La Banca Centrale Europea ha pubblicato un’analisi sull’andamento del mercato immobiliare nell’area euro, confrontando la crisi del 2007 con l’attuale fase di aggiustamento post-pandemia. Il crollo del 2024 è stato breve e poco incisivo: dopo un calo modesto, i prezzi delle case sono tornati ai livelli del 2022.
Il vero problema, però, è che le valutazioni restano gonfiate e, secondo la Bce, la corsa al rialzo potrebbe riprendere. Effetto collaterale: case sempre meno accessibili e un mercato rigido che ostacola nuovi investimenti. Un assetto che, nel tempo, rischia di diventare un freno per l’economia.
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Bce, prezzi delle case e politica monetaria: un legame stretto
Secondo il report della Bce, le oscillazioni immobiliari non sono mai neutre: influenzano i bilanci delle famiglie, la trasmissione della politica monetaria e il credito. Un rialzo dei prezzi delle case, se accompagnato da tassi d’interesse elevati, rende l’acquisto un lusso e complica anche la vita del mercato degli affitti. Eppure, il settore segue una logica tutta sua: mentre il Pil mostra cicli più regolari, l’immobiliare oscilla in modo più ampio e imprevedibile. E non esiste un andamento unico: la sincronizzazione tra i Paesi dell’Eurozona è bassa, segno che ogni mercato fa storia a sé.
Un ribasso breve, ma non per tutti
L’ultima flessione dei prezzi delle case è stata più contenuta e più breve rispetto ai cicli precedenti. Nel terzo trimestre del 2024, i valori hanno già riagganciato il picco del 2022, con una ripresa molto più veloce rispetto a quella post-crisi finanziaria e post-crisi del debito sovrano. Il calo cumulato è stato del 3% in un anno e mezzo, ben al di sotto della riduzione del 5% registrata dopo il 2008.
Ma c’è un cambio di regia: questa volta, la frenata ha colpito di più i Paesi “core” come la Germania, mentre nelle precedenti crisi erano state le economie della periferia a soffrire di più. Solo dodici Stati hanno registrato una contrazione dei prezzi, mentre nel 2008 l’ondata ribassista aveva travolto quasi tutta l’Eurozona.
Valutazioni ancora fuori scala
L’illusione di un ridimensionamento del mercato è durata poco. La Bce avverte: il rallentamento del 2024 è stato solo un assestamento dopo la bolla esplosa nel 2022, non un reale aggiustamento dei prezzi. Nessun crollo all’orizzonte, anzi: la domanda resta elevata, l’offerta non tiene il passo e i costi di costruzione restano proibitivi.
Il risultato è un mercato statico, con un settore edilizio che fatica a rispondere alla domanda e un mercato degli affitti sempre più ingessato. La Bce nel report lo dice chiaramente: se i prezzi continueranno a salire senza correzioni, le ripercussioni economiche non saranno leggere.
Città vs periferie: il cambiamento silenzioso
Un altro effetto della pandemia: i prezzi nelle grandi città non corrono più come prima. Fino al 2019, le capitali europee avevano registrato aumenti sproporzionati, con valori superiori del 71% rispetto ai livelli pre-crisi del 2006. Il resto dell’Eurozona si era fermato a +28%. Poi, con il Covid, le preferenze sono cambiate: meno attrazione per i centri urbani, più spostamenti verso aree meno costose, complici il lavoro da remoto e l’aumento generalizzato del costo della vita nelle città.
Vecchio vs nuovo: il divario nei prezzi
Le case già esistenti hanno vissuto un ciclo più volatile rispetto alle nuove costruzioni. Essendo la quota più ampia del mercato, ne dettano le tendenze: durante la fase di boom, i prezzi delle abitazioni usate sono aumentati più di quelli delle nuove costruzioni, mentre nella fase di contrazione la caduta è stata più netta.
La conclusione a cui arriva il rapporto della Bce è che il mercato immobiliare europeo non è pronto a un crollo, ma neanche a una stabilizzazione vera. Le bolle gonfiate durante il periodo dei tassi zero non si sgonfiano dall’oggi al domani e la rigidità del settore continua a pesare. Il futuro dipenderà dall’equilibrio tra domanda e offerta, ma con il costo delle case ancora fuori scala e l’accessibilità al credito sempre più complessa, lo scenario non promette grandi cambiamenti.