Gli ultimi dati mostrano come gli acquisti degli over 64 abbiano ripreso importanza all’interno del mercato immobiliare italiano. Più di altre fasce d’età, questa demografica tende a vedere il mattone come un investimento, anche se prevale sempre la ricerca di un appartamento in cui vivere. Le strategie di compravendita di immobili della fascia più anziana della popolazione hanno però un grosso problema.
Una parte largamente maggioritaria delle case acquistate dagli over 64 ha una pessima classe energetica. Questo non è un problema soltanto per le tasche degli anziani compratori e per l’ambiente, ma anche per la validità di questi immobili come investimenti. La normativa Case Green, infatti, potrebbe costringere a onerose ristrutturazioni per migliorarne l’efficienza dal punto di vista energetico.
Gli over 64 comprano sempre più case
Tecnocasa ha diffuso nel suo ultimo rapporto un’analisi del mercato immobiliare italiano che si concentra su una specifica fascia d’età: gli over 64. Negli ultimi anni, soprattutto durante la pandemia, il peso di questa demografica sulla compravendita di case in Italia era sceso molto rapidamente. In soli due anni, dal 2019 al 2021, era passato da una media del 9% degli acquisti totali al 7,9%. Finito il lockdown però, i dati si sono invertiti e il 2023 ha fatto segnare il sorpasso sul 2019.
Oggi il 10% del mercato immobiliare italiano è mosso da persone con più di 64 anni, un dato che ha fatto aumentare anche l’età media del compratore di casa italiano, che oggi si attesta a 43,7 anni. Le motivazioni per cui le persone più anziane comprano casa sono leggermente diverse rispetto a quelle delle persone più giovani. La maggioranza di loro, il 59%, cerca un appartamento o un immobile di altro tipo in cui andare ad abitare, spesso con caratteristiche precise che si prestino a situazioni di ridotta mobilità.
Una percentuale comunque importante, il 13,3%, cerca invece una casa per trascorrere le vacanze oppure per fuggire dalla città in periodi troppo caldi o troppo freddi. Ma ben il 27,7% acquista una casa come forma di investimento. Questa è la percentuale più interessante, perché si distingue nettamente dalle tendenze delle fasce d’età più giovani. Fino a 44 anni la quota di immobili che vengono acquisti con l’obiettivo di far fruttare il denaro così impiegato varia tra il 9% e il 17%.
Quali case comprano gli over 64
Le case che gli over 64 acquistano hanno caratteristiche ben definite. Sono in maggioranza trilocali, il 36,5% o bilocali, il 25%. Significativa anche la presenza di quadrilocali e soluzioni indipendenti, entrambe attorno al 14%, mentre sono quasi inesistenti i monolocali. Quando si tratta di condomini, la preferenza netta va ai piani più bassi, dove si trova il 40% delle soluzioni comprate dagli anziani. Non si tratta di un dato unico: in generale queste sono tra le case più acquistate perché i loro prezzi tendono ad essere leggermente più bassi.
La ragione per cui gli anziani preferiscono le case al piano terra o al massimo al primo o al secondo piano però potrebbe non aver a che fare soltanto con il denaro. La maggioranza degli over 64 cerca una casa in cui vivere e spesso sceglie quelle con caratteristiche che si adattino a una ridotta mobilità. Sia che questa condizione già sussista sia in previsione che possa essere un bisogno nel prossimo futuro.
Una decisione, però, che ha impatto soprattutto sulle soluzioni a più livelli, che gli over 64 evitano nella maggior parte dei casi. Se le fasce di popolazione più giovani acquistano case su più piani in circa nell’8% dei casi, gli anziani le scelgono solo nel 4% delle compravendite. In questo modo evitano di creare all’interno della propria abitazione barriere architettoniche che potrebbero diventare fastidiose una volta sopraggiunte eventuali condizioni di salute che limitano la mobilità.
Sugli investimenti nel mattone incombe la normativa Case Green
Tra le caratteristiche più peculiari degli acquisti di case delle persone più anziane c’è la classe energetica delle abitazioni che vengono comprate. Tecnocasa ha infatti rilevato che la maggioranza schiacciante degli anziani preferisce case ad alto impatto ambientale.
- Classe A e B: 4,3%
- Classi C, D ed E: 22,2%
- Classi F e G: 73,6%
Tre i possibili fattori che intervengono in questa scelta. Da una parte la minore sensibilità alle questioni ambientali delle fasce di popolazione più anziana, che sono normalmente molto meno ricettive su questi temi rispetto ai giovani. Da un’altra la questione del prezzo, che risulta molto più alto per le soluzioni più ecologiche. Infine c’è da considerare anche la situazione del patrimonio immobiliare italiano, che è composto in maggioranza da case con una certificazione energetica che cade nelle classi F e G, secondo i dati Siape ed Enea, anche se non nelle percentuali riflesse dalle preferenza di acquisto degli over 64.
- Classi A e B: 9,9%
- Classi C, D ed E: 30,5%
- Classi F e G: 59,6%
C’è quindi una netta preferenza da parte delle persone più anziane per le case non efficienti dal punto di vista energetico. Questo però potrebbe rappresentare un problema nel prossimo futuro. L’Unione europea ha intenzione di azzerare entro il 2050 le emissioni di anidride carbonica prodotte dal patrimonio immobiliare europeo, che pesano per il 36% sul totale dei gas serra immessi in atmosfera dalle attività umane nell’Ue.
Per farlo ha approvato la cosiddetta direttiva Case Green, molto contestata in Italia, che prevede l’aggiornamento della classe energetica di buona parte del patrimonio immobiliare europeo. Ne consegue che i privati dovranno occuparsi di numerose ristrutturazioni in caso siano in possesso di una casa poco efficiente, in particolare se appartenente alle classi G ed F, che sembrano essere le preferite degli over 64 in Italia. Questo però rappresenta un doppio rischio per gli anziani.
Da una parte, chi ha acquistato una casa in cui vivere gli anni della pensione potrebbe trovarsi a dover sostenere spese molto ingenti per la sua ristrutturazione. Spese che non sempre saranno sostenibili, specialmente alla luce del recente acquisto dell’immobile. Dall’altra, chi ha investito in una casa per far fruttare i propri risparmi, come più di un over 64 su 4, potrebbe doversi trovare a dover impegnare altre risorse nel miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio. Questo ritarderebbe il momento in cui l’investimento inizierebbe eventualmente a dare dei frutti e rischierebbe anche di mutare un piccolo guadagno in una lieve o consistente perdita.