La proposta irrevocabile di acquisto è uno degli strumenti più utilizzati nel mercato immobiliare per formalizzare l’interesse di un potenziale acquirente (o venditore) verso un immobile. Si tratta di un atto preliminare, redatto per iscritto e accompagnato da una somma di denaro a titolo di acconto o di caparra, che vincola il proponente all’acquisto per un determinato periodo.
Solitamente il documento viene utilizzato quando la compravendita avviene con l’aiuto di un’agenzia immobiliare. La proposta è un documento che presenta una sua delicatezza e importanza pertanto deve essere valutato con estrema attenzione.
La proposta è irrevocabile per evitare spiacevoli ritirate da parte di chi l’ha presentata. Se di acquisto, il venditore in questo periodo è libero di vendere anche ad altri. Se di vendita il venditore non potrà proporre ad altri l’immobile né aumentarne il prezzo.
Comprendere bene che cos’è, quali effetti produce e cosa accade dopo la sottoscrizione è fondamentale per evitare errori e tutelare i propri diritti.
Indice
Cos’è la proposta irrevocabile di acquisto
La proposta di acquisto è un’offerta che un soggetto (detto proponente) rivolge al venditore di un immobile, manifestando la volontà di acquistarlo a determinate condizioni (prezzo, tempi, modalità di pagamento, ecc.). In sostanza, è una dichiarazione mediante la quale una parte manifesta all’altra l’intenzione di vincolarsi, indicando tutti gli elementi essenziali dell’affare.
Quando la proposta è qualificata come irrevocabile, significa che il proponente non può ritirarla per un periodo stabilito nel documento stesso: in questo arco di tempo, l’offerta resta valida e vincolante solo per chi la sottoscritta. Questa forma di proposta viene utilizzata frequentemente nelle trattative immobiliari per garantire serietà e affidabilità. Il venditore, infatti, può esaminare con calma le condizioni senza temere che l’acquirente cambi idea improvvisamente.
La base giuridica di tale istituto è contenuta nell’articolo 1329 del Codice Civile, secondo cui chi promette di mantenere ferma la propria proposta non può revocarla fino alla scadenza del termine indicato.
Requisiti formali della proposta irrevocabile di acquisto
Affinché la proposta abbia validità giuridica, deve rispettare determinati requisiti formali e sostanziali. Poiché ha ad oggetto un bene immobile deve essere redatta per iscritto.
In particolare, il documento deve contenere:
- i dati anagrafici delle parti (proponente e proprietario dell’immobile);
- l’identificazione dell’immobile con indicazione precisa di indirizzo, dati catastali e pertinenze;
- il prezzo offerto e le modalità di pagamento (acconto, eventuale mutuo, saldo al rogito);
- il termine di irrevocabilità, ossia il periodo durante il quale l’acquirente si impegna a mantenere ferma la proposta;
- il termine di accettazione da parte del venditore;
- la previsione della caparra che serve a rafforzare l’impegno del proponente;
- le condizioni sospensive o risolutive, come ad esempio l’ottenimento del mutuo;
- la previsione che, in caso di accettazione, la proposta si trasformi in un contratto preliminare.
Quali sono gli effetti giuridici
La proposta irrevocabile di acquisto produce effetti vincolanti solo per il proponente, non per il venditore.
Ciò significa che:
- l’acquirente non può revocare la proposta prima della scadenza del termine indicato nel documento;
- il venditore non è obbligato ad accettare e può valutare anche altre proposte durante tale periodo. Egli è pienamente libero di accettare la proposta o respingerla e questa sua libertà è un aspetto di quella che viene definita dal nostro ordinamento come autonomia contrattuale. Può rispondere o non rispondere affatto e non è tenuto a dare spiegazioni della propria decisione;
- fino all’accettazione, non nasce alcun contratto preliminare di compravendita.
Tuttavia, dal momento in cui il venditore accetta la proposta si perfeziona un contratto preliminare di vendita. A quel punto, entrambe le parti sono vincolate a concludere il contratto definitivo (rogito notarile) secondo le condizioni pattuite.
Le fasi successive alla sottoscrizione
Una volta firmata la proposta irrevocabile di acquisto, spesso con l’assistenza di un agente immobiliare, il percorso tipico della trattativa immobiliare si sviluppa in diverse fasi:
- presentazione al venditore;
- valutazione e accettazione;
- accettazione della proposta e sottoscrizione del contratto preliminare.
L’agenzia o il proponente stesso consegna la proposta al proprietario dell’immobile. Da questo momento decorre il termine di irrevocabilità, durante il quale l’acquirente non può ritirare la propria proposta. Alla presentazione della proposta si accompagna il versamento dell’acconto o caparra.
Il venditore esamina la proposta. Se la ritiene soddisfacente, la accetta formalmente mediante sottoscrizione e comunicazione al proponente entro il termine previsto.
L’accettazione deve essere comunicata all’acquirente (art. 1326 codice civile), altrimenti la proposta resta priva di effetti. L’accettazione vale come tale solo se sia in tutto e per tutto conforme alla proposta.
Dal momento in cui il venditore comunica l’accettazione, la proposta si trasforma automaticamente in un contratto preliminare. Si ricorda che l’accordo delle parti è l’incontro delle manifestazioni di volontà di ciascuna di esse.
Il contratto è concluso solo se si raggiunge piena coincidenza, su tutti gli elementi considerati, delle volontà delle parti contraenti.
Entrambe le parti si impegnano a stipulare il rogito notarile entro la data indicata nel documento, rispettando le condizioni economiche pattuite.
Cosa succede se il venditore non accetta la proposta
Abbiamo visto che di fronte ad una proposta irrevocabile il proponente non può revocare la proposta che rimane per lui vincolante, così come formulata fino a quando non sia scaduto il tempo fissato.
L’utilità della proposta irrevocabile è del tutto evidente: il destinatario di questa fruisce di un lasso di tempo entro il quale decidere se concludere o no l’affare nella certezza che, nel frattempo, il proponente non modificherà i termini della proposta.
Se il venditore non accetta la proposta entro il termine stabilito, questa decade automaticamente e il proponente è libero da ogni vincolo.
L’assegno o la caparra devono essere restituiti immediatamente all’acquirente.
In questo caso, non si è formato alcun contratto e nessuna delle parti può pretendere compensi o risarcimenti, salvo che non siano previste spese di mediazione dovute all’agenzia immobiliare per l’attività svolta.
Il proponente può revocare la proposta prima del termine?
Se il proponente decide di revocare la proposta prima della scadenza del termine di irrevocabilità, la revoca è inefficace (art. 1329 codice civile). Ciò significa che il venditore potrebbe comunque accettare la proposta entro il termine previsto, e l’accettazione varrebbe a tutti gli effetti, vincolando l’acquirente.
Solo dopo la scadenza del termine di irrevocabilità la proposta può essere liberamente ritirata.