Pagare le tasse sulla casa è da sempre uno dei temi più caldi e sentiti dalle famiglie italiane, specialmente quando si parla di abitazione principale e agevolazioni fiscali. Negli ultimi anni, la normativa attorno all’esenzione IMU per coniugi ha vissuto vere e proprie montagne russe, intrappolando molte coppie tra cavilli burocratici, avvisi di accertamento comunali e timori di dover versare somme non dovute.
A mettere un punto fermo e a fare chiarezza su uno dei casi più spinosi in assoluto – quello dei coniugi che vivono in due appartamenti distinti ma situati nello stesso edificio – è intervenuta la Corte di Cassazione. Con l’ordinanza n. 25004 del 4 settembre 2026, la Suprema Corte ha stabilito un principio che regala grande respiro a molte famiglie: la presenza di due residenze separate all’interno dello stesso stabile non fa decadere il diritto al beneficio fiscale, anche di fronte a collegamenti fisici tra le due proprietà.
Ma come si è arrivati a questa pronuncia? Quali sono le condizioni concrete che i nuclei familiari devono rispettare per non rischiare sanzioni dal proprio Comune? Ripercorriamo l’evoluzione della norma e analizziamo cosa stabilisce la decisione dei giudici di legittimità.
Indice
Esenzione IMU per coniugi: un po’ di storia
Per comprendere l’impatto dell’ordinanza di settembre 2026, bisogna fare un piccolo passo indietro e ricordare come la materia fosse regolata fino a poco tempo fa. Per anni, i Comuni hanno applicato in maniera estremamente rigida il concetto di nucleo familiare. La regola generale prevedeva che l’agevolazione per l’abitazione principale spettasse a un solo immobile per famiglia. Se marito e moglie decidevano, per motivi personali o lavorativi, di fissare la propria residenza in due abitazioni diverse, il Fisco tendeva a concedere l’esenzione a una sola delle due case, bollando la seconda come immobile soggetto a IMU ordinaria.
La prima grande rivoluzione è arrivata con la sentenza n. 209 del 2022 della Corte Costituzionale. La Consulta ha dichiarato illegittima la norma che condizionava l’agevolazione alla coabitazione di tutto il nucleo familiare, stabilendo che il diritto alla detrazione o all’esenzione ha natura individuale. In altre parole: ogni cittadino possessore di un immobile ha diritto all’esenzione se in quella casa ha sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale, a prescindere da dove risieda il partner.
Nonostante questo chiarimento, molti enti locali hanno continuato a contestare le situazioni al limite, in particolare quelle in cui i coniugi risultano residenti in appartamenti contigui o situati nel medesimo condominio, sospettando manovre elusive dirette unicamente a risparmiare sull’imposta.
Il caso concreto: due appartamenti vicini e collegati
L’ordinanza n. 25004/2026 nasce proprio da un contenzioso di questo tipo, originato da un avviso di accertamento con cui un Comune richiedeva il pagamento dell’IMU arretrata.
I protagonisti della vicenda erano due coniugi proprietari di due appartamenti contigui, situati allo stesso piano dello stesso edificio residenziale e identificati al Catasto con due subalterni distinti. Ciascun coniuge era titolare di uno dei due immobili e ne richiedeva l’esenzione come prima casa. Negli anni, tuttavia, la coppia aveva effettuato alcuni lavori di collegamento interno (tra cui la realizzazione di una scala e l’utilizzo di un’unica cucina situata in una delle due porzioni).
Di fronte a questa situazione, il Comune ha disconosciuto la doppia esenzione IMU per coniugi: secondo la tesi dell’ente locale, l’unione di fatto degli spazi e la presenza del vincolo matrimoniale dimostravano che i due immobili venivano usati come un’unica abitazione familiare. Di conseguenza, il Comune pretendeva di applicare l’esenzione su un solo immobile, chiedendo il pagamento dell’imposta ordinaria sul secondo appartamento come se fosse una seconda casa.
Cosa ha stabilito la Cassazione: prevale il dato catastale e personale
La Cassazione ha respinto con decisione la tesi del Comune, dando ragione al contribuente e confermando un principio fondamentale di tutela per le famiglie: la contiguità fisica o la presenza di interventi di collegamento non cancellano l’autonomia fiscale dei due appartamenti.
I giudici della Sezione Tributaria hanno chiarito tre punti cardine:
- autonomia del singolo possessore. Il diritto a non pagare l’imposta si misura sul singolo proprietario. Se ciascun coniuge risiede anagraficamente e dimora stabilmente nel proprio immobile, il fatto che l’altro partner viva nella porta accanto o al piano di sopra non inficia il beneficio;
- importanza del subalterno catastale. Finché i due immobili mantengono due identificativi catastali distinti e separati, l’esenzione si valuta singolarmente per ciascun subalterno. Se invece i proprietari dovessero procedere a una fusione catastale formale (unificando i due subalterni in uno solo), l’immobile diventerebbe uno solo e l’esenzione spetterebbe inevitabilmente per una sola casa;
- inapplicabilità del vincolo di coabitazione coatta. La vicinanza strutturale tra le abitazioni non può essere usata dai Comuni come presunzione automatica di elusione fiscale.
Come dimostrare la dimora abituale: le prove richieste alle famiglie
Se da un lato la Cassazione protegge le famiglie da accertamenti ingiustificati, dall’altro non lascia spazio ai furbetti. Per beneficiare dell’esenzione IMU per coniugi in caso di appartamenti nello stesso palazzo o vicini, non basta esibire il semplice certificato di residenza anagrafica. È indispensabile dimostrare la dimora abituale effettiva, ossia che l’immobile sia davvero vissuto su base quotidiana.
Per difendersi da eventuali controlli o contestazioni del Comune, le famiglie devono assicurarsi di poter esibire una documentazione solida:
- i consumi delle utenze domestiche rappresentano la prova regina. I rendiconti di energia elettrica, gas e acqua devono mostrare consumi reali, costanti e compatibili con la vita di tutti i giorni in entrambe le unità. Consumi azzerati o estremamente bassi in uno dei due appartamenti faranno scattare immediatamente il sospetto che l’immobile sia usato solo come estensione o deposito, portando alla perdita dell’agevolazione;
- corrispondenza e servizi territoriali. La ricezione di posta personale, le bollette intestate, l’indicazione della sede lavorativa e, soprattutto, la scelta del medico di medicina generale legata a quel preciso indirizzo sono elementi valutati con grande attenzione dai giudici in sede di contenzioso;
- separazione degli ambienti. Sebbene piccoli collegamenti funzionali non annullino il diritto, le due abitazioni devono conservare la propria indipendenza strutturale e la propria classificazione catastale distinta.
Consigli pratici per la gestione della casa e dei rimborsi
Per le coppie che si trovano in una situazione analoga o che stanno valutando come gestire le proprietà di famiglia, ecco alcune indicazioni utili.
Valutare con attenzione le fusioni catastali
Prima di unire formalmente due appartamenti vicini dal punto di vista catastale, occorre considerare le conseguenze fiscali. L’unificazione comporta il passaggio a un’unica abitazione principale (con un solo beneficio IMU) e potrebbe far salire la categoria catastale dell’immobile, magari sfociando nelle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9) che non godono di alcuna esenzione.
Conservare le fatture dei consumi
È buona norma archiviare con cura le bollette delle utenze degli ultimi cinque anni per entrambi gli appartamenti, così da poter rispondere prontamente a eventuali questioni sollevate dagli uffici tributi comunali.
Richiesta di rimborso per il passato
I nuclei familiari che negli anni passati hanno versato l’IMU su una delle due abitazioni pur possedendo tutti i requisiti di residenza e dimora effettiva stabiliti dalla giurisprudenza, possono valutare la presentazione di un’istanza di rimborso al Comune. Il termine di decadenza per richiedere la restituzione delle somme versate e non dovute è di 5 anni dalla data del pagamento.