Il contratto preliminare di compravendita (noto anche come compromesso) è un accordo con cui le parti si obbligano a stipulare, in un secondo momento, il contratto definitivo di vendita. In pratica, il preliminare serve a fissare per iscritto gli impegni assunti da venditore e acquirente, tutelando entrambe le parti in attesa del rogito notarile.
Anche se il preliminare produce effetti meramente obbligatori tra le parti in quanto non determina il trasferimento della proprietà dell’immobile dall’una all’altra, per effettuare un acquisto sicuro è opportuno procedere con la trascrizione presso i registri immobiliari.
In questo articolo vedremo dunque in cosa consiste la trascrizione del contratto preliminare e perché è così importante effettuarla.
Indice
Qual è la funzione del contratto preliminare
Con la sottoscrizione del contratto preliminare le parti si obbligano reciprocamente a vendere e ad acquistare in un momento futuro. Questo sta a significare che, nonostante la firma del compromesso, il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone (o costituire su di esso diritti reali minori) oppure iscrivere ipoteche su di esso. La vendita o l’iscrizione dell’ipoteca saranno validi, nonostante il comportamento chiaramente scorretto dell’alienante, poiché il preliminare non determina il passaggio di proprietà.
Per evitare queste conseguenze spiacevoli c’è comunque un rimedio ed è la trascrizione del preliminare. È una pratica non obbligatoria ma consigliata per la tutela del futuro acquirente che richiede la presenza del notaio. In questo modo eventuali altre vendite o fatti subiti dal venditore non pregiudicheranno i diritti del futuro acquirente.
Cos’è la trascrizione del contratto
Facciamo un passo indietro e spieghiamo più in generale cosa sia la trascrizione di un contratto. La trascrizione è un’operazione eseguita dal notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Serve a rendere pubblici gli effetti di un atto su un determinato bene immobile, opponendoli a terzi.
In sostanza, trascrivere un contratto, significa renderlo “visibile” a chiunque, affinché l’acquirente sia tutelato anche in caso di eventi successivi che possano pregiudicare i suoi diritti.
Requisiti per poter trascrivere il contratto preliminare
La norma che prevede la possibilità di trascrivere un contratto preliminare, nonostante non si tratti di un contratto traslativo della proprietà, è l’articolo 2645 bis del codice civile. Il contratto preliminare di compravendita può essere trascritto solo se redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio. Non è quindi sufficiente una scrittura privata semplice, anche se firmata dalle parti: per ottenere gli effetti della trascrizione, è necessaria la forma notarile.
La trascrizione può essere effettuata:
- subito dopo la firma del preliminare, quando le parti vogliono tutelare l’acquirente fin dall’accordo;
- oppure entro 30 giorni dalla stipula, dal notaio che ha provveduto alla redazione dell’atto o alla sua autenticazione.
Il notaio provvede a depositare l’atto e ad annotare la trascrizione nei registri immobiliari, indicando i dati del bene, delle parti e le condizioni principali del contratto.
Quali effetti produce la trascrizione
L’art. 2645-bis del Codice Civile stabilisce che la trascrizione produce l’effetto di “prenotare” gli effetti della futura compravendita. Fa retroagire gli effetti della trascrizione del contratto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. Questo sta a significare che, nell’ambito dei rapporti con terzi, è come se il contratto con il quale viene trasferita la proprietà fosse trascritto al tempo della trascrizione del preliminare. In questo modo, eventuali trascrizioni o iscrizioni compiute nel lasso di tempo che va dal preliminare al definitivo vengono neutralizzate.
In pratica, se dopo la trascrizione del preliminare il venditore vende lo stesso immobile a un’altra persona, costituisce ipoteche o pignoramenti sul bene oppure fallisce, l’acquirente che ha trascritto il proprio preliminare resta tutelato. Il suo diritto di acquistare l’immobile prevale su quello di chi ha acquistato o iscritto diritti successivamente. Si ha dunque una protezione contro una doppia vendita e in caso di ipoteca e pignoramento dell’immobile. In quest’ultimo caso l’acquirente evita di trovarsi in una casa gravata da debiti o addirittura soggetta a pignoramento. L’importanza della trascrizione è particolarmente evidente quando il lasso di tempo che intercorre tra il preliminare e il definitivo è particolarmente ampio. Lo stesso dicasi se l’importo della caparra è particolarmente elevato.
Importanza della trascrizione in caso di inadempimento del venditore
La trascrizione si rivela importante anche qualora il futuro venditore non ottemperi all’esecuzione del contratto preliminare. Viene riconosciuto infatti un privilegio speciale al diritto di credito in capo all’acquirente per l’inadempimento del venditore.
Si pensi al caso in cui quest’ultimo, dopo il rifiuto di presentarsi al rogito notarile, non restituisca l’acconto o il doppio della caparra versata dall’acquirente. Privilegio speciale sta a significare che l’acquirente, nella ripartizione della somma ricavata dalla vendita forzata del bene, ha diritto a essere preferito agli altri eventuali creditori e quindi ad essere pagato prima degli altri per il recupero delle somme a lui dovute.
Quanto dura l’effetto della trascrizione
L’efficacia della trascrizione non è illimitata nel tempo.
Le tutele sopra descritte trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data stabilita per la sua conclusione e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Quanto costa
Il costo della trascrizione dipende da diversi fattori, tra cui il valore dell’immobile e l’onorario del notaio.
In linea generale, bisogna considerare, a parte le imposte legate alla registrazione:
- l’imposta fissa di trascrizione pari a 200 euro;
- i diritti fissi di trascrizione pari a 35 euro;
- onorario notarile, che può variare da 600 a 1.200 euro a seconda del caso.
Può sembrare una spesa aggiuntiva, ma è bene ricordare che si tratta di una vera e propria assicurazione legale contro rischi potenzialmente molto più costosi, come la perdita della casa o della caparra.
Quando conviene trascrivere il preliminare
La trascrizione è sempre consigliata, ma diventa indispensabile in alcuni casi:
- quando il rogito è previsto a distanza di mesi (ad esempio per attesa di mutuo o lavori di ristrutturazione);
- quando l’acquirente versa una caparra o acconto consistenti;
- quando non si conoscono a fondo le condizioni economiche del venditore;
- quando si acquista da società o imprese edili, che potrebbero essere esposte a rischi di fallimento.
In tutti questi casi, la trascrizione rappresenta una forma di tutela imprescindibile pur non essendo obbligatoria.
Trascrizione e contratto preliminare per immobile da costruire
Nel caso di immobili da costruire, la legge tutela in modo particolare l’acquirente.
Il D.Lgs. 122/2005 prevede infatti l’obbligo, per il costruttore, di stipulare il preliminare con atto notarile e trascriverlo.
Inoltre, deve essere rilasciata una fideiussione a garanzia delle somme versate dall’acquirente, proprio per evitare che, in caso di fallimento dell’impresa, quest’ultimo resti senza casa e senza denaro.