Ipotizziamo che l’assemblea condominiale abbia approvato con delibera una ingente spesa e che la suddivisione della stessa tra i condomini sia stata effettuata in violazione dei criteri legali di ripartizione che si basano sulle tabelle millesimali. Ti chiedi pertanto se è possibile impugnare tale delibera e se, in particolare, essa debba ritenersi nulla o annullabile con gli effetti che tale distinzione comporta.
La differenza non è di poco conto poiché, come vedremo, nel primo caso (delibera nulla) non ci sono limiti di tempo per poter agire in giudizio mentre nel secondo caso (delibera annullabile) il condomino interessato dispone di soli 30 giorni.
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Quali sono i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali
In un condominio, la gestione delle spese comuni rappresenta uno degli aspetti più delicati della convivenza tra i condomini. La suddivisione di tali spese deve avvenire in conformità con specifici criteri stabiliti dalla legge o, eventualmente, da regolamenti condominiali contrattuali.
Tuttavia, può capitare che una delibera assembleare stabilisca di ripartire le spese in modo difforme rispetto a quanto prescritto dalle norme. Questo può dar luogo a importanti conseguenze legali e pratiche.
I criteri per la suddivisione delle spese condominiali sono fissati dall’articolo 1123 del codice civile. La norma, in particolare, evidenzia tre possibili situazioni che si possono verificare.
In primo luogo, viene riportato il criterio che pone la regola generale che si basa sul valore della proprietà di ciascun condomino. La spesa in tal caso viene ripartita tenendo conto delle tabelle millesimali, allegate al regolamento condominiale, cui si fa riferimento per individuare i millesimi di proprietà. Tale criterio si applica quando vengono approvate le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi che interessano l’intera compagine condominiale e per le innovazioni. Sono le spese di cui tutti godono indistintamente, riguardanti beni o servizi che tutti i condomini utilizzano in maniera collettiva.
La norma, tuttavia, contiene un secondo criterio in base al quale le spese vengono ripartite tenendo conto dell’uso. Si tratta di spese relative a beni o servizi destinati a servire i condomini in misura diversa e che dovranno essere ripartite in proporzione all’uso potenziale che ciascuno ne possa fare. Si pensi al riscaldamento centralizzato, alle spese di manutenzione di un giardino al quale non tutti i condomini hanno accesso, all’illuminazione delle scale quando vi siano negozi situati al piano terra.
La legge precisa inoltre, sempre all’articolo sopra citato, che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Tali disposizioni si applicano al caso del condominio parziale.
Ad ogni modo, qualsiasi ripartizione delle spese che non rispetti i principi illustrati può essere considerata illegittima, salvo diverso accordo espresso nel regolamento condominiale che deroghi a tali criteri e che sia stato accettato da tutti i condomini (regolamento contrattuale).
Deroghe al criterio legale di ripartizione
Le regole che abbiamo evidenziato, di cui all’articolo 1123 codice civile, possono essere derogate solo dal regolamento condominiale che, solo qualora venga approvato con il consenso di tutti i condomini, può disporre modalità differenti per la suddivisione delle spese condominiali. Deve trattarsi dunque di un regolamento cosiddetto contrattuale poiché tutti i partecipanti al condominio hanno accettato i criteri differenti. Altra possibilità è che una modifica sia apportata con delibera assembleare approvata anche in questo caso con voto unanime di tutti i condomini.
A seguito dell’equiparazione della violazione della legge alla violazione delle norme contenute nel regolamento condominiale anche la violazione di quest’ultimo può determinare l’invalidità della delibera assembleare approvata a maggioranza.
A cosa servono le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali sono uno strumento fondamentale per la gestione delle spese e dei diritti all’interno del condominio. Rappresentano un sistema di misura che attribuisce a ciascuna unità immobiliare una quota proporzionale rispetto all’intero edificio. Questa quota è espressa in millesimi, o meglio, in frazione di millesimi e definisce la partecipazione del condominio alle spese e nei diritti di voto in assemblea.
Il valore della proprietà viene calcolato sulla base di una serie di fattori: la superficie e la volumetria, la destinazione d’uso dell’immobile, il piano e l’orientamento, la presenza di servizi accessori. Questo valore è importante poiché, oltre ad essere elemento chiave per la ripartizione delle spese, definisce il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni cui non si può rinunciare.
Quando una delibera assembleare è invalida
L’assemblea condominiale è l’organo decisionale del condominio, e le sue deliberazioni vincolano tutti i condomini, compresi quelli assenti o dissenzienti. Tuttavia, una delibera che viola le norme di legge o il regolamento condominiale, può essere contestata.
Il Codice Civile all’articolo 1137 stabilisce che una delibera contraria alla legge o al regolamento, può essere impugnata dinanzi all’autorità giudiziaria, ma la tipologia di azione da intraprendere per invalidare la delibera dipende dal tipo di vizio presente. A seconda delle caratteristiche della violazione, si può parlare, in linea generale, di delibera nulla o delibera annullabile.
La delibera è da considerarsi nulla quando l’assemblea assume decisioni su materie che non rientrano tra le sue competenze o quando viene adottata senza il rispetto delle formalità minime previste dalla legge. Si pensi al caso in cui sia mancata la convocazione dell’assemblea per taluno dei condomini. La nullità può essere rilevata in qualsiasi momento e da chiunque, senza limiti di tempo.
La delibera è invece annullabile quando è affetta da vizi procedurali o quando sono state commesse violazioni della legge o del regolamento condominiale. In questo caso, l’impugnazione deve essere proposta entro 30 giorni dalla data della delibera o, per gli assenti, dalla data della sua comunicazione.
Preso atto di quelle che sono le tipologie di invalidità di una delibera assembleare non resta che verificare a quale delle due fattispecie è riconducibile il caso in cui sia stato violato l’articolo 1123 codice civile in riferimento ad una specifica spesa approvata. Una risposta ci viene fornita dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 29071 del 19 ottobre 2023 che ha ripreso quanto a suo tempo statuito dalle Sezioni uniti con pronuncia n. 9839/2021.
Violazione dei criteri di ripartizione delle spese: nullità o annullamento?
In base alle conclusioni della Corte di Cassazione la delibera deve ritenersi nulla quando, a maggioranza dei condomini, viene approvata una modifica dei criteri legali in astratto e con effetto per i casi futuri. Si instaura così una nuova regola, diversa da quella stabilita dal codice civile, senza che vi sia tuttavia l’unanimità dei consensi. La delibera è affetta da nullità poiché essa assume una decisione su una materia di non competenza, che cioè esula dalle attribuzioni dell’assemblea così come delineate dall’articolo 1135, nn. 2) e 3) codice civile. Poiché ci si trova di fronte ad una delibera soggetta a nullità essa può essere impugnata in ogni momento, senza dunque alcun limite temporale.
Da tenere distinto è invece il caso della delibera assembleare meramente annullabile ovvero quella che si limita ad approvare una ripartizione degli oneri condominiali, diversa dal criterio legale, ma solo in riferimento alla spesa oggetto della decisione. Non vi è dunque l’intento di modificare in senso assoluto i criteri legali di suddivisione. In tal caso la delibera può essere impugnata ma nel termine di 30 giorni dalla sua approvazione. Infatti, tale delibera, sia pure in violazione delle norme legali, risulta approvata nell’ambito delle attribuzioni assembleari riconosciute dalla legge e pertanto dovrà essere impugnata entro il termine di decadenza di cui all’articolo 1137, comma 2 codice civile.
È evidente l’importanza della differenza in relazione ai diversi effetti e conseguenze che ne derivano. Solo la delibera nulla è esposta a tempo indeterminato alla volontà di chiunque sia interessato a vederne vanificare gli effetti.
Nel caso in cui un condomino dovesse ricevere un decreto ingiuntivo per il pagamento di una spesa che non ritiene debba pagare nella misura a lui addebitata, qualora siano decorsi i 30 giorni dall’approvazione della delibera annullabile, non sarà più possibile effettuare opposizione all’ingiunzione di pagamento. Si precisa che a fronte dell’entrata in vigore della disciplina relativa alla mediazione, il tentativo di mediazione deve essere effettuato obbligatoriamente per poter procedere con l’impugnazione e ha l’effetto di sospendere il decorso del termine utile.
Cosa succede se la delibera viene annullata
L’annullamento di una delibera assembleare può avere delle conseguenze economiche rilevanti per il condominio. La ripartizione della spesa approvata deve ritenersi invalida e il condominio sarà costretto a rivedere i conti, gestendo così eventuali richieste di integrazione o eventuali rimborsi. Alcuni condomini potrebbero aver pagato in eccesso mentre altri meno del dovuto. La delibera annullata, infatti, a partire dalla decisione del Giudice, non produce più alcun effetto. La sentenza di annullamento è valida non solo nei confronti del condomino o dei condomini che hanno impugnato la delibera, ma anche di tutti coloro che non hanno partecipato al giudizio di impugnativa. Questa soluzione è stato accolta da un ormai costante orientamento giurisprudenziale, anche della Corte di Cassazione. Così come una delibera è efficace e vincola tutti i condomini anche il suo annullamento la renderà priva di validità per tutti i partecipanti al condominio.
La delicatezza della questione e la rilevanza di un contenzioso in tale materia è del tutto evidente se si considerano altresì i tempi per i procedimenti e le spese legali da sostenere.