Acquistare casa per metterla a reddito resta una strategia apprezzata dai risparmiatori italiani, seppure in lieve calo rispetto al 2024. Nella seconda parte del 2025, il 17,9% delle compravendite immobiliari ha avuto finalità di investimento, contro il 18,4% registrato nello stesso periodo dell’anno precedente, secondo i dati elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa.
Il dato conferma come il mattone continui a essere considerato un bene rifugio, nonostante l’evoluzione di tassi, fiscalità e regolamentazione degli affitti.
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Perché la lieve flessione
La contrazione si spiega soprattutto con il ridimensionamento degli affitti brevi nelle grandi città, un fenomeno che negli anni scorsi aveva alimentato la domanda di immobili destinati alla locazione. La maggiore attenzione normativa sulle piattaforme per gli affitti brevi e sulle locazioni turistiche, insieme a una certa saturazione di alcuni quartieri centrali, ha spinto molti piccoli investitori a rivedere i propri piani.
Nonostante il calo percentuale, i rendimenti da locazione restano interessanti. Per un bilocale di circa 65 m² nelle grandi città italiane, il rendimento annuo lordo medio si attesta intorno al 5,7-5,8%. Tra le principali piazze, i valori sono i seguenti:
- Genova: 7,4%;
- Palermo: 7,3%;
- Verona: 6,6%;
- Bari: 6,0%;
- Napoli: 5,4%;
- Torino: 5,4%;
- Bologna: 5,2%;
- Roma: 5,1%;
- Firenze: 4,6%;
- Milano: 4,4%.
Il dato mostra come i rendimenti più elevati possano concentrarsi nelle città dove il rapporto tra prezzi di acquisto e canoni di locazione risulta più favorevole per l’investitore. Al contrario, nei mercati più costosi, come Milano e Firenze, il rendimento lordo percentuale risulta più contenuto, sebbene restino interessanti le prospettive di rivalutazione nel medio-lungo periodo.
Dove puntano gli investitori
Chi investe nel mattone non guarda solo ai ricavi degli affitti, ma anche alla potenziale rivalutazione dell’immobile. Negli ultimi anni si è registrato un recupero dei prezzi in molte aree urbane, sostenuto dalla ripresa della domanda dopo la pandemia e da interventi di riqualificazione. Stando all’analisi di Tecnocasa, gli investitori tendono a preferire:
- zone con atenei e forte presenza studentesca, dove la domanda di affitto è strutturale e meno legata ai cicli economici;
- quartieri ben serviti da trasporti, servizi e commercio, una priorità cresciuta dopo il lockdown, quando la vicinanza a metro, bus, scuole e negozi è tornata al centro delle scelte di chi cerca casa in città;
- aree interessate da interventi di riqualificazione urbana, dove nuovi progetti pubblici e privati possono innescare una progressiva valorizzazione degli immobili e dei canoni.
A questi criteri si affiancano considerazioni di natura finanziaria, come la sostenibilità del mutuo rispetto al canone atteso e la possibilità di accedere a regimi fiscali agevolati, come la cedolare secca. Conta anche la capacità di gestire eventuali periodi di sfitto senza compromettere la redditività dell’investimento.
In un mercato in cui la competizione per gli immobili resta alta, la scelta della zona e del tipo di immobile diventa quindi decisiva per la redditività dell’investimento, più della semplice aspettativa di una rivalutazione del prezzo.