La procura a vendere è uno degli strumenti più utilizzati nel mercato immobiliare e nella gestione dei beni, perché consente a una persona (il rappresentante) di compiere atti di vendita in nome e per conto di un’altra (il rappresentato). Proprio per la sua efficacia e per il valore economico che spesso sottende, la procura è anche uno degli atti più esposti a un uso distorto. Capire quando una procura è falsa, ovvero non in regola e quali sono le conseguenze giuridiche è fondamentale sia per i professionisti del settore sia per i cittadini che si trovano a vendere o acquistare un immobile tramite rappresentante.
In questo articolo analizzeremo in modo chiaro quali sono gli effetti di una falsa procura, i controlli da effettuare e le responsabilità che derivano dall’uso di una procura irregolare.
Indice
Che cos’è una procura a vendere e qual è la sua funzione
La procura è un atto con cui una persona attribuisce a un’altra il potere di rappresentarla nel compimento di determinati atti giuridici. La procura a vendere, in particolare, conferisce il potere di alienare un bene, spesso un immobile o un veicolo.
È un atto delicato perché:
- attribuisce il potere di disporre anche su beni di valore;
- può essere generale o speciale, con ampiezza variabile;
- è spesso utilizzata quando il rappresentato è lontano, impossibilitato o non esperto;
- è un documento grazie al quale il contratto concluso dal procuratore produce effetti nei confronti del soggetto rappresentato.
Per questo la legge richiede il rispetto di rigorosi requisiti: la procura a vendere immobili deve essere redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio in quanto deve avere la forma dell’atto che si andrà a concludere.
Quando la procura è falsa
Può accadere che qualcuno stipuli un contratto in qualità di procuratore senza avere i poteri di rappresentanza. Ad esempio Tizio vende a nome di Caio senza che questi gli abbia conferito alcuna procura a vendere.
Può altresì accadere che qualcuno, pur investito del potere di rappresentanza, ecceda i limiti di questi poteri. La procura ricevuta, ad esempio, lo autorizzava a comperare un immobile fino a un dato prezzo ma egli ha comperato a un prezzo superiore.
Si parla in entrambi i casi e ai sensi di quanto previsto dall’articolo 1398 del codice civile, di falso procuratore. È lecito chiedersi quale sorte subirà il contratto che è stato concluso dal falso procuratore? Quest’ultimo ha agito in nome altrui e pertanto il contratto non potrà produrre effetti nei suoi confronti. Non sarà lui ad acquistare l’immobile. Tanto meno il contratto potrà produrre effetti nei confronti della persona che è stata falsamente rappresentata. Quest’ultima non ha affatto conferito la procura o l’ha conferita con poteri minori.
Detto ciò, si deve concludere che siamo di fronte a un contratto inefficace per difetto di legittimazione del contraente. Attenzione. Questa inefficacia può essere fatta valere soltanto dal soggetto che è falsamente rappresentato, e che non avrà alcun interesse economico a comprare o a comprare a quel prezzo. La relativa azione esercitata in giudizio è imprescrittibile.
È evidente come vengano pregiudicati gli interessi economici del contraente che invece abbia in buona fede confidato nella validità della procura e dunque del contratto stipulato.
La legge, prevedendo l’inefficacia del contratto (salvo ratifica) protegge adeguatamente solo il soggetto il cui nome è stato speso falsamente, non altrettanto può dirsi del terzo contraente poiché l’invalidità del contratto sacrifica il suo interesse. Il rischio di imbattersi in una falsa procura è dunque addossato a quest’ultimo che deve pertanto prestare molta attenzione. Unica forma di tutela è il risarcimento del danno.
Ratifica del contratto
Anche se il contratto è da un punto di vista legale considerato inefficace, il soggetto in nome del quale il falso procuratore ha contrattato o i suoi eredi possono ratificare tale contratto. È necessaria appunto una ratifica, ovvero una successiva dichiarazione unilaterale di volontà che deve avere la stessa forma della procura. Essa è diretta a sanare l’originario difetto rappresentativo del falso procuratore e ha effetto retroattivo.
Questo vuol dire che il contratto ratificato diventa efficace a partire dalla data della sua conclusione e non dalla data della ratifica che, a posteriori, assume lo stesso valore giuridico di una originaria procura.
Responsabilità del falso procuratore
Di fronte a un contratto che è risultato poi inefficace, il terzo contraente può rivolgersi al falso procuratore e pretendere da questo il risarcimento dei danni per avere senza colpa confidato nell’efficacia del contratto. Sottolineo che deve aver confidato senza colpa ovvero senza negligenza da parte sua. La legge infatti gli addossa l’onere e il diritto, ai sensi dell’articolo 1393 del codice civile, di accertare l’esistenza e l’estensione dei poteri rappresentativi di colui con il quale intrattiene i rapporti di affari. Qualora emerga che egli poteva, avrebbe potuto con l’uso dell’ordinaria diligenza, rendersi conto di contrattare con un falso procuratore non ha neppure diritto al risarcimento. Questo può accadere se egli non ha chiesto di esaminare la procura o non ha letto attentamente le clausole in essa contenute.
Il falso procuratore, in assenza di colpa del terzo contraente, sarà tenuto a risarcire i danni da quest’ultimo subiti a seguito della infruttuosa contrattazione. Lo stesso dicasi per le occasioni perdute per aver intrattenuto affari.
Revoca e modifica della procura
In caso di revoca e modifica della procura il legislatore è invece più indulgente nei confronti del terzo contraente. Si pensi al caso in cui il procuratore abbia stipulato il contratto nonostante la procura fosse revocata o non attendendosi alle nuove indicazioni in caso di modifica della stessa.
Ecco che, ai sensi dell’articolo 1396 del codice civile, le modifiche o la revoca della procura devono essere portate a conoscenza dei terzi con mezzi idonei. Incombe sul rappresentato un obbligo ben preciso di informazione. In mancanza esse non sono opponibili ai terzi contraenti a meno che si provi che ne erano a conoscenza.
Salva la loro malafede pertanto il contratto nel quale il terzo contraente ha confidato sarà pienamente valido nonostante la modifica o la revoca della procura.