Affidare lavori di ristrutturazione a un’impresa per il miglioramento della propria casa può comportare alcuni rischi. Purtroppo, non è raro che l’impresa accumuli ritardi ingiustificati oppure che abbandoni del tutto i lavori lasciando l’opera incompleta. A favore del committente che abbia subito un pregiudizio il nostro ordinamento prevede specifiche tutele e consente di richiedere il risarcimento dei danni.
Vediamo cosa accade quando un intervento di ristrutturazione non viene portato a termine, quali responsabilità possono sorgere e quali voci di danno possono essere richieste.
Indice
In quali casi l’appaltatore è inadempiente
L’inadempimento dell’impresa che esegue i lavori di ristrutturazione può manifestarsi in forme diverse. Talvolta l’impresa interrompe i lavori senza alcuna giustificazione, altre volte continua l’attività ma accumula ritardi tali da rendere impossibile rispettare i tempi concordati. In altri casi ancora i lavori vengono dichiarati conclusi pur essendo presenti opere mancanti o incomplete.
Per stabilire se vi sia un inadempimento è necessario esaminare il contratto di appalto e ogni altro documento che definisce le prestazioni dovute dall’impresa.
Il punto centrale è verificare se l’appaltatore abbia eseguito esattamente quanto pattuito nei tempi concordati. Se ciò non avviene, il committente può contestare formalmente l’inadempimento e attivare gli strumenti di tutela previsti dalla legge.
Quando l’impresa interrompe in via definitiva l’esecuzione dei lavori si configura una responsabilità contrattuale.
L’appaltatore, infatti, si è obbligato a realizzare una determinata opera dietro corrispettivo. Se non adempie correttamente ai propri obblighi non eseguendo la prestazione dovuta, risponde delle conseguenze dannose causate al committente.
L’impresa può liberarsi dalla responsabilità soltanto dimostrando che l’inadempimento dipende da cause a essa non imputabili, come eventi imprevedibili e inevitabili che abbiano reso impossibile l’esecuzione dell’opera. Tali cause, per essere liberato da responsabilità, dovranno essere identificate. Si pensi ad esempio al caso fortuito, ad un evento di forza maggiore o al fatto compiuto da un terzo fuori dalla sfera di controllo dell’appaltatore.
In assenza di una valida giustificazione, il committente può chiedere:
- il completamento dei lavori;
- la risoluzione del contratto;
- il risarcimento dei danni;
- la restituzione delle somme eventualmente pagate per opere non eseguite.
Quando il ritardo costituisce un inadempimento
Diverso dalla definitiva interruzione dei lavori è il ritardo nel completamento dell’opera. Molto spesso i lavori procedono lentamente e si protraggono per mesi oltre i termini previsti.
Il ritardo può assumere rilevanza giuridica quando supera i limiti della normale tollerabilità e risulta imputabile all’impresa. Si precisa che la prestazione eseguita per essere esatta e conforme alle clausole contrattuali deve rispettare anche i termini di scadenza stabiliti; deve cioè essere esatta sotto il profilo temporale.
Se nel contratto è prevista una data di ultimazione dei lavori, il mancato rispetto di tale data costituisce un importante elemento di prova dell’inadempimento.
L’inadempimento dunque sussiste sia nel caso in cui la prestazione non venga del tutto eseguita sia qualora venga eseguita in modo non conforme o con ritardo.
In questi casi il committente può contestare formalmente il ritardo e diffidare l’impresa a completare l’opera entro un termine congruo.
Cosa fare se l’impresa non rispetta la scadenza
Per contestare la mancata esecuzione della prestazione o il ritardo è fondamentale raccogliere prove e documentare accuratamente la situazione. È opportuno quindi:
- fotografare lo stato del cantiere;
- conservare fatture, bonifici e ricevute;
- archiviare eventuali messaggi, e-mail e comunicazioni con l’impresa;
- verificare il contratto e la documentazione tecnica;
- richiedere una relazione al direttore dei lavori, se nominato.
Successivamente è opportuno inviare una contestazione scritta, preferibilmente tramite PEC o raccomandata, con la quale si evidenziano le opere mancanti e si invita l’impresa a riprendere i lavori a fronte del termine scaduto.
La diffida ad adempiere
Se la situazione non si risolve spontaneamente, il committente può ricorrere alla diffida ad adempiere ai sensi dell’articolo 1454 del codice civile.
Si tratta di una comunicazione formale con cui viene assegnato all’impresa un nuovo termine entro il quale completare le opere dovute. Decorso inutilmente tale lasso di tempo, il contratto può considerarsi risolto.
La diffida costituisce uno strumento particolarmente efficace perché mette l’appaltatore di fronte a una scelta chiara: eseguire i lavori oppure assumersi le conseguenze della propria inadempienza, ovvero la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni arrecati al committente.
Quali danni possono essere risarciti
In base a quanto disposto dall’articolo 1223 del codice civile il debitore inadempiente deve al creditore una somma di denaro che sia l’equivalente monetario dei danni che l’inadempimento o il ritardo nell’esecuzione della prestazione gli hanno cagionato. Quindi, qualora l’appaltatore non esegua il lavoro nei termini uno degli aspetti più importanti riguarda la prova del danno subito. Non è sufficiente lamentare genericamente il comportamento dell’impresa. Occorre dimostrare:
- l’esistenza del contratto;
- l’inadempimento dell’appaltatore;
- il danno effettivamente subito;
- il collegamento tra il danno e la condotta dell’impresa. Il danno deve essere conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento.
Per questo motivo assumono particolare rilevanza documenti come preventivi, fotografie, relazioni tecniche, fatture e ricevute di pagamento.
Le voci risarcitorie possono essere numerose e dipendono dalle conseguenze concrete provocate dalla mancata ultimazione dei lavori.
Il danno da risarcire è costituito essenzialmente da due componenti:
- il cosiddetto danno emergente, ossia la perdita subita: si pensi ai costi necessari per far completare l’opera a un’altra impresa, spese per affitti temporanei, i canoni di locazione a fronte dell’impossibilità di trasferirsi nell’immobile ristrutturato, costi per la custodia dei materiali, per nuove consulenze tecniche, sopralluoghi aggiuntivi;
- il cosiddetto lucro cessante, ossia il mancato guadagno: si ipotizzi il caso del rinvio ad utilizzare l’immobile destinato ad abitazione da affittare o a studio professionale.
Quando entrambe le voci di danno non possono essere provate nel loro preciso ammontare, sono liquidate dal giudice con valutazione equitativa.
La penale contrattuale
Abbiamo visto che l’impresa esecutrice è tenuta a risarcire il danno al committente.
La parte che chiede il risarcimento del danno costituito dalle voci che abbiamo sopra descritto, ha l’onere di provare l’ammontare del pregiudizio subito. Tuttavia il contratto può prevedere una penale per ogni giorno di ritardo che ha un duplice effetto:
- dispensare il committente dall’onere di provare il danno essendo la penale dovuta per il solo fatto dell’inadempimento o del ritardo;
- limitare il risarcimento all’ammontare della penale che è stata pattuita, a meno che non sia prevista dalle parti la risarcibilità di danni ulteriori.