Ricevere una casa in eredità sembra essere una buona notizia. Tuttavia non sempre lo è, soprattutto nei casi in cui si è costretti a sostenere spese ingenti legate ai beni che vengono acquisiti.
In particolare, quando a morire è un condomino si aprono molteplici questioni pratiche e giuridiche. Tra queste, una delle più delicate riguarda la sorte dei debiti condominiali relativi alla casa ereditata: chi deve pagarli? Se ci sono degli arretrati, infatti, chi succede nella titolarità dell’immobile si trova a dover far fronte a questa problematica.
Per rispondere al quesito con precisione occorre distinguere tra erede a titolo universale, che subentra nell’intero patrimonio (attivo e passivo) e legatario, che riceve un bene determinato senza diventare erede. Come meglio vedremo la distinzione è decisiva.
In questo articolo pertanto illustreremo cosa succede nelle diverse fattispecie, anche alla luce della più recente interpretazione della Corte di Cassazione.
Indice
Quali sono i debiti condominiali in caso di successione
I debiti condominiali rientrano nella categoria dei debiti del de cuius (la persona defunta) e, come tali, seguono le regole generali della successione, facendo parte dell’asse ereditario.
Rientrano tra i debiti ereditari i contributi condominiali ordinari non pagati, le rate per lavori straordinari, gli interessi moratori ed eventuali spese legali per il recupero dei crediti che vanta il condominio.
Non rientrano invece spese deliberate dopo la morte del condomino che competono senza alcun dubbio a chi diventa proprietario del bene.
Chi è l’erede a titolo universale
L’erede a titolo universale è colui che subentra nell’intero patrimonio del defunto o in una quota di esso. Eredita beni, diritti e debiti. È il soggetto che “prende il posto” del defunto nei rapporti giuridici.
L’erede deve dunque pagare i debiti condominiali? La risposta è positiva, a meno che non abbia accettato l’eredità con beneficio di inventario. Se gli eredi sono più di uno, per gli oneri maturati dopo l’accettazione dell’eredità, ciascuno paga pro quota, ma il condominio può chiedere l’intero importo a uno solo, che poi avrà diritto di regresso sugli altri coeredi.
Presupposto affinché il soggetto chiamato all’eredità diventi erede e possa dunque farsi carico dei debiti del defunto è che abbia accettato l’eredità. Si ricorda che il chiamato all’eredità ha tempo 10 anni dall’apertura della successione per poter accettare. In questo lasso di tempo l’amministratore non potrà rivolgersi al successore (del quale non dovrebbe nemmeno conoscere l’identità). Una volta accettata l’eredità il successore dovrà farsi carico di comunicare il suo nominativo all’amministratore che aggiornerà l’anagrafe condominiale.
Debiti condominiali e beneficio d’inventario
La tutela principale dell’erede in caso di debiti condominiali è l’accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario. Con questo istituto:
- il patrimonio del defunto resta separato da quello dell’erede;
- l’erede paga i debiti (compresi quelli condominiali) solo nei limiti dell’attivo ereditario;
- se i debiti superano i beni ereditati, l’erede non deve integrare con il proprio patrimonio personale.
Diversamente, l’erede che abbia accettato sarà costretto ad attingere anche dai propri beni personali.
Chi è il legatario e quali sono i suoi obblighi
Il legatario è colui che riceve un bene determinato, a lui attribuito tramite testamento. Per fare un esempio, il testatore dichiara di lasciare a Tizio l’appartamento in via X”. Quest’ultimo non diventa erede ma successore a titolo particolare e in quanto tale non subentra nei debiti del defunto.
Il legatario deve pagare i debiti condominiali del defunto? In linea generale no in quanto i debiti del defunto sono a carico soltanto degli eredi a titolo universale. Ovviamente una volta ricevuto il bene, il legatario diventa proprietario e, in quanto tale, sarà obbligato a pagare tutti gli oneri condominiali che sorgono dopo il trasferimento del bene come qualsiasi altro condomino.
La tutela del legatario è insita nella natura del legato. Se al legatario non vengono trasmessi i debiti del defunto, tuttavia, in base a quanto affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 17647/2026, questa regola incontra un’eccezione nel disposto contenuto nell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La normativa in esso contenuta si applica ogni qualvolta vi sia il trasferimento della proprietà di un immobile e ad un condomino ne succeda un altro. Non solo dunque in caso di cessione tra vivi ma anche in caso di attribuzione a titolo particolare a causa di morte.
Quando al legatario spetta il pagamento delle spese condominiali
In base a quanto stabilito dall’articolo 63 disposizioni di attuazione del codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il precedente proprietario al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Il punto essenziale della normativa riguarda ciò che accade quando ad un condomino se ne sostituisce un altro. Acquisendo la titolarità dell’immobile a seguito di un legato si consegue il titolo di condomino con i relativi diritti e obblighi. Il principio inderogabile affermato dalla normativa è quello della solidarietà tra il soggetto che subentra e quello che ha ceduto l’immobile anche qualora si tratti di una persona defunta.
Questo sta a significare che, come in tutti i casi di obbligazioni solidali, il creditore, ovvero l’amministratore di condominio nella fattispecie, ha il potere di richiedere l’esecuzione della prestazione per intero a uno dei debitori. L’amministratore si rivolgerà dunque a chi subentra, ovvero il nuovo condomino, con il quale ha un rapporto diretto.
Quest’ultimo sarà tenuto a pagare:
- i debiti che saranno contratti a partire dal momento di acquisto del diritto di proprietà;
- i debiti dell’anno in corso;
- i debiti dell’anno precedente.
Azione di regresso
Pur essendo costretto a pagare i contributi condominiali pregressi e non ancora versati al condominio, il nuovo proprietario viene tutelato dalla legge.
In caso di esborso, il nuovo condomino avrà diritto di rivalersi sul precedente proprietario. Cosa succede se il precedente proprietario è però defunto? In tal caso si potrà rivalere nei confronti degli eredi del defunto a titolo universale che abbiano acquisito dall’asse ereditario anche i debiti della persona deceduta.
In sintesi, è vero che il legatario che non sia erede non risponde dei debiti condominiali del testatore ma in quanto condomino, risponderà nei confronti dell’amministratore, per i debiti dell’anno in corso e per l’anno precedente in via solidale con gli eredi del defunto. Nei confronti di questi ultimi avrà tuttavia azione di regresso. La responsabilità solidale implica che il nuovo condomino è chiamato a rispondere degli oneri del suo dante causa, solidalmente con lui e non al suo posto. Nei rapporti con il condominio sarà costretto a pagare ma nei rapporti con gli eredi del defunto avrà diritto alla restituzione degli oneri insorti prima del trasferimento di proprietà.
La responsabilità per le obbligazioni precedenti colpisce il legatario non perché egli risponde dei debiti del de cuius ma in quanto condomino, in via meramente solidale e con diritto di regresso.