L’elettrocardiogramma del mercato immobiliare italiano è piatto. La variazione dei prezzi delle case è stata sostanzialmente nulla sia nel brevissimo periodo (tra il secondo e il terzo trimestre del 2023) che nel lungo, ovvero negli ultimi dieci anni. Certamente il dato più interessante tra i tanti forniti dall’Istat è quest’ultimo: se paragoniamo il valore degli immobili nell’estate di quest’anno a quello dell’estate del 2013 la differenza positiva è solo dello 0,18%.
È questo l’effetto di dieci anni caratterizzati da una ripresa economica seguita dall’emergenza Covid e infine dalla maggiore inflazione dagli anni ’80. Dieci anni in cui la crisi demografica, che nel mercato immobiliare ha un peso determinante, ha accelerato e ha cominciato a produrre i propri effetti.
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Mercato immobiliare, cosa è accaduto dal 2013
Non si deve però pensare che negli ultimi 10 anni i prezzi siano rimasti fermi. La variazione dello 0,18% è il risultato finale di almeno tre fasi distinte:
- La prima, in ordine cronologico, inizia con la crisi del 2008/2009 ed ha visto un crollo del valore degli immobili che è durato fino almeno al 2015.
- Quella caratterizzata da un periodo di relativa calma, durato fino all’emergenza Covid del 2020, in cui vi sono state piccole oscillazioni e che comunque ha visto nel 2019 il raggiungimento dei valori più bassi degli ultimi 10 anni.
- La terza, quella dal 2020 a oggi, in cui si è assistito a una risalita dei prezzi, tornati esattamente ai livelli di partenza del 2013, a causa sia della spinta inflattiva che della presenza di sussidi e di sgravi statali nel periodo immediatamente successivo alla pandemia.
Ora anche quest’ultima fase sembra in via di esaurimento, come mostra l’assenza di un aumento dei prezzi tra la primavera e l’estate del 2023. Del resto l’inflazione è in discesa, anche se il suo andamento rimane più vivace di quello del mercato immobiliare. Questo scarto tra il carovita e la variazione del prezzo delle case è stato una costante degli ultimi dieci anni: l’inflazione è stata quasi sempre superiore alla crescita del valore delle case che in termini reali dal 2013 a oggi è sceso di più del 15%.
La differenza tra case esistenti e nuove
C’è però un’importante distinzione da fare, l’Istat differenzia l’andamento dei prezzi delle case nuove da quello delle case già esistenti. E, in effetti, è come se si trattasse di due mercati immobiliari separati.
Le nuove abitazioni sono molte di meno e sono più ambite: negli ultimi dieci anni l’aumento dei prezzi è stato di ben il 16,41%, comunque sotto il livello dell’inflazione. Anche tra il secondo e il terzo trimestre del 2023 ha prevalso il segno più, con un aumento di valore dell’1,6%, che diventa un +8% se il confronto è tra l’estate di quest’anno e lo stesso periodo del 2022. Al contrario, i prezzi delle abitazioni già esistenti negli ultimi 12 mesi sono saliti solo dello 0,5%, mentre in dieci anni sono scesi del 3,72%. La ripresa del mercato immobiliare post pandemico, ormai di fatto interrotta, non è bastata a compensare quella discesa che aveva interessato i valori di queste case tra il 2013 e il 2015.
Il caso di Milano
Questa netta distinzione tra le due tipologie di case caratterizza tutta l’Italia, con una notevole eccezione: Milano. Non sono ancora presenti i dati del terzo trimestre del 2023, ma quelli aggiornati ai primi sei mesi dell’anno ci dicono che nel capoluogo lombardo il trend si è invertito, a essere cresciuti di più sono stati i prezzi delle abitazioni esistenti, che in dieci anni hanno visto un aumento di ben il 49,1%, contro quello del 29,5% dei prezzi delle abitazioni nuove. Nella città italiana in cui il mercato immobiliare è più vivace non c’è ombra di crisi, e la domanda supera l’offerta anche nell’ “usato”, che, anzi, nel tempo è diventato ancora più appetibile del nuovo, avendo avuto prezzi di partenza più abbordabili.