Lo sfratto è un procedimento che serve al proprietario di un immobile per poter recuperare i canoni di affitto che gli inquilini non pagano e poter ottenere il rilascio dell’immobile. Si può procedere con lo sfratto solo ed esclusivamente quando si è in presenza di un contratto di affitto regolare, che indica la somma che l’inquilino deve pagare mensilmente (o in altre modalità appunto decise e scritte nero su bianco) al proprietario dell’immobile, il locatore.
Il canone dà la possibilità agli inquilini di vivere nella casa locata; se il padrone non riesce ad ottenere il pagamento previsto dal contratto bonariamente, allora è necessario che si rivolga al giudice, che ordina lo sfratto e il versamento delle somme che mancano. Se gli inquilini, nonostante l’ordinanza di sfratto, si rifiutano e non liberano l’immobile, allora saranno gli ufficiali giudiziari ad intervenire eventualmente anche con il fabbro e le forze dell’ordine.
Indice
Quando l’inquilino è moroso
L’inquilino di un immobile diventa moroso se:
- manca il pagamento del canone di locazione/affitto, basta anche solo una mensilità mancante dopo 20 giorni dal termine previsto dal contratto o comunque in quel diverso termine stabilito nel contratto di locazione;
- c’è un contratto di locazione/affitto che stabilisce l’importo del canone.
Quali documenti servono per lo sfratto
Se il proprietario di casa decide di procedere con lo sfratto degli inquilini che non pagano il canone, deve presentare i seguenti documenti:
- copia del contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
- copia delle ricevute di pagamento e bonifici precedenti;
- copia degli eventuali solleciti e lettere di diffida inviati all’inquilino moroso.
Come funziona il procedimento di sfratto
Il primo passo che si consiglia è quello di tentare con delle soluzioni bonarie: richieste agli inquilini per via orale e scritta anziché procedere immediatamente per vie legali. Inizialmente quindi sarebbe bene mandare una lettera di diffida, con raccomandata, che contenga l’intimazione al pagamento del canone e un avvertimento che, in caso non si riceva alcun pagamento, si procederà per vie legali.
La lettera deve anche indicare un termine massimo entro il quale gli inquilini devono pagare i canoni non versati. Se ciò non bastasse sarà necessario rivolgersi al giudice competente, che emetterà l’ingiunzione di pagamento e inviterà il conduttore/affittuario in udienza per la convalida dello sfratto.
Cosa succede durante l’udienza di convalida dello sfratto
All’udienza possono verificarsi differenti situazioni:
- l’inquilino non si presenta, ma l’assenza non è rilevante e il giudice emette ugualmente l’ordinanza di convalida e stabilisce la data dello sfratto;
- gli inquilini si oppongono alla convalida di sfratto, sarà il giudice poi a dover decidere;
- gli inquilini chiedono un “termine di grazia” (non più di 90 giorni) che serve loro per recuperare le somme e saldare il debito.
Il costo della causa di sfratto cambia in base alla complessità, alla durata e al valore della causa.
Sfratto: è possibile evitarlo alla prima udienza
All’udienza si possono verificare differenti ipotesi che possono impedire lo sfratto:
- il locatore deve dimostrare che la morosità persiste, quindi se nel frattempo l’inquilino ha versato i soldi, potrà mostrare per contro al giudice le ricevute di pagamento e evitare la procedura;
- il giudice rigetta la richiesta di sfratto e dichiara chiuso il procedimento se il conduttore paga l’arretrato, con tutte le spese processuali e gli interessi;
- il conduttore può chiedere al giudice 90 giorni per trovare i soldi per pagare. Il magistrato concede il rinvio, che non può essere a meno di tre mesi. Alla seconda udienza, l’inquilino può pagare e quindi interrompere lo sfratto;
- alla prima udienza è possibile anche presentare un’opposizione.
È possibile impedire lo sfratto con opposizione
Se il proprietario di casa, davanti al giudice, dimostra che persiste la morosità, ma l’inquilino propone opposizione allo sfratto, allora il magistrato deve sospendere il procedimento, ma solo se l’opposizione è fondata su una prova scritta o esistono dei motivi gravi che permettono di ritenere che l’opposizione sia fondata. Se questi elementi non ricorrono, allora il giudice pronuncia ordinanza di rilascio non impugnabile, fissando la data di esecuzione del rilascio dell’immobile.
Quando ci si può opporre allo sfratto
Il conduttore può opporsi allo sfratto se:
- dimostra che non c’è morosità o che è stata sanata;
- dimostra che esiste un credito nei confronti del proprietario di casa e quindi ne richiede la compensazione con il debito per i canoni di affitto non pagati;
- contesta l’ammontare delle somme richieste dal locatore.