- Rinegoziazione del mutuo: si può provare a trattare con la propria banca per ottenere un tasso migliore o una modifica delle condizioni senza cambiare istituto.
- Sostituzione del mutuo: a differenza della surroga, questa operazione permette di richiedere un importo maggiore rispetto al debito residuo, utile se si ha bisogno di liquidità aggiuntiva per altri progetti.
- Consolidamento debiti: per chi ha più finanziamenti attivi, può essere utile unire mutuo e altri prestiti in un’unica rata con condizioni più vantaggiose.
Prima di prendere una decisione, è sempre consigliabile fare un’analisi personalizzata e confrontare le varie opzioni disponibili sul mercato.