La riduzione dei tassi ufficiali da parte della Bce ha generato un maggiore clima di fiducia tra i potenziali acquirenti sul mercato immobiliare italiano e nel corso della restante parte dell’anno è atteso un andamento decrescente sia per i tassi Euribor sia per quelli Eurirs: i primi dovrebbero continuare la fase discendente anche fino a giugno 2025, mentre i secondi, nel corso del prossimo anno dovrebbero mostrare punti di svolta al rialzo. È quanto affermato dagli economisti di Intesa Sanpaolo in un report sul mercato residenziale italiano.
Il mercato immobiliare
Secondo gli ultimi dati pubblicati nell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, in Italia tra aprile e giugno 2024 sono state vendute circa 186 mila abitazioni, l’1,2% in più rispetto allo stesso periodo del 2023. Un aumento modesto ma significativo, che ha invertito un trend negativo che aveva caratterizzato lo scorso anno e anche il 1° trimestre 2024. Le compravendite residenziali, infatti, nel 2023 hanno subìto un calo di circa il 10% e nei primi tre mesi di quest’anno la flessione è stata del 7%. Il progresso ha riguardato gran parte delle aree territoriali, seppure con intensità leggermente diversa.
Cambia la tendenza anche nel segmento delle locazioni, sul quale si sono spostati molti italiani che hanno preferito rimandare l’acquisto negli ultimi semestri. “L’aumento dei prezzi, il caro mutui, la situazione geopolitica internazionale sempre meno chiara ha spinto molti a scegliere una soluzione in affitto, meno vincolanti“, sottolinea Intesa Sanpaolo. Nel 2° trimestre del 2024 sono state locate poco più di 202 mila abitazioni, il 2,7% in meno rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno. La flessione colpisce più o meno nella stessa misura le residenze ubicate in comuni ad alta intensità abitativa e in comuni che non lo sono.
Secondo i dati Nomisma pubblicati nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di luglio, che esamina i dati delle 13 maggiori città italiane, il mercato della locazione vede Milano, Roma, Firenze, Bologna e Padova esprimere valori medi più elevati, compresi tra 780-830 euro al mese in media. All’estremo opposto si collocano i mercati di Catania, Palermo, Torino e Bari con canoni medi compresi tra 450-520 euro al mese.
I tassi su mutui e prestiti
Da metà settembre i tassi Euribor e il tasso Eurirs a 2 anni hanno continuato il trend discendente sul graduale rafforzarsi delle attese, poi confermate dall’effettivo esito della riunione di ottobre, di tagli più ravvicinati da parte della BCE. I tassi Eurirs a 5, 10 e a 30 anni sono rimasti invece sostanzialmente invariati.
Riguardo alle prospettive, Intesa Sanpaolo ritiene che i dati giustificheranno un altro taglio dei tassi Bce di 25pb a dicembre; in tale occasione, inoltre, le nuove previsioni dello staff potrebbero anche portare un mutamento dell’indirizzo sui tassi (che ad ottobre non è stato esplicitato in quanto si è preferito mantenere un atteggiamento dipendente dai dati). Per il 2025, comunque sia, Intesa Sanpaolo si attende altre due riduzioni da un quarto di punto da parte della banca centrale: queste dovrebbero avvenire a marzo e aprile, a meno che la pubblicazione di nuovi dati deludenti sul piano della crescita non induca l’autorità monetaria ad avvicinare gli interventi.
Questo contesto dovrebbe quindi determinare nel corso della restante parte dell’anno un andamento decrescente sia per i tassi Euribor sia per quelli Eurirs: i primi dovrebbero continuare la fase discendente anche fino a giugno 2025, mentre i secondi, nel corso del prossimo anno dovrebbero mostrare punti di svolta al rialzo. Tali inversioni si collocheranno probabilmente nel 2° trimestre per i tassi a 2 e a 5 anni e già nel 1° trimestre per quelli a 10 e 30 anni. Questo quadro previsionale rende ancora preferibile l’indebitamento a tasso variabile rispetto a quello a tasso fisso.