Nel caso in cui si acquisti una casa da un costruttore o da una società occorre fare particolare attenzione alle clausole vessatorie che possono essere inserite nel contratto di compravendita.
Anche all’interno di questi contratti spesso sono previste delle clausole che violano i diritti dei consumatori e pertanto è bene sapere come riconoscerle.
Le legge mira a proteggere il consumatore evitando che si verifichi un significativo squilibrio tra i diritti e doveri delle parti coinvolte soprattutto a discapito del contraente più debole.
Di seguito esamineremo quali sono le clausole vessatorie, come deve comportarsi l’acquirente e quali sono le norme a tutela dei suoi diritti.
Indice
Cosa sono le clausole vessatorie per il Codice del Consumo
Nel diritto civile, una clausola è definita vessatoria quando determina, malgrado la buona fede di chi l’ha inserita, un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti, a danno del consumatore. Il riferimento normativo principale è il Codice del Consumo (articoli 33–36), che elenca una serie di clausole considerate abusive. Nel contesto immobiliare, la parte “debole” è quasi sempre l’acquirente ed è fondamentale averne conoscenza per attivare in tal caso gli opportuni strumenti di tutela.
Perché le clausole vessatorie sono frequenti nei contratti immobiliari
I contratti immobiliari sono spesso complessi, standardizzati e redatti da professionisti che tutelano principalmente gli interessi del venditore. L’acquirente, invece, si trova in una posizione di debolezza informativa: non conosce il linguaggio tecnico, ha fretta di concludere e tende a fidarsi.
Inoltre, la compravendita immobiliare coinvolge importi elevati e responsabilità rilevanti: ciò spinge alcune parti a inserire clausole che limitano rischi e responsabilità, scaricandoli sull’acquirente.
Clausole che limitano i diritti dell’acquirente
Tra le clausole più diffuse ci sono quelle che riducono o condizionano diritti che la legge riconosce al consumatore nei confronti del professionista in caso di suo inadempimento. Per fare alcuni esempi si citano:
- limitazioni al diritto di recesso volte ad ostacolare lo scioglimento del contratto;
- termini troppo brevi per contestare vizi dell’immobile: la legge prevede tempi precisi, ma alcuni contratti tentano di ridurli;
- obbligo di accettare l’immobile “visto e piaciuto” anche quando il venditore conosce difetti non dichiarati;
- rinuncia preventiva a garanzie legali: ad esempio, la rinuncia alla garanzia per vizi occulti.
Queste clausole sono spesso formulate in modo ambiguo, con rimandi a norme o documenti non allegati.
Clausole che ampliano in modo eccessivo le responsabilità dell’acquirente
Un’altra categoria riguarda le clausole che attribuiscono all’acquirente obblighi sproporzionati rispetto alla natura del contratto. Tra le più comuni:
- obbligo di sostenere spese che spettano al venditore, come certificazioni, aggiornamenti catastali o regolarizzazioni urbanistiche;
- pagamento di una somma di denaro a titolo di clausola penale manifestamente elevata;
- obbligo di stipulare assicurazioni specifiche non necessarie o non previste dalla legge;
- responsabilità per danni o deterioramenti dell’immobile prima del rogito, anche se l’acquirente non ha ancora la disponibilità del bene;
- previsione di un termine eccessivamente anticipato per comunicare la disdetta del contratto.
Queste clausole creano un evidente squilibrio contrattuale e possono essere contestate.
Patti che esonerano o limitano la responsabilità del venditore
Molti contratti tentano di ridurre la responsabilità del venditore, soprattutto in relazione allo stato dell’immobile. Esempi tipici:
- esclusione della responsabilità per abusi edilizi non dichiarati;
- clausole che esonerano il venditore da responsabilità per vizi strutturali;
- scarico di responsabilità sull’acquirente per eventuali difformità catastali.
La legge, però, stabilisce che il venditore deve garantire la conformità dell’immobile e risponde dei vizi occulti, anche se non menzionati nel contratto.
Clausole vessatorie nei contratti preliminari di compravendita
Il contratto preliminare, spesso documento rischioso, viene firmato prima del rogito e contiene condizioni che vincolano entrambe le parti. Anche nel preliminare possono essere inserite delle clausole vessatorie. Quelle più frequenti sono:
- caparra confirmatoria eccessiva rispetto al valore dell’immobile;
- termini di consegna non vincolanti per il venditore, ma rigidi per l’acquirente;
- condizioni sospensive formulate in modo da favorire solo il venditore (es. ottenimento di autorizzazioni o documenti a suo carico).
Il preliminare merita sempre una revisione attenta, perché è il momento in cui si definiscono gli equilibri contrattuali.
Quali sono gli effetti prodotti
La definizione di clausole vessatorie è contenuta nel Codice del Consumo e al suo interno è prevista una elencazione di quelle clausole che si presumono come tali, sino a prova contraria.
L’accertamento in merito alla vessatorietà o meno di una clausola contrattuale, compete all’Autorità Giudiziaria al quale il consumatore dovrà sempre rivolgersi al fine di ottenere la dichiarazione di nullità della clausola abusiva.
Non sono considerate vessatorie le clausole che siano stati oggetto di specifica trattativa individuale tra il consumatore e il professionista. A tal riguardo, l’onere di fornire tale prova incombe sul professionista, soprattutto quando il contratto sia stato redatto su moduli o formulari. Nonostante la dichiarazione di inefficacia delle clausole considerate vessatorie la restante parte del contratto mantiene la sua validità poiché siamo di fronte ad una inefficacia parziale.
Attenzione. Sono da considerarsi sempre nulle, a prescindere dalle intervenute negoziazioni individuali, quelle clausole che abbiano per oggetto o per effetto:
- escludere o limitare la responsabilità del professionista in caso di morte o danno alla persona del consumatore, risultante da un fatto o da un’omissione del professionista;
- escludere o limitare le azioni del consumatore nei confronti del professionista in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista;
- prevedere l’adesione del consumatore come estesa a clausole che non ha avuto, di fatto, la possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto.
La nullità della clausola abusiva può essere fatte valere soltanto dal soggetto protetto dalla sanzione di invalidità e può essere rilevata d’ufficio dal Giudice.
Come riconoscere una clausola vessatoria prima di firmare
Riconoscere una clausola vessatoria richiede attenzione e un minimo di competenza. Alcuni segnali utili sono un linguaggio eccessivamente tecnico o poco chiaro, rinunce esplicite a diritti previsti dalla legge, obblighi a carico dell’acquirente non giustificati, penali o responsabilità palesemente sbilanciate. Il notaio ha un ruolo centrale nella prevenzione degli squilibri contrattuali: deve verificare la legalità del contratto e informare le parti sui rischi. Tuttavia, spesso interviene solo al momento del rogito, quando molte condizioni sono già state accettate nel preliminare. Per questo è utile coinvolgere un professionista (avvocato o consulente immobiliare) prima della firma del preliminare, soprattutto quando il contratto è predisposto da una sola parte.
Tra i consigli pratici per evitare spiacevoli sorprese si suggerisce di leggere attentamente ogni clausola senza dare nulla per scontato, chiedere chiarimenti su ogni punto che risulti poco chiaro, non firmare documenti che appaiano incompleti o privi di allegati.
Un contratto equilibrato tutela entrambe le parti e riduce il rischio di contenziosi futuri.