La sostituzione della caldaia è un intervento che deve essere approvato dall’assemblea condominiale con apposita delibera. Le regole per l’approvazione da parte del condominio (ovvero i quorum da rispettare) variano in funzione del fatto che il lavoro in questione sia da considerare una manutenzione straordinaria oppure un’innovazione. A seconda della categoria di appartenenza sono necessarie maggioranze differenti e l’effetto di questa distinzione non è di poco conto.
La Corte di Cassazione, con una sentenza recente, la numero 5663 del 4 marzo 2024 seconda sezione, ci spiega quali sono i criteri da adottare per qualificare correttamente il tipo di lavoro da eseguire.
Indice
Lavori di manutenzione straordinaria
Il dubbio tra manutenzione straordinaria e innovazione sorge molto spesso quando, in ambito condominiale ci si appresta a eseguire dei lavori sulle parti comuni che implicano una spese ingente. La riconducibilità di un’opera alla categoria delle innovazioni ha delle conseguenze rilevanti. Le innovazioni, come meglio vedremo, trovano infatti una disciplina specifica nell’ambito del codice civile, all’articolo 1120.
La manutenzione straordinaria sussiste qualora occorra effettuare la sostituzione di un bene rientrante tra le parti comuni che sia usurato o che non funzioni più, con un altro bene che mantenga la medesima destinazione d’uso. Siamo in presenza di interventi necessari per la conservazione o ripristino dell’immobile o dei suoi impianti, anche in caso di danni o necessità di adeguamenti strutturali e di sicurezza, talvolta connessi a eventi imprevisti.
Ciò che permettere di distinguere la manutenzione straordinaria dall’innovazione non è l’ammontare della spesa, in entrambi i casi in genere gravosa, bensì la finalità dell’intervento, la natura dello stesso e l’impatto che esso ha sull’edificio e sulle parti comuni.
Come approvare i lavori di manutenzione straordinaria
Appurato che la sostituzione della caldaia è un lavoro di manutenzione straordinaria dobbiamo soffermarci su quelli che sono i quorum costitutivi e deliberativi affinché possa essere approvata la decisione relativa all’esecuzione dell’intervento da parte della compagine condominiale.
Tra le attribuzioni che la legge riconosce all’assemblea di condominio vi è quella di decidere in merito ai lavori di carattere straordinario per i quali l’amministratore, salvo che abbiano carattere di urgenza, non può provvedere in autonomia.
Una volta appurata la presenza di un numero sufficiente di condomini per far sì che l’assemblea si sia validamente costituita, occorre il rispetto, per la validità della votazione, del quorum deliberativo. Come stabilito dal legislatore stesso, il lavoro di manutenzione straordinaria può essere autorizzato con il quorum di cui al secondo comma dell’articolo 1136 codice civile, ovvero con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Cosa dice la Corte di Cassazione
Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 4 marzo 2024, un condomino impugnava la delibera con la quale veniva approvato il rifacimento della centrale termica del condominio, poiché, a suo dire, non si trattava di una manutenzione straordinaria bensì di un’innovazione gravosa e superflua che, come vedremo, gode di una disciplina particolare per quanto concerne le modalità di approvazione dei lavori. Dopo che nei precedenti gradi di giudizio l’impugnativa era stata respinta, la questione giungeva innanzi ai Giudici Supremi che confermavano quanto sostenuto dai giudici di Corte d’appello. Non poteva trattarsi di una innovazione poiché, nel caso di specie, non vi era, con la mera sostituzione della caldaia, la realizzazione di un’opera nuova, prima inesistente e avente effetto innovativo e migliorativo. Inoltre, la maggioranza di cui all’articolo 1136 codice civile, veniva ampiamente rispettata e pertanto, anche sotto questo profilo, non si ravvisava alcuna irregolarità.
Possiamo dunque sintetizzare quelle che sono le caratteristiche di un intervento di manutenzione straordinaria con i seguenti punti:
- obiettivo conservativo: gli interventi sono finalizzati a riparare o ripristinare condizioni di sicurezza, efficienza o funzionalità;
- iter decisionale: la manutenzione straordinaria richiede approvazione da parte dell’assemblea condominiale, ma di solito con maggioranze più ridotte rispetto alle innovazioni;
- spesa e ripartizione: i costi sono generalmente suddivisi tra i condomini in base alle tabelle millesimali, poiché si tratta di interventi che riguardano la funzionalità di tutto l’edificio.
Cosa sono le innovazioni
A questo punto, per completezza di informazione, è necessario soffermarci su quelle che sono le innovazioni, al fine di identificarne il perimetro applicabilità. Premesso che non sempre la riconducibilità all’una o all’altra categoria è così immediata, poiché la giurisprudenza ha nel corso del tempo fornito delle interpretazioni non sempre univoche, l’impatto pratico è dato dalla richiesta di maggioranze assembleari più elevate in caso di innovazioni.
Le innovazioni sono interventi che introducono nuove funzionalità, migliorano o rendono più comodo l’uso delle parti comuni e possono avere un impatto sulla destinazione d’uso. L’obiettivo è quindi migliorativo e non conservativo: si tratta di aggiungere servizi, nuovi spazi o infrastrutture per rispondere a nuove esigenze o aumentare valore e rendimento dell’immobile.
In sintesi, le caratteristiche delle innovazioni si possono così riassumere:
- obiettivo migliorativo: le innovazioni sono finalizzate a migliorare l’edificio, dotandolo di nuove strutture o funzioni;
- esempi pratici: installazione di un ascensore dove non esisteva, costruzione di un’area per il parcheggio biciclette, installazione di impianti fotovoltaici, creazione di aree verdi o spazi ricreativi comuni, installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici;
- iter decisionale più complesso: le innovazioni richiedono l’approvazione dell’assemblea con maggioranze più elevate rispetto ai lavori di manutenzione;
- spesa e ripartizione: in genere, i costi sono ripartiti tra i condomini interessati in base al criterio dei millesimi, salvo alcune eccezioni sulle quali ci soffermeremo.
Da quanto detto finora è del tutto evidente che, mentre la manutenzione straordinaria è orientata alla conservazione dell’edificio, le innovazioni, che sono interventi non strettamente necessari, mirano ad arricchirlo e trasformarlo, con lavori per la cui approvazione sono necessari maggiori voti e che comportano una ripartizione dei costi più personalizzata.
Innovazioni gravose e voluttuarie
Visto il peso economico che solitamente caratterizza le innovazioni, il codice civile ha contemplato l’ipotesi in cui ci si trovi di fronte a una innovazione gravosa o addirittura voluttuaria rispetto a particolari condizioni e all’importanza del condominio. Qualora il bene o l’impianto in questione sia suscettibile di utilizzo separato il condomino non interessato che non intenda trarne vantaggio, sarà esonerato da qualsiasi contributo nella spesa, condizione che non si verifica mai per i casi di manutenzione straordinaria, quando la delibera produce effetto nei confronti di tutti i condomini.
Infine, si rileva che, se l’utilizzo separato non è possibile, l’innovazione non sarà consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’abbia approvata, intenda sopportare integralmente la spesa.