Per il calcolo delle imposte ipotecaria e catastale l’Agenzia delle Entrate può esercitare il diritto di accertare il valore dell’immobile. Anche quando la compravendita è soggetta ad Iva. A prevedere questa possibilità sono gli articoli 51 e 52 del Testo Unico sull’Imposta di registro (il Dpr n. 131/1984), il quale permette di calcolare l’ammontare dell’imposta di registro e di quella di catasto sul valore effettivo dell’immobile, anche quando l’operazione è soggetta all’imposta sul valore aggiunto.
A tirare fuori dalla naftalina le regole previste da una disposizione di legge vecchia di quarant’anni è stata la Corte di Cassazione attraverso l’ordinanza n. 21318 del 30 luglio 2024.
Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di comprendere cosa questa situazione determini per i contribuenti.
Indice
Imposta ipotecaria e catastale, le disposizioni di legge
In una recente ordinanza la Corte di Cassazione si trova a disquisire sull’imposta di ipotecaria e su quella catastale. Il nocciolo della questione parte proprio dall’articolo 51 citato in apertura, che esprime il principio generale in base al quale – per poter determinare la base imponibile dell’operazione – si deve prendere in considerazione il valore dei beni o dei diritti che le parti hanno dichiarato all’interno dell’atto. Per quanto riguarda gli atti relativi ad immobili o aziende si deve prendere in considerazione il valore venale in comune commercio.
Quando le operazioni hanno come oggetto dei trasferimenti immobiliari o di aziende, l’imposta di registro e quella catastale devono essere versate in sede di registrazione e devono essere calcolate sul valore che i contraenti hanno indicato di comune accordo sull’atto. Gli uffici preposti, in un secondo momento, hanno la possibilità di accertare che il valore dichiarato risulti essere effettivamente conforme rispetto al valore di mercato della merce.
Nel caso in cui il valore di mercato del bene oggetto di compravendita dovesse risultare superiore rispetto al valore indicato all’interno dell’atto, gli uffici preposti hanno la possibilità di chiedere la maggiore imposta alle parti. Devono essere rispettate, ad ogni modo, le condizioni indicate all’interno degli articoli 51 e 52 del Tur.
L’Agenzia delle Entrate, nel momento in cui si viene a verificare questa situazione, emette un atto di accertamento: viene richiesta la differenza tra l’imposta che le parti hanno già versata – calcolata sul valore indicato sull’atto – e quella calcolata sul valore in comune commercio dello stesso bene.
Il caso preso in esame dalla Corte di Cassazione
I giudici della Suprema Corte sono partiti con l’analisi di un caso specifico, che ha avuto come oggetto una compravendita immobiliare di un fabbricato ad uso ufficio – che rientra nella categoria catastale A/10 – ed alcune pertinenze, costituite da dei box auto, e posti auto scoperti.
La compravendita è stata effettuata tra due diverse società Le imposte sono state versate nel seguente modo:
- l’imposta di registro è stata versata nella misura fissa di 200 euro, ai sensi dell’articolo 40 del Tur;
- l’imposta ipotecaria è stata calcolata con un’aliquota del 3%. In questo caso ci si è basati sull’articolo 1-bis della tariffa allegata al testo unico sulle imposte ipotecarie catastali, ossia il Dlgs n. 347/1990;
- l’imposta catastale è stata versata con un’aliquota dell1% sulla base dell’articolo 10 del già citato Dlgs n. 347/1990.
All’interno dell’atto è stato indicato come corrispettivo per l’operazione un importo pari a 460.000 euro. L’imposta di registro, di catasto ed ipotecaria sono state calibrate e versate tenendo conto di questo importo.
Imposta ipotecaria e catastale, le contestazioni
Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, esercitando i poteri previsti dagli articoli 51 e 52, hanno ritenuto che il valore in comune commercio del bene fosse in realtà pari a 573.000 euro. È stata, quindi, rettificata la base imponibile ed è stato inviato alle parti un avviso di accertamento attraverso il quale veniva richiesto un supplemento di imposta.
Le due società hanno immediatamente impugnato l’avviso di accertamento forti del fatto che la compravendita fosse soggetta ad Iva. Erano convinte, infatti, che le imposte da versare in sede di registrazione dovessero essere commisurate sul corrispettivo pattuito tra le parti stesse. In ambito Iva, infatti, generalmente la tassazione colpisce il corrispettivo e non il valore di un bene.
Con la decisione n. 250 del 26 ottobre 2015 la Ctp di Prato e con la decisione n. 1173 del 23 luglio 2019 la Ctr della Toscana hanno accolto il ricorso delle società. I giudici hanno sottolineato che la base imponibile deve essere determinata secondo un unico criterio, sia quando si deve versare l’Iva che quando si devono pagare le imposte relative allo stesso immobile.
La conclusione della Corte di Cassazione
Di parere opposto, invece, sono i giudici della Corte di cassazione, che non hanno condiviso la tesi espressa dalle due commissioni tributarie. Nell’ordinanza, infatti, viene spiegato che:
In tema di imposta ipotecaria e catastale, la determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene, e non del corrispettivo dovuto al cedente, senza che rilevi in contrario la circostanza che la vendita dell’immobile sia assoggettata ad Iva e non ad imposta di registro.
Nello spiegare le proprie motivazioni i giudici hanno richiamato le norme contenute all’interno del Decreto Legge n. 223/2006, grazie al quale è stata introdotta l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastale in misura proporzionale, anche quando vengono effettuati dei trasferimenti di immobili strumentali. Operazioni che, nella prassi, rientrano tra quelle soggette ad iva.
I giudici, inoltre, hanno messo in evidenza che il decreto legge citato ha introdotto una serie di deroghe al principio di alternatività tra l’Iva e le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Viene, quindi, accolta la tesi dell’Agenzia delle Entrate secondo la quale la base imponibile di queste imposte deve essere sempre quella parametrata all’imposta di registro. Anche quanto l’operazione risulti essere soggetta all’Iva e non dia luogo all’applicazione proporzionale dell’imposta di registro.
In sintesi
Per le compravendite immobiliari soggette ad Iva, l’Agenzia delle Entrate può verificare l’imposta di registro versata, anche quando l’operazione è soggetta all’iva. E accertare che il versamento sia stato effettivamente calcolato sul reale valore di mercato dell’immobile.