L’acquisto di un immobile in costruzione o come si è soliti dire “su carta” rappresenta un importante investimento in termini patrimoniali e dal punto di vista emotivo poiché spesso costituisce il coronamento di un progetto di vita.
Può tuttavia accadere che l’impresa costruttrice sia inadempiente per mancato rispetto del termine di consegna che è stato pattuito.
Molti sono i disagi pratici ed economici che conseguono all’inerzia del costruttore. È fondamentale, pertanto, che l’acquirente sia consapevole di quelli che sono gli strumenti di tutela a suo favore.
Indice
Acquisto immobile “su carta”, che vuol dire
Comprare casa “su carta”, ovvero in base ad un progetto definito dall’impresa appaltatrice, vuol dire acquistare un immobile che non è stato ancora costruito o comunque ultimato. L’acquirente, a seguito della stipula del contratto preliminare, versa un anticipo sul prezzo e si impegna ad effettuare il saldo una volta che l’opera sia stata completata e pronta per essere consegnata al momento del rogito notarile.
Solitamente nel contratto preliminare viene inserito un termine per l’ultimazione dei lavori e la consegna dell’immobile. Nel caso in cui tale termine non venga rispettato occorrerà appurare se trattasi di un definitivo inadempimento o un semplice ritardo. Nel primo caso l’acquirente rischierà di non vedere mai ultimato il lavoro e di non entrare in possesso dell’immobile, pur avendo versato un anticipo sul prezzo. Soccorre a tal fine la normativa di cui al Dlgs 122/2005 che consente quanto meno il recupero delle somme versate.
Le tutele dell’acquirente ai sensi del d.lgs 122/2005
In caso di acquisto di un immobile su carta si applica quanto disposto dal d.lgs 122/2005. In base a tal normativa, nel momento in cui viene sottoscritto il contratto preliminare di acquisto di una casa in costruzione, l’impresa dovrà indicare gli estremi della polizza fideiussoria il cui importo corrisponde alle somme che sono state versate dall’acquirente prima della consegna dell’immobile. La garanzia soccorre nei casi di crisi di impresa, quando l’appaltatore è soggetto ad atti di pignoramento o procedure concorsuali e rischia di non ultimare il lavoro, con perdita da parte dell’acquirente delle somme in precedenza corrisposte.
Siamo di fronte ad una misura volta a proteggere l’acquirente dalla perdita definitiva del denaro sborsato che potrà così evitare di attivare la procedura davanti al Giudice per la restituzione delle somme.
In caso di mero ritardo, non sia indice di crisi di impresa, la parte acquirente potrà avvalersi delle tutele previste dal codice civile.
Clausola penale e sua funzione
Nella prassi delle transazioni immobiliari uno strumento molto efficace è costituito dalla clausola penale. Si tratta di una disposizione che mira a predeterminare in maniera forfettaria la somma che l’impresa deve corrispondere in caso di ritardo. La funzione della clausola penale disciplinata dall’articolo 1382 codice civile è però duplice:
- funzione risarcitoria, con esonero dell’acquirente dall’onere di provare il danno subito e il suo ammontare, evitando l’incertezza e i tempi lunghi del giudizio ordinario;
- funzione sanzionatoria e deterrente, in quanto mira a indurre l’impresa ad adempiere entro i tempi stabiliti al fine di non subire una perdita patrimoniale.
È evidente come si sia di fronte ad un’arma estremamente efficace vista la sua applicazione automatica. Solitamente le penali per il ritardo sono quantificate dal contratto in ragione di una data somma di denaro per ogni giorno di ritardo.
Di estrema importanza è che nel contratto venga specificato se la clausola penale è dovuta solo per il ritardo o anche in caso di inadempimento definitivo come nel caso in cui l’impresa sia definitivamente impossibilitata a portare a termine l’opera.
Nel primo caso l’acquirente potrà ottenere la somma stabilita per il ritardo e potrà pretendere comunque l’esecuzione della prestazione, da parte dell’appaltatore, sia pure oltre il termine pattuito.
Diversamente, qualora sia stata stabilita per l’inadempimento definitivo l’acquirente non potrà richiedere penale e la prestazione principale insieme. Egli dovrà dunque scegliere se risolvere il contratto incassando la penale oppure agire per ottenere l’adempimento dell’impresa.
Responsabilità dell’appaltatore per il ritardo della consegna
In caso di mancata previsione nel dettato contrattuale della clausola penale, per ottenere il risarcimento dei danni nel caso in cui il costruttore non riesca ad ultimare i lavori, l’acquirente potrà presentare domanda dinnanzi al Giudice, ai sensi dell’articolo 1218 codice civile che disciplina la responsabilità contrattuale.
Secondo la disposizione della norma citata il debitore che non esegue esattamente (anche nei termini) la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, a meno che non provi che l’inadempimento (vizi dell’opera o mancata esecuzione della stessa) o il ritardo sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile.
In base a quanto affermato dal legislatore il risarcimento è dovuto sia in caso di definitivo inadempimento sia in caso di ritardo.
La sequenza temporale dei fatti per poter ottenere il ristoro è la seguente:
- pattuizione del termine per l’ultimazione dei lavori e la consegna dell’opera;
- ritardo nell’esecuzione della prestazione da parte del costruttore;
- costituzione in mora dell’appaltatore;
- richiesta di risarcimento del danno che deve essere provato dall’acquirente.
Prova del danno subito
Per richiedere il risarcimento dei danni l’acquirente, dopo aver messo in mora il costruttore, non può limitarsi a dimostrare la scadenza del termine pattuito in quanto deve provare anche il danno emergente e il lucro cessante, ovvero le voci di danno riportate nell’articolo 1223 codice civile.
Il danno, dunque, per il semplice ritardo non è automatico. Per essere indennizzati non basta dimostrare che il termine inserito nel contratto non è stato rispettato. Certamente esso costituisce il presupposto per poter vantare in sede giudiziale una pretesa economica ma ciò non basta.
L’acquirente dovrà fornire prova del danno emergente, ovvero l’esborso di denaro che ha subito a seguito della mancata consegna dell’immobile nei tempi. Questo può sussistere, ad esempio, nel caso in cui il compratore sia stato costretto ad andare in affitto per un certo lasso di tempo. Si devono allegare i canoni di locazione per la casa temporanea o i costi per il deposito del proprio arredo.
Il lucro cessante (mancato guadagno) può invece essere provato in caso di perdita di occasioni concrete di locazioni o di vendita dell’immobile.
Entrambe le voci di danno devono essere la conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento del costruttore.
Prova liberatoria dell’appaltatore
L’impresa di costruzione per poter fornire la prova che la liberi dall’obbligo di risarcire il danno subito dall’acquirente dovrà dimostrare che un evento imprevedibile, straordinario e inevitabile ha reso impossibile il rispetto di detto termine.