Hai deciso di mettere in vendita un immobile ricevuto in eredità e ti stai chiedendo quali tasse devi pagare? Generalizziamo un po’ di più la domanda. Quali sono gli oneri economici che si devono affrontare, nel momento in cui si vogliono monetizzare questi tipi di proprietà? Nel momento in cui si ha intenzione di mettere in vendita un immobile ricevuto in eredità, la disciplina fiscale si arricchisce particolarmente, costringendo gli ignari venditori ad affrontare una serie di adempimenti burocratici, amministrativi e fiscali diversi dalle normali consuetudini.
Ma perché è necessario soffermarsi in maniera particolare sulla vendita di un immobile ereditato? La risposta è molto semplice: a differenza di un normate atto di vendita, quando si deve gestire l’alienazione di un qualsiasi immobile ereditato, è necessario mettere in conto quale dettaglio in più. Scopriamo quali sono.
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Immobile in eredità: quando è possibile venderlo
Quando è possibile vendere un immobile ricevuto in eredità? La risposta corretta è sempre. Per poter avviare questa operazione, però, è necessario che si sia aperta la successione e che la stessa sia stata chiusa con la divisione ereditaria. Da questo momento, l’erede è, a tutti gli effetti, il legittimo proprietario dell’immobile. E come tale ne potrà disporre a proprio piacimento.
Nel momento in cui il venditore abbia accettato l’eredità e abbia provveduto alla divisione ereditaria, è tenuto ad adempiere ad una serie di oneri formali, per i quali è necessario pagare alcune imposte. Ma soprattutto, quando ha intenzione di procedere con la vendita, deve essere in possesso di dei seguenti documenti:
- atto di accettazione dell’eredità. Ricordiamo che la sola dichiarazione di successione non è sufficiente per la vendita dell’immobile, perché non dimostra che gli eredi abbiano accettato effettivamente i beni ricevuti;
- trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Questo documento è necessario, perché certifica che la proprietà di quel determinato immobile è passato agli eredi. La trascrizione è possibile effettuarla nel momento in cui si fa il rogito.
Quando si diventa proprietari di un immobile ereditato
Il documento più importante, attraverso il quale si viene a determinare il passaggio di proprietà dell’immobile, è la dichiarazione di successione. Questa deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate entro un anno dalla morte del de cuius.
Grazie a questa dichiarazione, gli eredi diventano proprietari a tutti gli effetti delle proprietà che costituiscono l’eredità. Diventano, quindi, titolari degli eventuali beni immobili presenti che potranno, a questo punto, essere liberamente venduti.
Volendo sintetizzare al massimo, possiamo quindi afferma che, un immobile ereditato, può essere venduto nel momento in cui, dopo che si è aperta la successione e si è conclusa la divisione ereditaria. Da questo momento l’erede, essendo il legittimo proprietario dell’immobile, ne può disporre come vuole.
Stiamo ribadendo molto questo concetto, perché è necessario ricordare che l’erede del de cuius, secondo il nostro ordinamento, non vanta alcun diritto sul singolo bene dell’asse ereditario: nel momento in cui si apre la successione, il singolo erede diventa titolare di una quota sull’universalità dei beni del defunto, ma non su uno specifico bene. Facciamo un esempio, così tutto diventa più chiaro. Mettiamo il caso che ci siano due fratelli, che ereditano due immobili dal defunto padre. Entrambi andranno ad ereditare – per successione legittima – il 50% di ogni immobile. Nel caso in cui non ci fosse la divisione ereditaria, si potrebbero creare dei problemi quando uno dei due fratelli decide di vendere uno dei due immobili. Senza il consenso dell’altro non lo può fare.
Divisione ereditaria: perché è così importante
Quando si apre la successione ereditaria, a seguito della morte del proprietario dell’immobile, si verifica la divisione ereditaria: questo avviene quando sono presenti dei coeredi, che diventano proprietari dei beni lasciati. Questa particolare comunione, resta in vigore fino a quando non viene richiesto l’atto di divisione. Nel frattempo, ogni erede ha la possibilità di disporre liberamente di ogni bene.
Il notaio o il giudice istruttore, nella maggior parte dei casi, redigono un progetto di divisione per arrivare ad una definizione non contenziosa del giudizio. La divisione, infatti, può avvenire consensualmente davanti ad un notaio, in sede di mediazione civile o a seguito di un procedimento giudiziale.
Tornando all’esempio che abbiamo fatto in precedenza, è possibile, che in seguito alla divisione, ognuno dei due fratelli diventi proprietario di un singolo immobile. In questo modo la vendita degli stessi viene agevolata.
Immobile in eredità: la dichiarazione di successione
Il primo passo da effettuare, per riuscire a mettere in vendita senza problemi l’immobile, è l’accettazione dell’eredità. A questo punto è possibile presentare la dichiarazione di successione. Con questo atto si trasferiscono i rapporti giuridici attivi e passivi dal defunto agli eredi.
Non sarà possibile mettere in vendita nessun immobile ricevuto in eredità, se prima non sono state pagate le imposte di successione. La dichiarazione di successione deve essere presentata entro un anno dal decesso del de cuis: la comunicazione deve essere effettuata in via digitale, attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate.
Le tasse da pagare sugli immobili ereditati
La dichiarazione di successione è importante perché determina l’ammontare dell’imposta di successione, che deve essere versata. Le aliquote, che vengono applicate, sono diversa a seconda della qualità e della quantità degli eredi. L’imposta di successione, che deve essere pagata dagli eredi, può essere schematizzata in questo modo:
- 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000 di euro per figli e coniuge;
- 6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle;
- 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri;
- 8%, anche in questo caso senza applicazione della franchigia, per tutti gli altri soggetti (fra cui rientra anche il convivente).
Oltre all’imposta di successione è necessario provvedere al versamento dell’imposta ipotecaria, che ha un’aliquota pari al 2% del valore degli immobili, che sono stati dichiarati in successione. Gli eredi devono, inoltre, mettere in conto anche il pagamento dell’imposta catastale, che è pari all’1% del valore dell’immobile. Nel caso in cui l’erede non dovesse essere proprietario di altri immobili, anche per le proprietà acquisite con l’eredità può accedere alle agevolazioni per la prima casa: in questo caso le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa e non percentualmente.