Il contratto di affitto di un terreno ad uso agricolo segue le logiche della natura e per questo si differenzia in parte da quello per la locazione ad uso abitativo. Infatti, la normativa tiene conto dell’“anno agrario”, cioè il tempo necessario affinché si avvii e si concluda un ciclo di produzione dei prodotti agricoli.
Sempre per la stessa ragione non è permesso al conduttore di lasciare incolto il terreno o di modificare la tipologia di produzione agricola (magari passando da alberi da frutto a verdure), mentre l’inquilino di una casa potrebbe tranquillamente decidere di non viverci. Questo perché lo scopo del legislatore è che l’agricoltore si prenda cura del fondo, tutelando la produttività agricola, pena la risoluzione del contratto.
Vediamo, allora, quali sono gli elementi distintivi della locazione di un terreno agricolo.
Indice
Le caratteristiche principali della locazione del terreno agricolo
Come detto, il contratto di affitto di un terreno agricolo ha alcune norme differenti rispetto alle altre locazioni. Ecco, allora, quali sono gli elementi principali e caratteristici dell’affitto di un fondo a un agricoltore diretto:
- Canone: il suo importo è stabilito ogni tre anni da commissioni tecniche provinciali in base a specifici criteri nazionali e agli indici Istat relativi ai prezzi dei prodotti agricoli coltivati. Inoltre, entro il 31 maggio di ogni anno, sempre le stesse commissioni aggiornano i canoni in aumento o in diminuzione in base all’andamento dei dati Istat. Le regioni, infine, possono determinare coefficienti aggiuntivi fino ad un massimo di trenta punti, a fronte di una richiesta motivata di almeno una commissione tecnica provinciale. Infine, il pagamento può essere rappresentato da una somma di denaro, oppure una prestazione in natura (come la potatura degli alberi da frutto), oppure ancora attraverso la cessione di una parte della produzione
- Durata: il contratto di affitto stipulato sia con gli agricoltori singoli che in forma associata, ha una durata minima di quindici anni, ma se il terreno si trova in una zona montana la durata scende a sei anni. Alla scadenza, poi, il contratto si rinnova tacitamente per uno stesso periodo, a meno che il proprietario o il coltivatore non comunichino la disdetta con lettera raccomandata o pec almeno un anno prima della scadenza
- Diritto di prelazione del coltivatore: se il locatore intende affittare a terzi il suo terreno agricolo ha l’obbligo di comunicare al coltivatore attuale, almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto, le eventuali offerte ricevute da altri, a meno che anche l’agricoltore non intenda rinnovare l’affitto. Se, però, il coltivatore volesse mantenere la gestione del terreno, avrebbe il diritto di prelazione accettando le stesse condizioni contrattuali dell’offerta del terzo
- Diritto di recesso: solo il coltivatore diretto ha la possibilità di recedere dal contratto in qualunque momento, dandone comunicazione almeno un anno agrario prima con lettera raccomandata o pec. Il proprietario del terreno dovrà, invece, aspettare la scadenza naturale del contratto, mandando la disdetta, oppure chiedere la risoluzione del contratto
- Risoluzione del contratto: può essere chiesta dal locatore solo per grave inadempimento dell’affittuario, come il mancato pagamento di almeno un anno di canone, la violazione dell’obbligo di coltivazione o di manutenzione del fondo oppure l’aver stipulato un contratto di subaffitto o subconcessione del terreno. Ma anche qui, la legge tutela maggiormente l’agricoltore: il proprietario, infatti, prima di rivolgersi al giudice, deve prima contestare le violazioni al coltivatore che, se entro tre mesi adempie ai suoi obblighi, scongiura la risoluzione del contratto
Come funziona il contratto di affitto di un terreno agricolo?
Se le regole sono diverse, il procedimento per stipulare il contratto è lo stesso di quello per la locazione ad uso abitativo. Nella scrittura privata di locazione, infatti, bisogna inserire tutti i dati necessari (come la generalità delle parti, i dati catastali, le condizioni di affitto, ecc.) e bisogna procedere con la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.
Da un punto di vista fiscale, l’imposta di registro è pari allo 0,50% dell’affitto annuo stabilito e deve essere pagata, tramite il modello F24, al momento della registrazione del contratto e ogni primo mese degli anni successivi.
Infine, per quanto riguarda le tasse, il locatore dovrà calcolarle non sui canoni percepiti, ma sul reddito dominicale, a meno che il canone sia inferiore dell’80% della rendita catastale. L’agricoltore-conduttore, invece, dovrà pagarle in base al reddito agrario raggiunto.