L’usucapione è un istituto giuridico previsto dal Codice Civile italiano che permette a chi possiede un bene in modo continuativo, pacifico e pubblico per un certo periodo di tempo, di diventarne proprietario. Per molti è una garanzia di stabilità dei rapporti giuridici, ma per i proprietari “disattenti” può trasformarsi in un serio rischio: perdere la proprietà di un immobile o di un terreno semplicemente perché non hanno vigilato sul proprio diritto.
Vediamo dunque come opporsi all’usucapione e quali strumenti legali adottare per tutelare i propri beni ed evitare di trovarsi privati della proprietà.
Indice
Che cos’è l’usucapione nel dettaglio
L’usucapione, disciplinato agli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile, è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario. Ciò significa che chi ne beneficia diventa proprietario del bene senza bisogno di un contratto o di un atto mortis causa ma in virtù del possesso protratto nel tempo.
Il periodo di tempo di possesso continuato necessario per l’acquisto della proprietà varia a seconda della tipologia di bene:
- 20 anni per immobili e diritti reali immobiliari;
- 10 anni per immobili con possesso in buona fede e titolo idoneo (come un contratto di vendita nullo);
- 10 anni per beni mobili registrati (come l’auto);
- immediato per beni mobili in buona fede con titolo idoneo.
Quando si rischia di subire l’usucapione altrui
Partiamo dal presupposto che il possesso necessario per l’usucapione è una situazione di fatto. Si tratta del potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà.
Si può essere possessore di un bene senza esserne il proprietario e al protrarsi di questa situazione la legge ricollega una precisa conseguenza: il proprietario non possessore perde il diritto di proprietà e il possessore non proprietario lo acquista.
Si ha così l’usucapione quando un terzo:
- esercita un possesso sul bene che sia continuato nel tempo (senza interruzioni o contestazioni), pacifico e alla luce del sole;
- mantiene questa situazione per il periodo previsto dalla legge.
In sostanza ciò che può determinare l’acquisto di un bene per usucapione è l’inerzia del proprietario.
Anche nel caso in cui il possesso sia stato acquisito in modo violento o clandestino, il tempo utile per l’usucapione comincia a decorrere solo quando sia cessata la violenza o clandestinità.
Gli esempi più frequenti riguardano:
- terreni agricoli lasciati inutilizzati e coltivati da altri;
- case o appartamenti occupati da parenti o vicini senza regolare contratto;
- spazi comuni condominiali usati in modo esclusivo da un singolo condomino.
Come opporsi in modo legale all’usucapione
Opporsi all’usucapione significa interrompere il possesso del terzo o contestarlo formalmente prima che maturi il termine ventennale in caso di beni immobili.
Sulla base di quanto stabilito dall’articolo 1167 del Codice Civile, l’usucapione è interrotto quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno.
Azione di rivendicazione
L’usucapione viene interrotto in caso di notifica di un atto con il quale si esercita l’azione di rivendicazione prevista dall’articolo 948 del Codice Civile. Essa spetta dunque a chi si dichiara proprietario di un bene del quale altri abbia il possesso (o la detenzione).
Mira a ottenere dal giudice l’accertamento del diritto di proprietà, del quale occorre fornire la prova, e la condanna del possessore (o detentore) alla restituzione della cosa.
L’azione può essere fatta precedere da una diffida, ovvero una comunicazione scritta con cui il proprietario riafferma il proprio diritto e intima al terzo di cessare l’uso del bene. Sebbene utile, non è sufficiente, anche qualora inviata con lettera raccomandata o Pec, essendo necessario un atto processuale finalizzato a riottenere il bene.
Anche il riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore (es. pagamento di un canone, firma di un contratto di comodato) interrompe il possesso utile all’usucapione.
Azioni possessorie
Precisiamo infine che l’azione di rivendicazione non è l’unica azione che consenta al proprietario di ottenere la restituzione del bene.
Può ottenerla anche, se ne ricorrono i presupposti, attraverso le azioni possessorie. In tal caso il proprietario sarà esonerato dall’onere di provare il diritto di proprietà, dovendo provare unicamente il fatto materiale di essere stato spogliato del possesso della cosa dalla persona chiamata in giudizio.
| Opporsi all’usucapione | |
|---|---|
| 📜 Cos’è l’usucapione | È il modo con cui chi possiede un bene (immobile o terreno) in modo continuo, pacifico e pubblico per un certo periodo ne diventa proprietario, anche contro la volontà del titolare originario |
| 🧾 Requisiti principali | Il possesso deve essere continuativo, ininterrotto, non violento e non occulto Per gli immobili il termine ordinario è di 20 anni, ridotto a 10 anni in caso di possesso in buona fede con titolo valido ma nullo |
| ⚖️ Quando opporsi | Il proprietario deve agire prima che decorra il termine o contestare il possesso quando si accorge dell’uso indebito del bene |
| 🚪 Azione di reintegrazione o rivendicazione | Il proprietario può avviare un’azione giudiziaria di rivendicazione o reintegrazione nel possesso se è stato spogliato del bene, dimostrando il proprio diritto di proprietà con titolo valido |
| 🕐 Interruzione del possesso | Per evitare l’usucapione, è sufficiente interrompere il possesso:
|
| 📁 Prove utili | Fotografie, contratti, ricevute di imposte (Imu, Tari), testimonianze, atti catastali e documenti che attestino l’esercizio della proprietà interrotta o contestata |
| ⚠️ Giudizio di usucapione | Il proprietario riceve un atto di citazione e deve costituirsi in giudizio entro i termini indicati (di norma 20 giorni prima dell’udienza) e contestare i requisiti del possesso, chiedendo il rigetto della domanda |
| 💬 Quando serve un avvocato | È obbligatorio nel caso di contenzioso civile |
Come prevenire il rischio di usucapione
L’usucapione rappresenta un rischio concreto per chi non vigila sul proprio patrimonio immobiliare o mobiliare. Opporsi è possibile, ma bisogna agire con tempestività. Più che curare, è meglio prevenire.
A tal fine è opportuno mettere in campo strategie pratiche per evitare che altri possano usucapire i propri beni. La prima cosa da fare è controllare regolarmente i beni. Visitare periodicamente terreni o immobili non abitati è fondamentale per evitare occupazioni indebite. L’assenza di sorveglianza favorisce il possesso da parte di terzi.
In secondo luogo, è opportuno formalizzare i rapporti con contratti. Se si lascia usare un bene a parenti, amici o vicini, è bene stipulare un contratto scritto (comodato, locazione, usufrutto). In questo modo l’utilizzo non sarà qualificato come possesso utile all’usucapione.
Una buona strategia difensiva è inoltre opporsi subito ad appropriazioni indebite o recinzioni.
Non bisogna tollerare che un vicino recinti una porzione di terreno o usi in via esclusiva uno spazio comune. Anche un silenzio prolungato può rafforzare la posizione del possessore. In sostanza è bene contestare subito eventuali abusi.
Infine, appena si ha notizia di un’occupazione o di un utilizzo improprio, è opportuno rivolgersi a un avvocato per valutare la miglior azione da intraprendere. Il tempo, in questi casi, gioca sempre a favore del possessore.
Accertamento dell’acquisto mediante usucapione
Chi vuole vedersi riconosciuto il diritto di proprietà tramite usucapione deve promuovere una causa civile di accertamento.
Non essendo necessaria la sottoscrizione di un contratto o di un atto notarile, deve recarsi dinnanzi al giudice per ottenere la dichiarazione di usucapione. Se l’effettivo proprietario riceve un atto di citazione, è fondamentale che si costituisca in giudizio tramite un avvocato.
Il proprietario potrà difendersi:
- dimostrando che il possesso non è stato continuo o è stato interrotto;
- provando che l’uso del bene era a titolo di comodato o con autorizzazione da parte del titolare (si trattava dunque di detenzione e non di possesso);
- evidenziando che il presunto possessore non ha mai esercitato un potere esclusivo sul bene.
Non rispondere o non difendersi in giudizio equivale a perdere il diritto di proprietà: il giudce, in assenza di contestazioni, può accogliere la domanda di usucapione.